История и развитие ипотеки в России

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 04 Декабря 2011 в 07:14, курсовая работа

Краткое описание

За истекшее почти два десятилетия реформирования экономики новой России, в стране произошли радикальные изменения, которые наряду с положительными явлениями привели к отрицательным явлениям: кризисному состоянию экономики, разрушению научно-технического потенциала, а также изменениям в социальной сферы. Переход в нашей стране от административно-командной экономики к рыночной сопровождался многими негативными тенденциями, что выражалось, в частности, в медленных темпах структурной перестройки народного хозяйства и в сложном экономическом положении значительной части населения

Содержание работы

Введение………………………………………………………………………………………………2
Глава 1. Ипотека в России: проблема реализации на современном этапе. Список нормативно-правовых актов……………………………………………………8. 1.1Понятие, сущность и нормативно-правовые основы ипотеки………………………………………………………………………………………………….8
1.2История и развитие ипотеки в России…………………………………………….14
1.3 Основания возникновения ипотеки……………………………………………….18
Глава 2 . Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной России…………………………………………………..20
2.1 Основные акты, регулируемые вопросы ипотеки…………………………..20
2.2 Ипотека как форма залога по современному российскому законодательству, понятие залога и его характеристика……………………26
2.3 Ипотечное кредитование в условиях современной России…………… 40
Глава3.Анализ и становления ипотечной системы в Новосибирске, реализация ипотечной программы……………………………………………………….56
3.1 Сущность и социальное значение ипотечного кредитования в Новосибирске………………………………………………………………………………………….56
3.2 Становление ипотечной системы кредитования в г. Новосибирске…………………………………………………………………………………………62
3.3 Методики расчетов ипотечных платежей и их применение……………66
Заключение……………………………………………………………………………………………69
Библиографический список……………………………

Содержимое работы - 1 файл

отдатьСветланаДокумент Microsoft Office Word (5).docx

— 484.93 Кб (Скачать файл)

Глава 1. Ипотека в  России: проблема реализации на современном  этапе. Список нормативно-правовых актов.

1. 1. Понятие, сущность  и нормативно-правовые основы  ипотеки.

Преобразования, осуществляемые в России в последнее десятилетие, кардинально изменили облик страны, ориентиры общественного развития, внесли существенные изменения в  социальную структуру общества. Радикальные  реформы, признанные повысить уровень  жизни населения, главным образом  за счёт движения к рыночной экономике  западного образца, оказались сопряженными со многими негативными последствиями, с обострением всех социальных проблем, в том числе и жилищной.Опираясь на работы  ученых выдающихся ученых, как Г.В.Бланк, Л.В.Гантовер, А.С. Звоницкий, Л.А.Кассо, К.П.Победоносцев, Г.Ф.Шершеневич, рассмотрим сущность и понятие ипотеки.

 Ипотека - греко-латинский  термин, обозначающий древний институт  традиционного хозяйства, в переводе  с древнегреческого - деревянный  колышек, вбиваемый в землю  для определения границ участка  - это  разновидность имущественного  залога, служащего обеспечением  исполнения основного денежного  обязательства должником-залогодателем  перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в  случае неисполнения должником  обеспеченного залогом основного  обязательства получить удовлетворение  за счет заложенного недвижимого  имущества, собственником (владельцем) которого остается залогодатель.

 По юридическому  содержанию ипотека - обременение  имущественных прав собственности  на объект недвижимости при  его залоге. Традиционная для  России юридическая схема ипотеки  базируется на сохранивших свою  актуальность нормах классического  римского права об имущественном  залоге :

- предмет залога  остается в собственности и владении залогодателя,

- в случае неудовлетворения  по обязательству кредитор получает  право истребовать этот предмет,  у кого бы он к тому времени  ни находился, продать его и  из вырученной суммы удовлетворить  свое требование,

- должник, являющийся  собственником имущества, может  заложить его несколько раз,  что порождает очередность в  удовлетворении претензий кредиторов ; право требовать продажи залога признается только за первым залоговым кредитором,

- в случае недостатка  средств, вырученных от продажи  залога, для удовлетворения всех  кредиторов, предусматривается возможность  предъявить обязательственный иск  в общем порядке на другое  имущество должника.

По своему экономическому содержанию ипотека выполняет следующие  функции : механизма создания и привлечения  дополнительных финансовых средств  для поддержания и развития материального  производства, дополнительного инструмента  обеспечения оборота и перераспределения  имущества в случае, когда применение других механизмов оборота (купли-продажи, приватизации ) юридически невозможно или экономически нецелесообразно, создания многопорядкового мультиплицируемого фиктивного капитала на основе закладной  и производных ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.

