История и развитие ипотеки в России

Глава 2 . Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России.

2.1 Основные акты, регулируемые вопросы ипотеки.

Основными актами, регулирующими  вопросы ипотеки, являются в настоящее  время Гражданский кодекс Российской Федерации Гражданский кодекс РФ. Часть первая. // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. // Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст.410. (прежде всего гл. 23 Кодекса), Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. N. 2872-1 Ведомости СНД и ВС РФ, 11.06.92, N 23, ст. 1239., Федеральный закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» от 20 июля 1998 г. N. 102-ФЗ Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2002, N 7, ст. 629; Российская газета", N 24, 10.02.2004., Федеральный закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N. 122-ФЗ Собрание законодательства Российской Федерации.-1997.-№ 30.-Ст.3594., Кодекс торгового мореплавания РФ Собрание законодательства РФ. 1999. №18. Ст. 2207. (в основном глава XXII Кодекса) и другие. Активное нормотворчество ведется и на уровне субъектов РФ, при этом принимаемые там нормативные акты зачастую противоречат федеральному законодательству (например, в Московской области). Гражданский кодекс РФ рассматривает ипотеку как залог недвижимости (п.2 ст.334 ГК). Предметом ипотеки по российскому праву может быть любое недвижимое имущество, к которому относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты.

Нормы об ипотеке  присутствуют в актах международного права: например, в Международной  Конвенции о морских залогах  и ипотеках, которая была заключена  в Женеве 06 мая 1993 года (в данной Конвенции  участвует и Россия). В целом, касаясь  вкратце правового регулирования  ипотеки за рубежом, необходимо отметить главное: если в нашем законодательстве залог (ипотека) рассматривается как  институт обязательственного права, то в большинстве зарубежных правовых систем (например, во Франции) залог  признается разновидностью вещных прав. Это влечет важные правовые последствия: например, за рубежом (во многих странах) при банкротстве должника по обязательству, обеспеченному залогом, имущество, служащее предметом залога, в конкурсную массу не включается и удовлетворение требований кредитора происходит в  обычном порядке (то есть вне конкурсного  производства). Это отличается от конкурсного производства по законодательству РФ, которое предусматривает включение заложенного имущества в конкурсную массу имущества должника. Следует отметить, что залоговые отношения в отличие от многих других видов имущественных правоотношений не были предметом полноценного обстоятельного регулирования подзаконными актами. Лишь в 1996 году был издан Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» Собрание законодательства РФ.- 1996.- № 10.- Ст. 880.. Но по объективным причинам он не стал правовой базой для развития ипотечного кредитования в России. Не способствовало в полной мере развитию ипотеки и Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» Российская газета от 04.09.96 г. № 168., направленного на реализацию федеральной целевой программы «Свой дом» Российская газета от 24.07.96 г. № 138. и на привлечение внебюджетных финансовых средств для предоставления населению долгосрочных ипотечных кредитов на улучшение жилищных условий.

Только 20 июля 1998 года в действие вступил Федеральный  закон «Об ипотеке (залоге недвижимости), который действительно был направлен  на урегулирование рассматриваемых  правоотношений. Здесь законодатель подчеркнул сущность ипотеки как  разновидности залога. Подтвердил Закон  об ипотеке и то, что ипотека  может возникать как в силу договора, так и на основании федерального закона. При этом он расширил перечень случаев, когда ипотека возникает в силу закона (ст.77).В дальнейшем была принята «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», одобренная Постановлением Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000 г. Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 3, ст.278. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации объявила формирование системы ипотечного жилищного кредитования одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Среди участников программы ипотечного кредитования населения особо выделены операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному кредитованию), основной целью деятельности которых продолжает оставаться рефинансирование кредитных организаций, предоставивших средства на приобретение гражданами жилья. Разработка и принятие нормативно- правовых актов.  Это и классические гражданско-правовые нормы об обеспечении исполнения обязательства (Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), и нормы, регулирующие рынок ценных бумаг (Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 17, ст. 1918; 1998, N 48, ст. 5857; 1999, N 28, ст. 3472; 2001, N 33, ст. 3424; Российская газета от 4 января 2003 г., No 1 (3115)., Закон «Об ипотечных ценных бумагах» Собрание законодательства РФ. 17.11.2003. N46 (ч. 2). Ст. 4448.), и административные нормы Закона «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации» Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 30, ст. 3028., и нормы, регулирующие банковскую деятельность. Базой института ипотечного кридитования, является совокупность нормативно-правовых актов, которые на практике принимаются поэтапно. Система нормативно-правовых актов, регулирующих институт ипотечного кредитования, должна сделать прозрачной достаточно сложную схему финансовых потоков, возникающих в процессе ипотечного кредитования.

