Особенности правового регулирования договора ренты при отчуждении недвижимого имущества в Российской Федерации

Предлагаем для устранения неясностей в части отнесения договора ренты к реальным или консенсуальным договорам внести изменения в главу 33 Гражданского Кодекса РФ и дополнить §1 главы 33 ГК РФ новой статьей «Передача имущества по договору ренты» следующего содержания:

1. «Недвижимое имущество передается получателем ренты в собственность плательщика ренты по передаточному акту или иному передаточному документу, подтверждающему факт передачи недвижимого имущества. Недвижимое имущество считается переданным в собственность плательщика ренты с момента государственной регистрации договора ренты».

2. «Движимое имущество передается получателем ренты в собственность плательщика ренты по передаточному документу или иному другому документу, подтверждающему факт передачи движимого имущества. Движимое имущество считается переданным в собственность плательщика ренты с момента нотариального удостоверения договора ренты».

Реальная конструкция договора ренты, по нашему мнению, обоснована и в связи с этим хочется привести мнение М.И. Брагинского, который отмечал, что: « Необходимость в конструкции реального договора появляется тогда, когда законодатель считает необходимым защитить ту из сторон, которой предстоит передать вещь другой стороне. Это связано с тем, что при консенсуальном договоре сторона может понудить контрагента исполнить в натуре эту принятую им на себя обязанность (передать вещь). Применительно к договору ренты это означало бы возможность для плательщика ренты потребовать от получателя, заведомо более слабой и нуждающейся поэтому в особой защите стороны, передать соответствующее имущество под выплату ренты. Реальная модель договора защищает получателя ренты от такого требования. Следует в целом отметить, что не случайно реальный договор характерен именно для фидуциарных, притом длящихся договоров. К ним как раз и относится договор ренты, для которого фидуциарность и длительность выражаются в том, что имущество передается «сегодня», а его эквивалент будет выплачиваться получателю в будущем, в частности на протяжении жизни получателя ренты (или иного, возможно, более определенного срока)»[34].

Реальная конструкция договора ренты обоснована, традиционна и оправдана практикой, потому как реальный характер договора был установлен и в Проекте Гражданского уложения и в ГК РСФСР 1964 г. Практике не известны такие случаи, которые бы свидетельствовали о необходимости конструкции договора ренты как  консенсуального договора.

Относительно договора ренты, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество, большинство ученых,  и даже некоторые сторонники консенсуального характера договора ренты, убеждены в реальном характере этого договора.

Объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, так как обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому следующее юридическое свойство договора ренты его алеаторность (рискованность). Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что, либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное.

На основании проведенного анализа норм главы 33 ГК РФ и мнений ведущих ученых о юридических свойствах договора ренты можно сделать следующий вывод относительно юридических свойств договора ренты, по которому передается недвижимое имущество под выплату ренты:

1) данный договор носит реальный характер

2) является односторонним (односторонне-обязывающим) договором

3) является возмездным договором

4) ему присущ признак алеаторности (рискованности)

Вывод по I главе: Из содержания I главы данной работы следует, что договор ренты, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество, является новым для нашего российского законодательства. Данный договор ренты относится к числу договоров, направленных на отчуждение недвижимого имущества, и в связи с этим имеет с ними ряд сходных черт. Однако, несмотря на сходство с подобными договорами, направленными на отчуждение недвижимого имущества, данный договор ренты отличается от этих договоров особыми сущностными признаками, присущими только ему, и имеет свою особую юридическую природу.

Глава 2. Особенности содержания договора ренты, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество.

§ 1. Особенности, связанные с субъектным составом получателей и плательщиков ренты по договору ренты, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество.

Участниками (сторонами) договора ренты, по которому под выплату ренты отчуждается недвижимое имущество, являются: получатель ренты и плательщик ренты. Как уже отмечалось ранее, в I главе работы, применительно к отдельным видам договора ренты установлены ограничения участия в данном договоре отдельных субъектов гражданского права. И эти ограничения относятся только к одной стороне – получателю ренты. Имеются и другие особенности, связанные с субъектным составом получателей и плательщиков ренты в зависимости от вида договора ренты, которые будут рассмотрены далее.

Так, получателями постоянной ренты выступают в соответствии с п. 1 ст. 589, прежде всего, граждане независимо от их возраста и трудоспособности. Но постоянная рента может быть установлена в пользу граждан и другими лицами. В этом случае перед нами договор в пользу третьего лица. Такой договор после выражения лицом, в пользу которого заключен договор, намерения воспользоваться своим правом по договору не может быть расторгнут или изменен без его согласия.

