История и развитие ипотеки в России

 

Вывод по третьей  главе.

 

Ипотечный рынок не стоит на месте. Ипотека  до сих пор, не смотря на колебания  финансового рынка, остается единственным, реальным способом решения жилищной проблемы.

Для создания условий сохранения доступности  ипотечных кредитов в 2009 году на территории Новосибирской области ОАО «НОАИК»  планирует следующие мероприятия:

1.увеличение объема выдачи ипотечных займов;

Плановые показатели объема выдачи ипотечных кредитов (займов)

на 1-е полугодие 2009 года в сравнении с фактическими показателями предыдущего Регионального  оператора по НСО за 2008 год.

           

    2. рефинансирование ипотечных закладных  у участников рынка ипотечного  кредитования (первичных кредиторов, владельцев закладных);

    Плановые  показатели рефинансирования закладных

    на 1-е полугодие 2009 года в сравнении  с фактическими показателями предыдущего  Регионального оператора по НСО  за 2008 год.

            

    3. участие в реализации решений,  принятых АНО, о государственной  поддержке граждан, посредством  предоставления ипотечных займов  физическим лицам для приобретения  квартир у Застройщиков;

    4. заключение договора купли-продажи  Закладных с отсрочкой поставки  с ОАО «АИЖК». В настоящий момент  целесообразно убрать штрафные  санкции по договору за недопоставку  Закладных и увеличить срок  действия договора от 12 месяцев;

    5. работа с ОАО «АИЖК» по реструктуризации  задолженности граждан, попавших  в сложное финансовое положение,  и не имеющих возможности осуществлять  платежи по ранее взятому ипотечному  кредиту;

    6. работа со СМИ и населением  по дальнейшему развитию ипотечного  кредитования на территории НСО,  в т.ч. с использованием государственной  поддержки граждан в соответствии  с Постановлением Губернатора  от 26.01.09 г. №21;

    7. работа с Застройщиками, получившими  государственную поддержку в  соответствии с Постановлением  Губернатора от 26.01.09 г. № 30-па. Актуализация в режиме реального  времени имеющихся в продаже  квартир во введенных объектах. Взаимодействие с подрядчиками, получившими квадратные метры  в расчет за выполненные работы  в рамках вышеуказанного Постановления.  Доведение до сведения Заемщиков  информации об имеющихся предложениях  у Застройщиков.

    8. выдача ипотечных займов для  военнослужащих в соответствии  с «военно-накопительной ипотечной  программой», реализуемой Министерством  обороны и ОАО «АИЖК»;

    9. выдача ипотечных займов с  использованием Базового материнского  капитала;

    10. совместная реализация ОАО «НОАИК»  и ОАО «АИЖК» (г.Москва) новых пилотных  проектов и ипотечных продуктов  на территории Новосибирской  области.

 
 
 
 
 

3.2 Становление ипотечной системы кредитования в г. Новосибирске

С 2000 года новосибирские  банки начали отрабатывать элементы ипотеки. В то время страна еще  не отошла от последствий дефолта, поэтому  говорить о долгосрочных кредитов на покупку жилья в России мало кто  осмеливался. В мае 2001 года в Новосибирске был подписан первый за Уралом договор ипотечного кредитования на приобретение квартиры в рассрочку, где был прописан первый вариант стандартов ипотечного жилищного кредитования в России. Всего за 2001 год банк выдал три ипотечных кредита заемщикам сроком на пять-десять лет под 19% годовых. Оформление каждого кредита заняло три месяца. Прежде чем была совершена сделка, инициаторам проекта пришлось идти в органы юстиции, к нотариусам, риэлтерам и отлаживать механизм взаимодействия со всеми участниками рынка. В 2002 году с участием администрации Новосибирской области было создано ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования». Модель строилась таким образом: банк выдает кредит из своих ресурсов, затем делает закладную и как бы продает кредит Федеральному агентству ипотечного жилищного кредитования (это на 100% государственная структура). Права по кредиту передаются Федеральному агентству, а банку возвращаются деньги. Банк вновь их выдает, снова делает закладную и переуступает права по кредиту агентству. Таким образом, у Федерального агентства формируется путь закладных. Это надежный финансовый инструмент – пакет кредитов, обеспеченный недвижимостью.

Федеральное агентство выходит на биржу и  размещает облигационный заем, привлекая  деньги рыночных структур, которые  приобретают ипотечные бумаги. Таким  образом, агентство вновь получает деньги, снова покупает закладные  и формирует следующий пул, а  затем вновь выходит на рынок. И такая система запущена и  работает. Двухуровневая система  рефинансирования, реализуемая Агентством, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками  рынка[5]. Федеральное агентство выходит  на биржу и размещает облигационный  заем, привлекая деньги рыночных структур, которые приобретают ипотечные  бумаги. Таким образом, агентство  вновь получает деньги, снова покупает закладные и формирует следующий  пул, а затем вновь выходит  на рынок. И такая система запущена и работает. Двухуровневая система  рефинансирования, реализуемая Агентством, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками  рынка[5].