Первый этап-  принятие поправок в Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Далее состоялись поправки в Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О рынке ценных бумаг», устанавливающие особенности эмиссии облигаций, обеспеченных залогом имущества.

 Закон создает  правовую основу для выпуска  облигаций, возврат средств по  которым обеспечивается одним  из способов, предусмотренных Гражданским  кодексом РФ (залогом, поручительством,  банковской гарантией и др.), причем  в отношении облигаций, обеспеченных  залогом имущества. В качестве  обеспечения может выступать  залог недвижимого имущества  или ценных бумаг. Необходимо  отметить, что под ценными бумагами  в первую очередь понимаются закладные. Принятый в 2001 году Земельный кодекс Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г., № 44, ст. 4147. установил рыночные принципы в отношениях, связанных с предоставлением земельных участков, в том числе и для жилищного строительства. При принятии второй части Налогового кодекса предусмотрены налоговые льготы как для физических лиц, приобретающих жилье с использованием средств ипотечного кредита, так и для граждан, продающих свое жилье. 

В целом действующее  законодательство уже позволяет  выдавать и рефинансировать ипотечные  кредиты. Так, комиссия Государственной  Думы по развитию ипотечного кредитования 24 июня 2002 года провела Парламентские  слушания «Законодательное обеспечение  развития ипотечного кредитования в России». Участники слушаний отметили, что в Российской Федерации в общем созданы правовые и организационные основы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Однако были выявлены и серьезные факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования:

 - отсутствие на финансовом рынке дешевых и долгосрочных ресурсов, которые могли бы быть направлены на ипотечное кредитование.

- большие процентные ставки

- недоверия к российской ипотеке - зачастую непрозрачные для банка-кредитора источники дохода физических лиц-заемщиков. Основным и, как правило, единственным источником дохода физического лица является получаемая им заработная плата. Однако в настоящее время отчисления на фонд заработной платы составляют в сумме 46% от суммы оплаты, что вынуждает большинство работодателей занижать размер зарплаты. Отсюда большая часть дохода остается теневой. Развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации // Коллегия, ТОМ 2, № 10-11, 2002. На сегодняшний день коммерческие банки не принимают активного участия в долгосрочном ИЖК. Однако к середине 2004 года сложилась устойчивая тенденция к расширению банковских продуктов в сфере жилищного кредитования. Для развития ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) населения коммерческими банками представляется целесообразным выделение ипотечного кредитования в отдельно регулируемый вид банковской деятельности.

- Во-первых, долгосрочным характером ИЖК,

-Во-вторых, необходимостью формирования ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг как механизма, позволяющего коммерческим банкам, предоставляющим ипотечные кредиты, эффективно «продавать» такие кредиты в формате ипотечных ценных бумаг. Действующая в настоящее время система нормативного регулирования банковской деятельности со стороны Центрального банка не создает коммерческим банкам стимула к долгосрочному ИЖК граждан. Более того, коммерческим банкам менее выгодно заниматься долгосрочным ИЖК по сравнению с другими банковскими операциями.

