Особенности правового регулирования договора ренты при отчуждении недвижимого имущества в Российской Федерации

5

ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА РЕНТЫ ПРИ ОТЧУЖДЕНИИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Содержание

Введение…………………………………………………………………………4

Глава 1. Понятие о рентных отношениях по отчуждению недвижимого                    имущества под выплату ренты в России  и сущностные признаки договора ренты, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество………………………………………………………………………..11

§ 1. История развития и законодательного закрепления рентных                                                                                                                                  отношений по отчуждению недвижимого имущества под выплату ренты  в России ……………………………………………………………………………11

§ 2. Понятие и сущность договора ренты, направленного на отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты …………………………………18

§ 3. Юридическая природа договора ренты и противоречивость конструкции договора ренты применительно к договорам ренты, по которым отчуждается недвижимое имущество под выплату ренты …………………...26

Глава 2. Особенности содержания договора ренты, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество ……………………………………39

§ 1. Особенности, связанные с субъектным составом получателей и плательщиков ренты по договору ренты, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество …………………………………………...39

§ 2. Форма, размер и порядок выплаты рентных платежей, ответственность за просрочку их выплаты ……………………………………45

§ 3. Право выкупа ренты, ее выкупная цена и другие основания прекращения исполнения обязательств по договору ренты по которому под выплату ренты передано недвижимое имущество ……………………………51

Глава 3. Особые требования, предъявляемые к договору ренты, по которому отчуждается недвижимое имущество под выплату ренты, гарантирующие выплату ренты …………………………………………………………………...60

§ 1. Следование ренты за недвижимым имуществом, отчужденным по договору ренты и залог недвижимого имущества, отчужденного по договору ренты, как обеспечение выполнения обязательств по договору ренты ……..60

§ 2. Требования к форме договора ренты, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество и правовые последствия  несоблюдения этих требований ………………………………………………..64

Заключение……………………………………………………………………...74

Список использованных источников…………………………………………...79

Введение.

Актуальность выбранной темы. Актуальность выбранной темы для дипломного исследования заключается, прежде всего, в новизне института ренты для гражданского законодательства Российской Федерации. Несмотря на то, что договор ренты широко распространен во всех развитых государствах и известен еще со средних веков, для российского гражданского законодательства договорной институт ренты, закрепленный нормами гл. 33 Гражданского Кодекса Российской Федерации[1], является новым.  Нормы о договоре ренты сравнительно недавно законодательно закреплены в отечественном гражданском праве. Заключение в Российской Федерации договоров ренты стало возможным только с введением в действие ч. II ГК РФ, то есть с 1 марта 1996 г. И именно с этого времени стало возможным заключение сделок по отчуждению любого недвижимого имущества, не изъятого из гражданского оборота, под выплату ренты. До этого момента, как в дореволюционном, так и в советском гражданском законодательстве институт договора ренты отсутствовал. А в Гражданском Кодексе РСФСР 1964 г. только две статьи (ст. 253 и ст. 254)[2] были посвящены близкому к ренте вопросу – купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. Данные статьи были помещены в главу ГК РСФСР 1964 г. «Купля-продажа» и соответственно законодатель рассматривал договор о пожизненном содержании продавца индивидуального дома как разновидность договора купли-продажи, но ни как самостоятельный договорной институт.

Ученые-цивилисты, исследователи института ренты, А.Я. Максимович,  Т.Е. Абова и А.Ю. Кабалкин отмечают тот факт, что ни в Учебнике русского гражданского права Г.Ф. Шершеневича 1907 г., ни в Юридическом словаре 1953 г., ни в Юридическом энциклопедическом словаре 1984 г. или Юридической энциклопедии 1995 г. нет разделов о ренте.[3]

Помимо того, что российскому гражданскому законодательству до 1996 года не был известен институт ренты, также в стране до 1990 г. был ограничен гражданский оборот недвижимости. Ранее все недвижимое имущество признавалось советским законодательством собственностью государства. По этой причине недвижимое имущество выбывало из свободного гражданского оборота. И только с принятием в 1990 году Закона «О собственности в СССР»[4], признавшего понятие частной собственности, в Российской Федерации начал формироваться рынок недвижимости. А с принятием в 1991 году Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»[5] многие из нас стали собственниками своих квартир – «однушек», «двушек», «трешек». На данный момент в Российской Федерации сложился достаточно приличный класс собственников недвижимого имущества. И поэтому договор ренты как один из способов отчуждения недвижимого имущества представляет в нынешних условиях актуальный объект для всестороннего изучения.

Несмотря на то, что в соответствии с п. 1 ст. 583 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору ренты под выплату ренты может быть передано любое имущество[6]: как движимое, так и недвижимое, сегодня практически никто не передает движимые вещи под выплату ренты. Причин этому несколько. Во-первых, движимые вещи, такие как деньги или драгоценности, передавать не только не выгодно, но и рискованно. А во-вторых, у людей, нуждающихся в рентных платежах, как правило, нет таких  движимых вещей, которые можно было бы передать под рентное обеспечение. Такое имущество невозможно было приобрести в советское время, так как основная масса советских граждан получала небольшую зарплату, из которой очень сложно было делать сбережения и покупать ценные вещи. В постсоветское же время в связи с экономическим кризисом, и как следствие этого – инфляцией и обесцениванием рубля, большинство граждан не только не приобрели, но и потеряли накопленные за десятки лет «сбережения». Самым ценным имуществом у таких граждан остается на сегодня их квартира или индивидуальный жилой дом, дача, земельный участок, принадлежащие им на праве собственности. Как мы видим, для граждан актуальны, прежде всего, договоры ренты, направленные на отчуждение именно недвижимого имущества под выплату ренты.

