История и развитие ипотеки в России

Большая работа ведется для привлечения клиентов, прежде всего для этого ,банки снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты на получение кредита, увеличивают суммы кредитов и сроки кредитования, смягчают свои требования к заемщикам и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредита. Первоначальный взнос практически у всех банков опустился до 20% от стоимости приобретаемого жилья. Можно встретить и более низкий первоначальный взнос без предъявления каких бы то ни было дополнительных условий заемщику: АМТ Банк, Газпромбанк, банк «ДельтаКредит», Нордеа Банк, РосЕвроБанк, Сбербанк выдают кредиты с первоначальным взносом 15%. В Сбербанке и Промсвязьбанке можно получить ипотечный кредит даже без первоначального взноса, при условии дополнительного залога объекта недвижимости, имеющегося в собственности заемщика.Многие банки предлагают ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом от 10% при условии дополнительного обеспечения в виде страхования неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита. Стоимость такой страховки в настоящий момент составляет около 2% от суммы кредита. Пока доля застрахованных кредитов в общем объеме выдачи ипотеки невелика: по данным СК АИЖК за пять месяцев 2010 года было выдано примерно 600 кредитов данной категории на 1 млрд рублей. По прогнозу АИЖК в этом году будет выдано, от 3 до 11 тыс. застрахованных кредитов, а к 2012 году доля застрахованных кредитов должна вырасти до 10% от общего объема выдачи ипотеки.

Ставки по ипотеке  продолжают снижаться, с конца прошлого года потенциал снижения ставок по ипотеке исчерпан, и притом, что Центральный банк РФ в феврале поднял ставку на 0,25 процентных пункта - до 8%, Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в феврале, опустилась до 12,4% - это исторический минимум, который до этого был зафиксирован лишь однажды - в I квартале 2008 года.

Индивидуальный подход к заемщику, рассматриваются различные предложения, порой лояльность банков порой заходит так далеко, что в качестве предмета ипотеки допускается использование квартир с несогласованными перепланировками.

Кроме того повышения привлекательности ипотечного кредитования у банков остается такой эффективный инструмент, как обязательство предоставить отсрочку по выплате кредита в случае рождения ребенка в семье заемщика. Такую возможность предусматривают ипотечные программы банка «МИА» и Сбербанка . Борьба за клиента на ипотечном рынке ведется как ценовыми, так и неценовыми методами. Одним из важных инструментов по привлечению клиентов стали ипотечные центры. В таком центре можно в комфортной обстановке получить развернутую консультацию по вопросам, связанным с приобретением жилья в кредит, что не всегда получается сделать в обычном банковском офисе. Там же можно подать заявку на получение кредита, оформить ипотечную сделку и даже совершить расчеты по ней с продавцом. По сравнению с обычным банковским офисом ипотечные центры нередко работают по более удобному для клиентов графику - их двери открыты допоздна по вечерам и по выходным.

Сети ипотечных  центров развивают Альфа-Банк, Банк Москвы, БСЖВ, банки "Возрождение" и "ДельтаКредит", ВТБ 24, Инвестрастбанк, Райффайзенбанк, Сбербанк, ЮниКредит  Банк..

Начало 2011 года ознаменовало появление новых подходов к разработке ипотечных программ, исходя не из целей  кредитования, а под определенную категорию потребителя - для молодых  семей, военнослужащих, индивидуальных предпринимателей. «Российская экономика  выходит из кризиса, а вместе с  ней возрастает и деловая активность, - отмечает С. Озеров, председатель правления банка. В Сбербанке, и в ВТБ 24 действуют ипотечные программы по приобретению квартир на вторичном рынке с минимальным первоначальным взносом в 10% от стоимости приобретаемого жилья. ВТБ 24, по примеру АИЖК, в качестве дополнительного обеспечения кредита по этой программе ввел обязательное требование по страхованию ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита. В Сбербанке семьи с детьми, соответствующие критериям программе «Молодая семья», могут получить кредиты с первоначальным взносом 10% без какого-либо дополнительного обеспечения.

