История и развитие ипотеки в России

В регионах рыночные механизмы действуют с определенными  допущениями на рынке вторичного (т.е. находящегося в эксплуатации) жилья. Его участниками в подавляющем  числе случаев являются физические лица. Граждане продают квартиры (дома), как правило, не с коммерческими  целями. В определенной степени данный сегмент рынка играет роль промежуточной  ниши - позволяет создать стартовый  капитал, с которого начинается инвестирование или приобретение нового дома. Учитывая, что строительство и продажа  так называемого доходного жилья  в стране пока слабо развиты, можно  говорить о социальном, потребительском  характере рынка вторичного жилья.

Другая картина наблюдается на рынке первичного жилья. Здесь главными участниками выступают заказчик (инвестор) и подрядчик, в большинстве своем имеющие статус юридического лица. Именно они при заключении договора подряда формируют цену на строительную продукцию.

В целом же имеет  место резкий отрыв по стоимости  вновь вводимого жилья от того, которое находится в эксплуатации. Это означает, что речь идет не о  едином, а о совокупности жилищных рынков.

Существующие федеральные  программы ставят целью либо изменение  условий предложения жилья, либо повышение спроса на него со стороны  бедных семей. В то же время отсутствует  активная государственная поддержка, прямо нацеленная на поощрение развития этого сегмента рынка. Не учитывается  и такой актуальный в российских условиях вид воздействия, как регулирование  самих жилищных рынков через цену. Представляется, что государственная  политика в данной сфере экономики  должна строиться на комплексном  подходе, учитывающем все факторы, в частности ипотеку, налогообложение  объекта недвижимости, регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правовое зонирование вместе с градостроительным регламентом, развитие рынка земли, инвестиции, градостроительство и т.п. Грудинин М.Ю. Рынок недвижимости России, мифология и содержание //Экономика строительства. - 2000. - С. 58.

Важнейшим условием эффективности рынка жилищной недвижимости является:

- информационная прозрачность, которая дает участникам возможность осознанного выбора в ходе принятия решений.

-рост объемов строительства новых жилых зданий .

- спрос ( сдерживается из-за неспособности населения брать кредиты на длительный срок по приемлемым ставкам).

 Многие новые  квартиры финансируются на основе  применения схем застройщиков, которые,  как правило, являются рискованными  и дорогими. Будущие владельцы  квартир должны внести значительный  первоначальный взнос за недостроенную  квартиру, а финансирование по  принципу «плати из текущих  доходов» означает, что семьи  берут на себя весь риск  застройщика по завершению строительства. Покупатели зачастую платят дополнительно 20 процентов от покупной цены для внутренней отделки квартиры, монтируя электропроводку и бытовые приборы. Замена финансирования разработчика кредитованием коммерческого банка при использовании последовательной и хорошо развитой системы андеррайтинга заемщика и процентных ставок, таким образом, поможет сделать новые квартиры более доступными. Благодаря этому также будут предоставлены средства для капитального ремонта и технического содержания существующего жилищного фонда.

Современные особенности а заемщика кредита и стандартов обслуживания банками являются следующими:

 Максимальный  срок - 15 лет для кредиторов-коммерческих  банков, 20 лет в случае покупки  ипотек АИЖК.

 Что касается  коммерческих банков, нет особого  смысла в увеличении срока,  принимая во внимание высокие  процентные ставки инфляционные  ожидания.

 Минимальный размер первоначального  взноса составляет 30 процентов, что  объясняется проблемами с обращением  взыскания на имущество должника, ветхим состоянием многих жилых  зданий, незначительным количеством  сделок, которые могли бы служить  ориентиром для установления  рыночной цены.

 Процентные ставки  устанавливаются на уровне от 21 до 23 процентов, если кредит  выдается в рублях, и на уровне  от 12 до 15 процентов, если кредит  деноминирован в долларах США.  Региональные государственные ипотечные  агентства выдают больше субсидированных  ипотечных кредитов в рублях  по ставке от 8 до 15 процентов,  при этом, по оценкам, средняя  взвешенная ставка составляет 13 процентов, а местные органы  власти оказывают бюджетно-финансовую  поддержку для возмещения разницы  между использованной ставкой  и рыночной ставкой.

Возможность обращения  взыскания на имущество должника является центральным вопросом для  создания эффективных стимулов, способствующих развитию ипотечного кредитования. Взыскания на имущество должника и выселение в другую квартиру остаются сложными вопросами при развитии российских рынков ипотечного жилищного кредитования.