 Одно из главных  преимуществ ипотечной системы  заключается в том, что она  гарантирует несомненность юридически  значимых действий в отношении  недвижимости. Ценность последней  как объекта залога объясняется  ее высокой и обычно стабильной  ценой с тенденцией к повышению  . С экономической точки зрения  ипотека позволяет привлекать  дополнительные финансовые средства  для поддержки и развития материального  производства, а также выступает  в качестве инструмента обеспечения  оборота имущественных прав на  объект в случае, когда другие  формы передачи юридически или  экономически нецелесообразны.

Предметом ипотеки  может быть следующее имущество:

1. земельные участки,  находящиеся в частной собственности; 

2. предприятия, а  также здания, сооружения и иное  недвижимое имущество;

3. жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир,  состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат;

4. дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;

5. воздушные и  морские суда, суда внутреннего  плавания.

Термин «ипотека» (от др.-греч. ὑποθήκη) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние  греки так обозначали форму ответственности  должника перед кредитором своей  землёй. Термин "ипотека"  был  связан с обеспечением ответственности  должника перед кредитором определенными  земельными владениями (первоначально  в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства  грозило рабство).

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая  каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в  состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской  империи. В I в. н. э. создавались ипотечные  учреждения, которые выдавали кредиты  под залог имущества частным  лицам.

В период правления  императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые  существовали наряду с другими специализированными  банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные  ипотеки, действовавшие на основании  закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика  налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и  т.д.). Появились ипотеки, субординированные  по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий  залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

 Была велика  роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок.  Сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с  конца XVI века действовала негласная  ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и  уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной  записи об ипотеке в особую книгу.

Институт ипотеки  в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная  сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus — неформальный залог) и далее — до ипотеки.

При Фидуции объект залога переходил в собственность  кредитора, причем последний имел право  либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать  ее, отказавшись от денежного требования.

Договор пигнуса  предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять  предмет залога у себя и мог  продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной  ценой и остатком долга заемщику.

Становление классического  института ипотеки было связано  со сменой политико-экономических условий  того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально  новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам  земель (латифундистам). Позднее в  ипотеку начала передаваться и недвижимость.

Имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга Заемщика . Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

 Понятие ипотеки  неразрывно связано с вещным  и обязательственным правом, являющихся  подотраслью гражданского права,  объектами которых является вещь  и различного рода обязательства.  Так согласно гражданскому законодательству выделяют следующие виды обеспечения исполнения обязательств:

- акцессорные: ( залог,  поручительство, задаток, удержание,  неустойка)

- не акцессорный (банковская гарантия).

Ипотечное право  самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечение  которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, так как нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному  законодательству ряда стран в XVII-XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером  (фиксированным в ипотечной книге), наросшими  на сумму процентами, но при условии,  что они обозначены в книге записей. При рецепции римского права ипотека перешла в европейское законодательство.

 В дореволюционной  России ипотека как юридическое  право действует лишь с момента  внесения записи в вотчинную  книгу. Кредитор в случае невыполнения  должником обязательства имеет  право на удовлетворение иска  из заложенного имения, в чьих  бы руках оно не находилось.

 В США и Великобритании  ипотека (mortgage) имеет свою особенность:  на период выполнения должником  основного обязательства все  права на владение имуществом  и титул переходят от должника  к кредитору по ипотеке.

Таким образом, исторически  ипотечное кредитование было порождено  хозяйственными отношениями как  наиболее надежная форма обеспечения  обязательств должника.

Появление самой  ипотеки было обосновано политическими  и экономическими условиями того времени, т. е. ослаблением рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовой передаче земель арендаторам, приведший  к возникновению классического  института ипотеки, который проходил свои этапы и свою эволюцию. Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали  контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы.

 Таким образом,  понятие «ипотека» основывается  на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его  формой. Со временем менялись  лишь условия предоставления, объёмы  и цели ипотечного кредита,  надёжность его обеспечения, кредитных  отношений, связанных с ипотекой.

 Ипотека –  это одна из форм имущественного  обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество  остаётся в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения  последним своего обязательства  приобретает право получить удовлетворение  за счет реализации данного  имущества.  Ипотека характеризуется  следующими отличительными чертами:

 Ипотека, как и всякий залог – это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

 В качестве  предмета ипотеки всегда выступает  недвижимость (земельные участки  и все, что с ними связано:  предприятия, жилые дома, другие  здания, сооружения).  Предмет ипотеки  всегда находится во владении  должника. Он же остаётся собственником,  пользователем и фактическим  владельцем этого имущества, но  лишается права распоряжения  им, по крайней мере, без согласия  кредитора, на время залогового  периода. Договор кредитора и  должника об установлении ипотеки  оформляется специальном документом  – закладной, которая сопровождается  нотариальным удостоверением и  государственной регистрацией. В  случае неисполнения обязательства,  обеспеченного ипотекой, кредитор  вправе требовать продажи заложенного  имущества с публичных торгов.

Информация о работе История и развитие ипотеки в России