Еще одной приметой 2011 года стало балансирование банков между стремлением нарастить  объемы кредитования и необходимостью поддерживать качество выдаваемых кредитов на должном уровне. Наглядным доказательством того служит широкое распространение «плавающих» ставок. Требования к заемщикам смягчаются с большим количеством оговорок.

В 2011 году наметилось пути решения двух актуальных проблем  ипотечного рынка. Одна из них явилась  отголоском последнего финансового  кризиса, другая связана с давней проблемой ипотечного рынка - оценкой  стоимости недвижимости, приобретаемой  на кредитные средства.

АИЖК еще с прошлого года продвигает идею законодательно закрепить обязательным пунктом  любого договора ипотечного кредитования гарантию банка реструктуризировать  задолженность, если заемщик оказался неплатежеспособным в результате неблагоприятных  обстоятельств. Чтобы соблюсти баланс интересов кредитора и заемщика, было бы логичным дополнить кредитный  договор еще одним обязательным пунктом - о том, что в случае злостного  нарушения заемщиком условий  реструктуризации обращение взыскания  на заложенное по кредиту имущество  должно осуществляться по упрощенной процедуре. Другая актуальная проблема затрагивает практически всех игроков  ипотечного рынка - изменение действующей процедуры оценки недвижимости. Этот вопрос в прошлом году подняла Ассоциация российских банков (АРБ). Махинации по завышению оценщиками рыночной стоимости жилья для получения ипотечного кредита на большую сумму, чем полагается, заставляют банковское сообщество искать способ изменить порочную практику.

Краткий обзор основных ипотечных программ

1.Изменения в отношении  объектов строящегося жилья.

 Интерес банков  к новостройкам наглядно иллюстрирует  продление Сбербанком до конца  2011 года акции «В десятку!»,  которая проводится с июля  прошлого года: кредит в рублях  на приобретение квартиры, построенной,  либо строящуюся с участием  кредитных средств банка предоставляется  всего под 10% годовых и с  первоначальным взносом от 10%. Еще  одна акция Сбербанка позволяет  получить кредит в рублях на  приобретение строящегося жилья  по беспрецедентно низкой ставке 8% годовых.

2.Новым поворотом в развитии ипотечного рынка можно расценить изменение позиции банков по отношению к предпринимателям и собственникам бизнеса, которые до недавнего времени расценивали как нежелательных заемщиков по ипотеке. Теперь специально для них предлагаются особые условия ипотечного кредитования. Ипотечные программы для индивидуальных предпринимателей и владельцев бизнеса действуют в ВТБ 24, Мособлбанке, банке «Открытие», Флексинвестбанке, ЮниКредит Банке. Особые условия кредитования для индивидуальных предпринимателей по действующим программам разработали АМТ Банк, банки «ДельтаКредит» и «Уралсиб», КредитЕвропаБанк, МДМ-Банк, Московский кредитный банк (МКБ), Ханты-Мансийский банк.

3.Пополняются ипотечными программами по приобретению коммерческой недвижимости. Приобрести в кредит объект коммерческой недвижимости под залог этой же недвижимости можно с помощью программ Абсолют Банка, Московского кредитного банка (МКБ), Росбанка, РосЕвроБанка, банка "Уралсиб", Ханты-Мансийского банка, ЮниКредит Банка.

4. Специальные предложения по ипотеке на приобретение недвижимости, которая находится в залоге у банка, выставленная на продажу неплатежеспособными заемщиками. А вот программы реструктуризации практически исчерпали себя, сейчас урегулирование просроченной задолженности снова становится предметом индивидуального разбирательства.

5. Выросло число ипотечных программ, специально разработанных для отдельных категорий заемщиков. В частности, отдельно выделяются молодые семьи, причем наличие детей позволяет воспользоваться дополнительными льготами. Пять крупных банков сегодня предлагают льготные условия кредитования для молодых семей, в которых как минимум один заемщик не достиг возраста 35 лет: банк «Дельта Кредит», Рос ЕвроБанк, Сбербанк и банк «Уралсиб

6.Возвращения особых условий кредитования VIP-персон, стала соответствующая ипотечная программа, запущенная в апреле НОМОС Банком. «Для VIP - клиентов мы предлагаем кредиты, используя индивидуальный подход, учитывающий специфику высокодоходного сегмента, представители которого могут безболезненно, не меняя качество жизни, направлять на погашение большую часть дохода», - разъяснил В. Юрьев, старший вице-президент НОМОС-Банка.