Ряд законов, принятых после 1998 года, улучшили положение с  регистрацией прав собственности и  их применением, нормализовали ситуацию с субсидиями и разрешили обращать взыскание на залог ипотеки.

Залоговые права  кредиторов по-прежнему ограничены банковскими  кредитами. Это ограничивает способность  заемщиков рефинансировать кредиты, когда инфляция падает, а процентные ставки снижаются.

Принятие нового Жилищного кодекса должно внести ясность в разрешение подобных вопросов. В настоящий момент ведется обсуждение новых законов, предусматривающих  создание местного жилого государственного фонда, который будет расширяться  за счет новых и/или пустующих  квартир, для предоставления жилья  семьям, не возвратившим кредит, и таким  образом позволит кредиторам применить  свое залоговое право ареста имущества  должника.

Если говорить об организационно-финансовых схемах системы  индивидуального жилищного строительства, необходимо, прежде всего, ясно осознавать, что становление системы будет  происходить не одномоментно. Важнейшее требование к этим схемам - защита вкладов потенциальных заемщиков от возможных потерь.

 Инструментом, позволяющим людям с минимальным риском накапливать средства в рамках схем накопительного страхования, являются страховые компании.

Другим инструментом накопления средств граждан являются кредитные потребительские союзы, деятельность которых регулируется ст. 116 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В настоящее время, после принятия Правительством государственной  концепции ипотечного жилищного  кредитования, открываются новые  возможности для развития кредитной  кооперации в Российской Федерации  в форме жилищных ссудосберегательных  кооперативов. Важную роль при этом должен сыграть Федеральный закон, инициатором в разработке которого выступили Комиссия Государственной  Думы по ипотечному кредитованию и  Правительство Российской Федерации. Этот закон призван окончательно закрепить «правила игры» кредитных  союзов, а также установить формы  государственного контроля за их деятельностью.

В перспективе по мере развития банковской системы центральное  место в пространстве первичных  ипотечных кредитов, безусловно, займут банки. Сегодня, однако, их возможности  существенно ограничены, поскольку  российская банковская система ориентирована  на универсальные банки, а сами они  работают, в основном, на «коротких» деньгах. В этой связи процентные ставки по выдаваемым ими кредитам являются слишком высокими, чтобы  стать привлекательными для массового  потребителя.

Текущее состояние  ипотечного рынка на 2011год

Российская ипотека  в 2011 году это новый виток развития,  которого становятся интеграция и унификация. Сегодня ипотека развивается  банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Что это дает? Прежде всего:  позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон.  Работа брокеров и риэлтеров с потенциальным ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов. По данным банка «ДельтаКредит» в 2010 году более трети клиентов было привлечено риэлторами. У крупных банков счет партнеров идет на сотни. К примеру, ВТБ24 сотрудничает более чем с 1000 застройщиками, у банка «Уралсиб» сеть партнеров насчитывает более 250 строительных компаний и 800 риэлторских и брокерских компаний. Среднерусский банк Сбербанка России и Гильдия риэлторов Московской области создал  проект сотрудничества в сфере ипотечного кредитования. По стандарту взаимодействия риэлтора и кредитного инспектора Сбербанка, за каждым риэлтором будет закреплен определенный сотрудник банка, оперативно консультирующий и помогающий в решении вопросов по ипотеке. Ценность этого проекта повышение профессионального уровня ипотечных брокеров и формированию группы профессионалов. Для  удовлетворения возросших кадровых потребностей рынка  планируется разработать и реализовать совместную учебную программу.

Партнерские компании используются банками не только как  дополнительные точки привлечения  клиентов, но и площадки для проведения рекламных акций в виде бесплатных семинаров и консультаций по ипотеке. В рамках партнерских программ с застройщиками кредиты на приобретение жилья предоставляются по более низким ставкам, с более низким первоначальным взносом, с пониженной комиссией за выдачу кредита или совсем без комиссии. К примеру, максимальное снижение процентной ставки по ипотечному кредиту ВТБ 24 на период строительства жилья в рамках одной из совместных программ с застройщиком достигает 2,5 процентных пунктов по сравнению с базовой процентной ставкой. Московский кредитный банк (МКБ) по одной из своих партнерских программ предлагает ипотечные кредиты на приобретение квартир без первоначального взноса.