Согласно того же п. 1 ст. 589 ГК РФ наряду с гражданами получателями постоянной ренты могут быть любые некоммерческие организации, если только это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. То есть возможность участия некоммерческих организаций на стороне получателей ренты зависит от того, нет ли здесь противоречия закону или их правоспособности.  Дело в том, что правоспособность некоммерческих организаций – специальная, а это означает, в соответствии с п. 1 ст. 49 ГК РФ, возможность иметь такие гражданские права и нести такие обязанности, которые соответствуют целям деятельности, предусмотренным в их учредительных документах. При этом основополагающее значение имеют как общие цели деятельности, установленные ст. 2 Федерального закона «О некоммерческих организациях»[35] для  всех некоммерческих организаций, так и специальные цели деятельности некоммерческих организаций, определенные тем же законом для каждого из выделенных в нем видов организаций. Постоянная рента – единственный вид ренты, в которой получателем может быть юридическое лицо.

Следующая особенность субъектного состава получателей постоянной ренты заключается в том, что субъектный состав получателей постоянной ренты может меняться. В соответствии с п. 2 ст. 589 ГК РФ право на получение постоянной ренты может передаваться по наследству, а если получателем ренты является некоммерческая организация, то это право может переходить в порядке правопреемства к вновь образуемым юридическим лицам. Разумеется, этого может не произойти, если наследник, например, государство, или правопреемник реорганизованного юридического лица, например, коммерческая организация, не могут быть получателями ренты. Законом допускается передача права на получение ренты другим лицом и путем уступки требования, хотя договором, согласно п. 2 ст. 589 ГК РФ может быть наложен запрет на это либо предусмотрена необходимость согласования данного вопроса с плательщиком ренты. Представляется, что по смыслу закона получатель ренты не может переуступить свои права по договору, заключенному в его пользу другим лицом, без согласия данного лица.

В отличие от постоянной ренты, право на которую может переходить к другому лицу в порядке уступки требования, наследования, правопреемства или реорганизации юридического лица, права на получение пожизненной ренты не переходят ни в одном из указанных случаях к другому лицу. Этот вид договора ренты порождает срочные обязательства по выплате рентных платежей. Они устанавливаются на период жизни получателя ренты. Иначе говоря, смерть получателя ренты прекращает обязательства по выплате пожизненной ренты. Права получателя пожизненной ренты непередаваемы, так как неразрывно связаны с его личностью. Это не исключает того, что передающее недвижимое имущество под выплату ренты лицо может назначить  выплату ренты на период жизни другого указанного им лица. Так, согласно п. 1 ст. 596 ГК РФ пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Если назначенное выгодоприобретателем третье лицо к моменту заключения договора уже умерло, договор, согласно п. 3 ст. 596 ГК РФ, признается ничтожным. Пункт 3 ст. 596 ГК РФ устанавливает, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Следующая особенность, связанная с субъектным составом пожизненной ренты состоит в том, что согласно п. 2 ст. 596 ГК РФ пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан. При отсутствии иного указания в договоре доли каждого из таких получателей пожизненной ренты (сокредиторов) считаются равными. Смерть кого-либо из них,  в случае отсутствия иных условий в договоре, влечет за собой то, что вся, подлежавшая уплате плательщиком  умершему получателю рента, распределяется между остальными получателями (сокредиторами). При этом приращение долей каждого из них, если другие указания в договоре отсутствуют, должно быть равным по размеру. Со смертью последнего получателя ренты обязательство ее выплаты прекращается. Обязательство выплаты пожизненной ренты в силу указанных и ряда иных особенностей, таким образом, носит личный характер.

Так как пожизненное содержание с иждивением является разновидностью пожизненной ренты, то все вышеуказанные особенности, относящиеся к субъектному составу получателей пожизненной ренты, относятся и к  субъектному составу получателей пожизненного содержания с иждивением. Остается только добавить следующее. Получателем ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением в соответствии с п. 1 ст. 601 ГК РФ является гражданин, передающий принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость под периодически предоставляемое содержание с иждивением. Главная причина того, что получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может быть только физическое лицо, заключается в том, что у юридического лица отсутствуют потребности в жилище, питании, одежде, медицинской помощи и оплате ритуальных услуг, а, следовательно, и не требуется обеспечивать их удовлетворение путем предоставления содержания с иждивением. Получателями пожизненного содержания с иждивением могут быть любые граждане, обладающие недвижимым имуществом на праве собственности независимо от возраста и состояния здоровья.

В отношении плательщиков ренты, независимо от ее вида, закон никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Кроме того, следует учитывать, что для осуществления отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии.