7. Кредиты на приобретение квартир на этапе строительства .

8. Программа для приобретения загородного жилья

 Изменение условий кредитования сделок по приобретению загородного жилья - жилых домов и таунхаусов - имеют явную тенденцию к улучшению. С начала 2011 года условия программ по кредитованию загородной недвижимости улучшили Барклайс Банк, Райффайзенбанк, РосЕвроБанк, Уралсиб, Собинбанк, РосЕвроБанк.

Один из самых  выгодных вариантов кредитования сделок по приобретению загородных домов и  квартир в малоэтажных домах  представляет собой продукт АИЖК «Малоэтажное жилье .

9.Программа «Экспресс ипотека» банка «ЖилФинанс» позволяет получить кредит на потребительские цели под залог имеющейся в собственности заемщика квартиры или на покупку квартиры даже без подтверждения дохода, в том числе индивидуальным предпринимателям и собственникам бизнеса.  Решение о выдаче кредита принимается в течение суток с момента подачи заявки и полного пакета документов по заемщику и квартире.

Повышается объем  кредита относительно стоимости  залога (соотношение кредит/залог) - уже вполне достижимо получить кредит на 70 - 80% от стоимости квартиры, и  даже больше. Нордеа Банк предоставляет  целевые ломбардные кредиты в  размере до 85% от стоимости залога (на приобретение или строительство  жилья в Москве и Московской области), МКБ - в размере 90% (на приобретение жилья  в Московской области).

Залог в виде жилого дома считается более рискованным  вариантом, поэтому под него можно  получить кредит всего на 50 - 60% от стоимости. Совсем редко в качестве залога принимается  земельный участок.

10. Программы рефинансирования ипотеки (выдачи кредита на погашение ранее выданного ипотечного кредита) позволяют уменьшить ежемесячные платежи за счет снижения процентной ставки, а также скорректировать срок, сумму и валюту кредита.

 Ипотечные кредиты  на погашение ранее выданного,  как и раньше, предлагают Альфа-Банк, Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), ВТБ 24, Газпромбанк, банк "ЖилФинанс", Банк Москвы, банк "Московское  ипотечное агентство" («МИА»), Сбербанк. За 2011 год к этому списку прибавился  только Собинбанк.

11. Программы вопросов страхования

Для снижения риска  не возврата ипотечного кредита российскими банками применяются такие инструменты, как страхование заемщиком в пользу кредитора своей жизни и трудоспособности (личное страхование) и страхование риска утраты или ограничения.  Получить ипотечный кредит по базовой ставке можно только при условии согласия заемщика оформить комплексное ипотечное страхование, которое включает обязательное по закону страхование предмета ипотеки (заложенного имущества) от риска гибели (уничтожения), утраты или повреждения и личное страхование, и страхование титула. В редких случаях не требуется страховать титул. В ряде банков страхование титула является обязательным условием получения ипотечного кредита на приобретение жилья.

Ипотечные заемщики, получившие кредиты еще с условием обязательного комплексного ипотечного страхования, тоже могут прекратить оплачивать договора личного страхования  и страхования титула (оплата производится ежегодно). Разумеется, в этом случае процентная ставка по кредиту увеличивается  в соответствии с действующими условиями  предоставления ипотечных кредитов.

. В 2010 году с подачи Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) для снижения первоначального взноса в ипотеке начало применяться страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору (страхование ипотечных обязательств заемщика). Такое страхование в случае дефолта по кредиту с низким первоначальным взносом позволяет кредитору возместить убыток, возникающий при недостатке средств для погашения долга заемщика, если кредитору не удастся выручить нужной суммы за счет реализации залога.

  Таблица 2.1 - Виды страхования при ипотечном  кредитовании

Итоги работы на ипотечном  рынке основных участников