 
Вместе с  тем, совершенствование нормативно-правовой базы идет полным ходом. Законопроекты, находящиеся на различных стадиях  рассмотрения в Государственной  Думе РФ, составляют второй этап реформы. В первую очередь, это Федеральный  закон «Об ипотечных ценных бумагах», ссылки на предмет регулирования  которого имеются в ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной  части трудовой пенсии в Российской Федерации».

По мнению ряда депутатов  Государственной Думы, Закон «Об  ипотечных ценных бумагах» предполагает внесение изменений в Федеральный  закон «О банках и банковской деятельности»  в части создания и особенностей регулирования деятельности специализированных ипотечных кредитных организаций. Соответствующий законопроект внесен в Государственную Думу в октябре  этого года. Проект Федерального закона «О строительных сберегательных кассах», также входящего в систему ипотечного кредитования, прошел первое чтение. Принята поправка в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», разрешающая ипотеку определенной части земель из категории земель сельскохозяйственного назначения, не относящихся к государственной собственности. Поправка позволит фермерам пользоваться возможностями ипотечного кредитования в полной мере. На рассмотрение Государственной думы внесен проект Федерального закона «О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья». В проекте Федерального закона «О строительных сберегательных кассах» разрабатывается и законодательная инициатива, посвященная альтернативной модели кредитования приобретения жилья - строительным сбережениям граждан. Третьим этапом реформы будет разработка законодательных актов, регулирующих отдельные вопросы, возникающие в процессе ипотечного кредитования. Прежде всего - это рефинансирование выданных ипотечных кредитов. Закон «Об ипотечных ценных бумагах» напрямую затрагивает лишь продукт рефинансирования - ипотечные ценные бумаги. Нормативно-правовой основой для развития ипотеки может стать скорейшее завершение работы и принятие Жилищного кодекса РФ, который должен стать логическим итогом законотворческой деятельности, проведенной за годы реформ.Таким образом, система ипотечного кредитования является одной из наиболее динамично развивающихся составляющих правовой реформы в России. Вполне вероятно, что практическая реализация пакета нормативно-правовых актов поможет решить жилищную проблему. На сегодняшний же день, можно говорить о возрастание потребности в грамотной юридической консультации на многочисленных этапах системы ипотечного кредитования.

2.2 Ипотека как форма залога по современному российскому законодательству, понятие залога и его характеристика.

Приступая к анализу  института ипотеки по современному российскому законодательству, необходимо определить юридическую природу залогу и залоговых правоотношений.

 Залог- способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом.

Залог - способ обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных действующим законодательством.

Согласно действующему законодательству, залогополучатель может  претендовать на имущество в натуре лишь в исключительных случаях: если имеется нотариально удостоверенное соглашение залогополучателя с залогодателем, заключенного после возникновения  оснований для обращения взыскания  на заложенное имущество (при этом следует  учитывать, что такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением); а также в  случае, когда повторные публичные  торги будут признаны несостоявшимися, залогополучатель вправе оставить заложенное имущество у себя с оценкой  его в сумме не более, чем на 10 % ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если залогополучатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение  месяца со дня объявления повторных  торгов несостоявшимися, договор о  залоге прекращается. В общем же порядке реализация заложенного  имущества происходит по суду и в  этом случае залогополучатель лишь может  претендовать на удовлетворение из стоимости заложенного имущества согласно ст.334 Гражданского кодекса РФ.

Понятие « стоимости» предполагает в данном случае обязательную продажу предмета залога с публичных торгов в форме конкурса или аукциона, исключая возможность оставления его залогодержателем за собой. Залогополучатель обретая предмет залога получает вместе с ним и ряд обязанностей, которые могут возникнуть у него в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства должником. Эти обязанности связанны с проведением публичных торгов, а следовательно и дополнительными издержками, денежными затратами и дополнительное время для проведения конкурса или аукциона. Особенность залога по сравнению с большинством других способов обеспечения исполнения обязательств состоит в его правовом характере. До настоящего времени не решен вопрос о том, к какому из институтов вещного или обязательственного права можно отнести залог, данный вопрос носит дискуссионный характер.