 Новосибирские банки успешно отработывали эту систему.

Новосибирск стал одним из лидеров ипотеки  среди российских городов. Второе место  по России в 2004 году по количеству выданных ипотечных кредитов, а в 2005 году только за первое полугодие их было выдано в два раза больше чем за весь 2004 год. Всего за 2005 год было получено 3445 кредитов на общую сумму 1673,4 млн. рублей. А за период с 2002 по 2007 было выдано 11178 кредитов на сумму 3974,1 млн.рублей. Это  не удивительно, поскольку именно новосибирские  банкиры были «пионерами» в развитии федеральной ипотечной программы.

В процессе своей работы по изучению ипотечных  программ  были выбраны три на банка, работающие по своей коммерческой программе, это банки «ВТБ-24» (Внешторгбанк), «КИТ Финанс», «УРСАбанк», и АИЖК, которое  работает по федеральной программе («Сибконтакт», «Юниаструм», «Левобережный», «Муниципальный», «Русский Банкирский Дом», «Московский банк реконструкции  и развития»).

 
 

Таблица 2.2- Сравнительная таблица по банкам, работающим по Федеральной Программе  АИЖК

 

3.3 Методики расчетов ипотечных платежей и их применение

Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок 1-30 лет. Благодаря длительному  сроку погашения уменьшается  размер ежемесячных выплат заемщика. Кредит и проценты по нему выплачиваются  в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных  или дифференцированных платежей.

Аннуитетные платежи – ежемесячные перечисления по кредитным обязательствам заемщиком, рассчитываемые по формуле аннуитета.

Аннуитет  – ежегодный платёж – равные друг другу денежные платежи, выплачиваемые  через определённые промежутки времени  в счёт погашения полученного  кредита, займа и процентов по нему.

Ежемесячный платёж включает полный платёж по процентам, начисляемым на остаток основного  долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы  все ежемесячные платежи при  фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период. Для вычисления используется такая  формула:

 Аннуитетный платёж = кредит х ( 1 / ( 1 – ( 1 + и ) – н ), где и – ставка вознаграждения, н – срок кредита.

Принцип таков, что каждый месяц выплачивается  одна и та же сумма. Но получается она  не простым сложением основного  долга и вознаграждения и последующим  делением на срок, а с учётом снижения основного долга. Основной долг с  каждым месяцем уменьшается, соответственно, уменьшаются проценты за кредит. Однако сумма ежемесячного платежа остаётся неизменной, чего нельзя сказать о  цене кредита. В ипотеке с дифференцированным платежом платежи по кредиту происходят с растущей ставкой платежей в погашение, то есть основной долг по кредиту гасится равными долями, проценты начисляются на остаток. Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-50% совокупного дохода заёмщика и созаёмщиков за соответствующий расчётный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтверждённую информацию о текущих доходах заёмщика и созаёмщиков.

Ежемесячные платежи, в количестве 180(сто восемьдесят) платежей, по возврату кредита и  уплате начисленных процентов заемщик  производит в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, определяемого  по формуле (2.1).

 

   , (2.1)

 

  Где -q – ежемесячный аннуитетный платеж,

  K –  сумма кредита (остаток суммы  кредита),

  ps –месячная  процентная ставка, равная 1/12 от  годовой процентной ставки,

  M – количество полных процентных периодов, оставшихся до даты окончательного возврата кредита.

При оформлении ипотечной сделки помимо первоначального  взноса (10-30%) собственных средств  заёмщик несет следующие затраты:

  1) Комиссия  банка за рассмотрение кредитной  заявки – около 1000 рублей, причём  эти деньги банком не возвращаются  при любом решении;

  2) Комиссия  банка за выдачу кредита - от 5000 рублей либо 1,5 – 2,5% от суммы  кредита;

  3) Расходы  на оплату услуг оценщика по  оценке рыночной стоимости закладываемой  недвижимости 2000-3000 рублей;

  4) Пакет  страхования (жизнь, потеря трудоспособности  заёмщика, титульное страхование:  потеря права собственности уже  после сделки). Всё это составляет  от 0,8 – 1,5% от суммы выдаваемого  банком кредита, увеличенной на 10%;

  5) Обслуживание  банковской ячейки, открытие расчётного  аккредитивного счета: в зависимости  от банка, от 600 до 3000 рублей;