В настоящее время институт ренты позволяет нуждающимся в улучшении своего социального положения гражданам удовлетворять свои потребности путем отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты, и, прежде всего жилья, находящегося в их собственности.

А с введением в действие с 1 марта 2005 года нового Жилищного Кодекса Российской Федерации[7] четко обозначилось новое направление государственной жилищной политики. Главное изменение по сравнению с Жилищным Кодексом РСФСР[8] касается положений, регламентирующих предоставление жилья по договору социального найма. В соответствии со ст. ст. 49-52 ЖК РФ государство оставило за собой обязанность предоставлять социальное жилье не просто гражданам, признанным в установленном законом порядке нуждающимися в жилье,  но еще и признанными при этом в установленном законом порядке малоимущими. Для всех остальных будут создаваться условия для приобретения, строительства, найма жилья на рынке. В свете этих изменений для широких слоев населения приобретение жилья посредством заключения  договора ренты, может стать одним из основных способов обеспечения жильем. Явно прослеживается социальная направленность договора ренты, направленного на отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, что повышает значимость таких договоров для нашего отечественного гражданского права.    

Естественно, после введения в действие части второй ГК РФ 1996 г. возникла объективная необходимость в исследовании нового гражданско-правового института ренты. Был опубликован ряд работ (М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, B.C. Ема, З.И. Цыбуленко, С.А. Хохлова и др.), в которых освещались вопросы, касающиеся договора ренты. В этих работах основное внимание было уделено общему анализу института ренты. Однако жизнь показала, что наибольший интерес в обществе вызвали вопросы, связанные с отчуждением недвижимого имущества под выплату ренты. Между тем, многие проблемы, касающиеся заключения договора ренты, направленного на отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, в юридической литературе либо теоретически не разрабатывались, либо остаются спорными.

Итак, новизна для российского гражданского законодательства института ренты, вследствие чего недостаточная, по нашему мнению, теоретическая разработанность вопроса отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты в юридической литературе; социальная направленность и значимость договора ренты при отчуждении по нему недвижимого имущества под выплату ренты; дискуссионность ряда вопросов, связанных с правовым регулированием данных договоров ренты - обосновывают выбор темы исследования и ее актуальность.

Цель данного дипломного исследования состоит в следующем. На основе анализа нормативно-правовой базы, правоприменительной и судебной практики по вопросу отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты и с учетом мнений ведущих ученых-юристов по данному вопросу отметить особенности правового регулирования и выявить трудности, с которыми сталкиваются правоприменитель и участники гражданского оборота при применении норм, регулирующих отношения по отчуждению недвижимого имущества под выплату ренты и внести предложения по урегулированию выявленных проблемных моментов.

Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Исследовать и провести анализ российского законодательства в части, касающейся договора ренты.

2. Изучить научные труды ведущих ученых-юристов, связанные с договором ренты и особенностями его заключения.

3. Дать понятие и правовую характеристику договора ренты, направленного на отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты.

4. Исследовать элементы договора ренты, направленного на отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты и порядок его заключения.

5. Выявить особенности правового регулирования договора ренты при отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты.

6. Изучить и обобщить судебную и правоприменительную практику по вопросу отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты.

7. Выработать и обосновать предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства в области регулирования отношений по отчуждению недвижимого имущества под выплату ренты.

Объектом дипломного исследования являются правовые отношения субъектов  договора ренты, связанные с заключением, исполнением и прекращением договора ренты, направленного на отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты.

Предметом дипломного исследования являются нормативно-правовая база, мнения ведущих ученых-юристов и материалы правоприменительной и судебной практики по вопросу отчуждения недвижимого имущества по договору ренты.

Научная разработанность темы: При написании дипломной работы были использованы труды отечественных ученых-юристов в частности: Т.Е. Абовой, М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, М.И. Бару, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, И.Л. Брауде, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, В.С. Ема, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, Н.И. Коваленко, П.А. Понкратова, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Р.О. Халфиной, С.А. Хохлова, З.И. Цыбуленко и др.

В дипломной работе использованы также работы дореволюционных ученых: К.Н. Анненкова, К.П. Победоносцева, Г.Ф. Шершеневича, а также зарубежного юриста – Л. Жюллио де ла Морандьера.

Как уже упоминалось выше, в связи с новизной для российского законодательства института ренты, исследуемая тема недостаточно разработана и освещена в юридической научно-познавательной литературе.

Методологическая основа работы: При написании дипломной работы применялись как общенаучные методы познания, такие как: анализ и синтез, индукция и дедукция, системный подход, так и специальные методы: метод сравнительного правоведения, метод комплексного анализа, анализ статистических данных, историко-правовой и сравнительно-правовой методы.

Структура данной работы состоит из введения, 3 глав и заключения.

Практическая значимость работы заключается в том, что в работе на основе анализа законодательной базы о договоре ренты и выявленных проблемных моментов в правовом регулировании отношений по передаче недвижимого имущества под выплату ренты делается попытка предложить конкретные решения по усовершенствованию законодательной базы по вопросу отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты.

Глава 1. Понятие о рентных отношениях по отчуждению недвижимого имущества под выплату ренты в России и сущностные признаки договора ренты, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество.

§1. История развития и законодательного закрепления рентных отношений по отчуждению недвижимого имущества под выплату ренты  в России.

Для того чтобы понять, почему ранее договорной институт ренты не был известен российскому гражданскому законодательству, рассмотрим исторические предпосылки и события, которые привели к необходимости законодательного закрепления в российском гражданском законодательстве самостоятельного института договора ренты и возможности отчуждения недвижимого имущества по такому договору под выплату ренты.