 О.Иванов, вице-президент Ассоциации региональных банков России (АРБР) считает, что закон о потребительском кредите должен заложить механизм систематического контроля за условиями кредитных соглашений.  Необходимо сформулировать понятие «общих условий потребительского кредита». Это - та часть условий кредитного договора, которая разработана банком и предлагается без изменений неограниченному кругу заемщиков. «Важный правовой институт, который остро необходим российскому законодательству о потребительском кредитовании,  отмечает О. Иванов паспорт кредита.

Паспорт кредита - стандартизованная  таблица, в которой собрана вся  информация о стоимости кредита  и его ключевых условиях. С 1 июля 2010 на всей территории ЕС банки предоставляют  потребителям информацию, независимо от сложности договора, в одной  и той же стандартной табличной  форме, которая предписана законом, т.е. не потребитель «вылавливает»  в многостраничном тексте моменты, за него это делает сам банк». Это понятие существует в Директиве ЕС 2008 года о потребительском кредитовании, которая имплементирована на всей территории ЕС с 1 июля 2010 года.

Разный подход к  описанию условий кредита осложняет  действия заемщиков. Различные положения  в стандартной документации мешают банкам. . «Из-за наличия или отсутствия определенных положений в стандартной документации и форме закладной, а также недочетов в формулировках данной документации, может возникнуть целый ряд сложностей в связи с продажей кредитного портфеля и его дальнейшим обслуживанием, - поясняет В. Драгунов, партнер компании «Baker & McKenzie». - Также могут возникнуть вопросы со стороны рейтинговых агентств, что в конечном итоге может негативно сказаться на рейтинге выпускаемых ипотечных бумаг или даже сделать такой выпуск невозможным. Определенные сложности для осуществления сделки может представлять ряд моментов.

- наличие положений,  ограничивающих уступку прав  банка по кредитному договору  третьему лицу, а также положений,  закрепляющих обязательство банка  по уведомлению  заемщика об  уступке или смене владельца  закладной,  затрудняет передачу  прав требования ипотечному агенту .Порядок исполнения обязательств  по кредиту, установленный в  документации банка, часто не  соответствует существующим требованиям  закона.

-отсутствие положений,  предусматривающих согласие заемщика  на раскрытие персональной информации  о заемщике новому владельцу  закладной и иным третьим лицам  при определенных обстоятельствах,  часто влечет нарушение требований Федерального закона "О персональных данных" от 27.07.2006 №152-ФЗ, а также законодательства о защите банковской тайны при осуществлении уступки прав требования. Отсутствие в документации запрета на зачет встречных требований может оказать негативное влияние на потоки платежей по закладным (например, заемщик может заявить о зачете своих требований к банку по своему депозиту).

Актуален вопрос о стандартной форме досье  клиента с тем, чтобы оно подходило  для использования в любом  банке, но пока банки не договорятся  между собой, о полноценном решении  этот вопрос остается открытым.. Унификация процедуры приема и рассмотрения клиентских заявок от риэлторов может  в значительной мере поднять продажи  ипотечных кредитов, полагает В. Лопатин. Он считает, что надо переместить место ипотечного действа туда, где ему положено быть, - поближе к товару, к жилью. «Ипотеку у нас почему-то продают в банковских офисах, в отличие, например, от автокредитов и кредитов на прочие покупки, - отмечает В. Лопатин. - Отсюда и результат: у нас почти каждый второй автомобиль реализуется в кредит, а квартиры - только каждая шестая. Поэтому необходимо не столько движение риэлторов к ипотеке (обучение, сертификация и т.п.) - всех в ипотечных брокеров не переквалифицируешь, сколько наоборот, движение ипотеки навстречу риэлтору»

Одним из шагов к  унификации на ипотечном рынке можно  считать законопроект "О внесении изменений в Федеральный закон "О банках и банковской деятельности" и статью 10 Закона РФ "О защите прав потребителей". Этот законопроект 19 апреля направил на рассмотрение Госдумы  РФ Анатолий Аксаков, президент Ассоциации региональных банков России (АРБР). «Законопроект  направлен на повышение информированности  заемщиков по поводу условий кредитного договора и сопутствующих выплат по кредиту, - отмечает А.Аксаков. - Его принятие позволит существенно уменьшить количество случаев, когда граждане попадают в неприятные и сложные ситуации из-за того, что не смогли сразу разобраться в условиях кредитного договора или не смогли точно оценить объемы предстоящих платежей по кредиту».