История и развитие ипотеки в России

 Таким образом,  ипотечный кредит – это кредит, возвращение которого обеспечено  залогом недвижимого имущества.  А ипотечное кредитование –  это целостный механизм реализации  отношений, возникающих по поводу  выдачи, продажи и обслуживании  ипотечных кредитов.

 Несмотря на  интернациональный характер института  залога недвижимого имущества,  ипотека в разных странах имеет  своё место и смысл. Вследствие  чего, в каждой стране действует  своё специфическое законодательство  по регулированию отношений в  данной сфере. Различия во многом  обусловлены состоянием, развитостью  и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости  используется очень широко, собственно  под ипотекой понимается кредитование  только в жилищной сфере. Во  Франции же право на непосредственное  владение землёй принадлежит  потомственным аристократам, все  остальные граждане обладают  правом аренды земельных участков, в связи с чем здесь действуют  принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное  своеобразие.

1.2. История и развитие ипотеки в России

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования.

Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности  на землю  России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при  Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.

29 октября 1768 года  манифестом Екатерины II в России  впервые юридически был закреплен  выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была  возложена на ассигнационные  банки, созданные в Москве и  Санкт-Петербурге 1769 году. Дополнительное  заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 .г с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов  гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в  следующих видах (при этом само понятие  «залог» относилось только к недвижимому  имуществу): с казной; между частными лицами.

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах  учреждений кредитного и общественного  призрения.

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с  социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX – XX столетий. Их роль в  развитии кредитной системы и, как  следствие, взлет российской экономики  к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё  время лишь 1 из 11 разорился).

Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9 млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб.

Рост кредитных  институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство  в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных  залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков  и дворян по ссудам в государственные  банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую  кредитно - финансовую политику государства.

По российскому  законодательству того времени на одной  территории не могли действовать  одновременно более двух земельных  банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки  в 1891 году организует московское домовладельческое  общество, на которое возлагают специальные  функции контроля за недвижимостью.

В случае "неисправности" должника его владения переходят  в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке  становится Московский народный банк.

Частную ипотеку  возглавляли 10 акционерных земельных  банков, выдав ссуды под землю  и городскую недвижимость, при  этом на четко определенной территории.

Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают  ссудосберегательные и кредитные  товарищества, сельские, волостные  и станичные общественные ссудосберегательные  кассы и земские кассы, которым  государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные  институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые  они затем погашали за счёт своих  прибылей, причём в большинстве случаев  кредитором выступал непосредственно  Государственный банк России. В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек.

К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. Их было  уже 15 450.Кредитные  товарищества объединялись в кредитные  союзы, которых в 1914 г. было11.

В это время залог  являлся самым надёжным и гарантированным  способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное  обеспечение и была блестяще организована.

В финансовое обращение  широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные  обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному  развитию экономики, промышленности, сельского  и городского хозяйства. Россия по развитию  кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских  рынках, Россия превалировала над  всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области  залога недвижимости, несомненно сыграли  огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили  базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.[8]

В России послереволюционного  периода залоговое право продолжало существовать. Однако в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях  по распоряжению имуществом.[9]

Возрождение института  залога (ипотеки) в России было связано  с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. В нем нашли отражение следующие положения:

— основания возникновения  ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой,

предмет ипотеки;

— порядок заключения договора об ипотеке;

— закладная как  ценная бумага;

— государственная  регистрация ипотеки;

— обеспечение сохранности  имущества, заложенного по договору об ипотеке;

— переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим

лицам и обременение  этого имущества правами других лиц;

— последующая ипотека;

— уступка прав по договору об ипотеке;

— обращение взыскания  на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и

реализация указанного имущества;

— особенности ипотеки  земельных участков, предприятий, зданий и сооружений,

жилых домов и  квартир.[10]

Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним»  и др.

Анализируя историю  становления ипотечного жилищного  кредитования, можно выделить пять этапов:

Первый этап - кредитование до 1917 года.

Второй этап - кредитование при советской системе.

Третий этап - кредитование в переходный период.

Четвертый этап - формирование рыночной системы ипотечного жилищного  кредитования.

Пятый этап - современная  ситуация.

1.3 Основания возникновения ипотеки

 В соответствии  с п. п. 1, 2 ст. 11 Федерального закона  “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним” № 122-ФЗ  от 21.07.1997 г. государственная регистрация  договора, влекущего возникновение  ипотеки в силу закона, является  основанием для внесения в  Единый государственный реестр  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним записи о  возникновении ипотеки в силу  закона. При ипотеке в силу  закона ипотека как обременение  имущества возникает с момента  государственной регистрации права  собственности на это имущество,  если иное не установлено договором. 

 Иными словами,  ипотека в силу закона возникает  в случае приобретения недвижимого  имущества за счет средств  кредита (займа) в собственность  заемщика и, возможно, несовершеннолетнего.  Определяющим моментом для ипотеки  в силу закона является именно  получение денежных средств с  целью приобретения объекта недвижимости  и приобретение недвижимости  в собственность лица, получающего  денежные средства в кредит  или заем.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

- приобретение жилых  домов, квартир, земельных участков  с использованием кредитных средств  банка или иной кредитной организации  либо средств целевого займа;

- строительство  жилых домов, зданий, сооружений  или квартир с использованием  кредитных средств банка или  иной кредитной организации либо  средств целевого займа;

- продажа в кредит;

- рента;

- залог имущественных  прав.

 Положения законодательства  об ипотеке в силу закона  обеспечивают льготный режим  возникновения ипотеки: государственная  регистрация ипотеки в силу  закона осуществляется без представления  отдельного заявления и без  уплаты государственной пошлины.

 Иным основанием  возникновения ипотеки является  ипотека в силу договора, возникновение  которой происходит в тех случаях,  которые не определены предыдущим  основанием. В различных источниках  подобное основание также носит  название “договорной ипотеки”. Ипотека в силу договора –  ипотека, возникающая на основании  договора об ипотеке (залоге  недвижимости).

 Договор об  ипотеке не является самостоятельным  обязательством, а заключается в  обеспечение обязательства по  договору займа, кредитному договору  или иному обязательству.

 В итоге два  употребленные основания являются  сторонами одной и той же  правовой категории – ипотеки,  причем основания в силу договора  постепенно переходят в разряд оснований в силу закона. 

 

Выводы по первой главе:

В России, несмотря на усилия, предпринимаемые государством, цель государственной жилищной политики - обеспечение доступности жилья до настоящего времени не достигнута. История ипотеки уходит своими корнями в римское право. На дальнейшее её развитие существенно повлияли старинные обычаи западноевропейских стран, более чем двухсотлетнюю историю своего самобытного развития она имеет в нашей стране. Этим занимались городские кредитные общества и земельные банки, предоставлявшие кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценным бумагами. До начала 90-х годов прошлого века основная причина этого негативного явления состояла в господствовавшей на протяжении 70 лет административно-командной системы жилищного обеспечения. Эта система базировалась на государственных ассигнованиях в жилищную сферу, с последующим распределением бесплатного жилья на условиях пользования. Рыночная система жилищного финансирования постепенно меняет ставшую неэффективной систему государственного жилищного обеспечения. В России законодательная база - основа рыночной системы - продолжает нести отпечаток сложившихся за более чем 70-летний период стереотипов и социально-правовых представлений о жилищных правах граждан, закрепленных в Конституции РФ.