В настоящее время для заключения договоров пожизненного содержания с иждивением создаются специализированные юридические лица. К таким организациям можно отнести государственное унитарное предприятие «Моссоцгарантия». Данная организация создана в соответствии с распоряжением мэра г. Москвы от 19 января 1998 г. « О совершенствовании деятельности по социальной поддержке и защите одиноких пенсионеров, добровольно передавших жилье в собственность г. Москвы»[36]. Предприятие «Московская социальная гарантия» уполномочено правительством Москвы заключать договоры о пожизненном содержании с иждивением за передачу квартир в собственность города на добровольной основе со следующими категориями граждан: одинокими пенсионерами, супружескими парами и семейными парами, достигшими возраста 65 лет; одинокими инвалидами I группы, достигшими возраста 55 лет; одинокими инвалидами II группы, достигшими возраста 60 лет. В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств договоры могут заключаться с пенсионерами и инвалидами, имеющими меньший возраст или не относящимися к категории одиноких. Решение по данному вопросу принимается комиссией, создаваемой Комитетом социальной защиты населения г. Москвы. Договоры пожизненного содержания с иждивением заключаются с указанными лицами, если они являются собственникам жилья и на занимаемой ими площади не зарегистрированы другие граждане, жилое помещение не продано, не заложено, не является спорным и не находится под запрещением (арестом), не сдано в аренду (или поднаем).

В городе Северодвинске на основании решения Муниципального Совета г. Северодвинска от 26 декабря 2002 г. № 148 « Об утверждении положения о социальной поддержке пенсионеров на условиях договора пожизненной ренты»[37] администрация г. Северодвинска заключает договоры пожизненной ренты с одинокими пенсионерами. Договор заключается от имени администрации г. Северодвинска управлением социальной защиты населения на следующих условиях: 

- заявитель является единственным собственником жилого помещения, которое предлагается для передачи в муниципальную собственность по договору пожизненной ренты;

- возраст заявителя на день подачи заявления 70 лет и старше;

- в данном помещении не зарегистрированы другие граждане;

- указанное жилое помещение не обременено правами третьих лиц (не продано, не заложено, не является предметом спора, не находится под запрещением (арестом), не сдано в аренду или поднаем);

- жилое помещение, которое предлагается для передачи в муниципальную собственность не должно находиться в домах, признанных непригодными для постоянного проживания, а также в домах деревянной постройки.

Заключают договора пожизненного содержания с иждивением и организации, осуществляющие негосударственное пенсионное обслуживание, одним из способов которого является предоставление пожизненного содержания с иждивением. Такие организации действуют на основании лицензии. Выдача лицензии является административным актом, призванным обеспечить надлежащий уровень деятельности по предоставлению пожизненного содержания с иждивением. Лицензирование данной деятельности направлено на то, чтобы договоры пожизненного содержания с иждивением заключали с гражданами те юридические лица, которые обладают возможностями для выполнения обязанностей по предоставлению содержания. Однако практика показывает, что негосударственные организации, занимающиеся заключением договоров пожизненного содержания с иждивением, после совершения сделки не оказывают оговоренные сторонами услуги и не предоставляют содержания, а, как правило, уступают (фактически перепродают) право собственности на недвижимость вместе с обязанностью содержания контрагента. Риелторская организация в подобном случае выступает в качестве посредника при заключении договора ренты, то есть фактически не является стороной соглашения. Некоторые суды Российской Федерации, рассматривая подобные дела, принимают решения, исходя из того, что риелторы, передавшие свои права и обязанности по предоставлению содержания, выбывают из соглашения и не несут по нему никаких обязанностей.

Так, Чертановский межмуниципальный суд г. Москвы, рассматривая дело № 781/99 о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением и возврате имущества первоначальному собственнику, установил, что фирма Н. заключала договоры о содержании под отчуждение права собственности на жилые помещения с престарелыми гражданами, после чего перепродавала свои права и обязанности по заключенным соглашениям всем желающим приобрести недвижимость гражданам. Гражданка Х. приобрела у фирмы Н. право собственности на квартиру вместе с обязанностями по содержанию пожилой семейной пары Г-вых. В течение определенного времени Х. добросовестно выполняла свои обязанности по договору, но затем обстоятельства сложились так, что она утратила возможность содержать Г-вых, и выплаты содержания были просрочены. Г-вы обратились в суд с иском о расторжении договора и требованием возврата права собственности на квартиру. Ответчица Х. просила суд засчитать сумму, выплаченную фирме Н. в счет содержания. Суд вынес решение в пользу истцов Г-вых, отказав Х. в праве собственности на квартиру, указав, что сумма, уплаченная фирме, не может быть засчитана в счет содержания, потому что фирма Н., передав свое право по договору, перестала быть его стороной и претензии к ней не обоснованны[38].