Управление жилищно-коммунальным хозяйством на примере товарищества собственников жилья «Югория»

Регулирование проблем жилищных кооперативов.

    Процесс развития жилищной кооперации, начавшийся в нашем городе с 60-х годов и  продолжающийся сегодня, в настоящее время насчитывает в своей системе 471 жилой дом обшей площадью 2-2 млн.кв-м.

    Всего в городе насчитывается 312 жилищных кооперативов, включающих в себя ЖСК, ЖЭК, ПЖСК, ОЖЭК. Территориально жилищные кооперативы «разбросаны» по всему городу. Существуют локальные участки города, в которых наблюдается большая плотность кооперативов.

   Среди проблем  жилищных кооперативов, аналогичных проблемам товариществ собственников жилья, следует выделить две:

• плохое техническое состояние кооперативного жилфонда;

• руководство жилищными кооперативами в большей степени, осуществляется лицами пожилого возраста, а на смену им, ввиду сложности самого объекта управления, нет желающих ни среди членов кооперативов, ни среди скудного пока рынка внешних управляющих.

     В большей  степени кооперативный жилфонд  — дома постройки 60-70 гг. Плохое техническое  состояние как внутридомовых сетей, так и самих конструктивных элементов здания, а также обо-I    стрившаяся кадровая проблема в кооперативах ставят их на грань катастроф.

   Принимая  во внимание, что пути решения проблем  жилищных кооперативов во многом со-1     впадают с вышеизложенными направлениями работы по созданию условий для развития товариществ собственников жилья, в данном разделе предлагается рассмотреть еще не рассмотренные I    направления работы:

   1. Проведение комплексной работы  по приведению уставных документов  жилищных кооперативов в соответствие с требованиями нормативных документов и законодательных актов, регулирующих права собственности на недвижимость в жилищной сфере.

. Осуществление по  желанию граждан, проживающих  в кооперативном жилфонде, перерегистрации жилищных кооперативов в товарищества собственников жилья. 3. Объединение жилищных кооперативов (с сохранением их статуса) в ассоциации или иные объединения для наиболее эффективного решения вопросов управления, обеспечения технической эксплуатации и проведение ремонта кооперативного жилфонда.

4. Оказание помощи жилищным кооперативам в передаче на баланс отраслевым специализированным предприятиям наружных инженерных сетей (в настоящее время на балансе кооперативов находится 17 км. наружных инженерных сетей всех видов).
5. Образование частных управляющих жилищных компаний, жилищных ассоциаций и иных объединений собственников для управления конкретными территориями города.

   Наиболее  рациональным и экономически оправданным  способом решения многих проблем  ТСЖ и жилищных кооперативов является создание последними различных объединений (некоммерческие партнерства, фонды, ассоциации и т. п.), обладающих правами юридического лица, для последующей передачи им полностью или частично функций по управлению жилищными фондами.

   Созданное объединение, в развитие заключенных с ним договоров, будет представлять собой небольшую территориальную Службу заказчика, действующую в интересах собственников жилья, проживающих на конкретней территории города.

   Следует отметить, что таким объединениям могут быть переданы в управление и дома, входящие в состав муниципального жилищного фонда, но территориально попадающие в «зону управления» объединения. Для этого одной из задач оптимального регулирования данного процесса является разработка четкого механизма передачи им управленческих функций и наиболее эффективного построения договорных взаимоотношений всех уровней.

   Приоритетным  направлением следует считать работу по образованию управляющих жилищных компаний для управления вновь вводимыми объектами в зонах перспективной застройки города. Данные компании, создаваемые уже на самом первом этапе застройки территории, позволят осуществлять (от имени инвесторов — будущих собственников) контроль за строительством, а затем и приемку выстроенных объектов, управление ими и обеспечение их технической эксплуатации.

   Одновременно  с образованием управляющих жилищных компаний необходимо формировать специальные  резервные ремонтные фонды для  решения вопросов аварийного и капитального ремонтов жилищного фонда. При этом данным компаниям должны быть созданы благоприятные условия для инвестирования денежных средств ремонтных фондов, с целью их сохранения, а строительство жилья или социальной сферы.

   В целом, исходя из расположения зон перспективной  застройки города Екатеринбурга, на базе существующих товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов к 2015 году планируется создать до 15 объединений собственников.

Рассмотрим  перспективы создания ТСЖ и других форм управления частным жилым фондом города Екатеринбурга. Основываясь на мировом опыте по управлению кондоминиумами можно предположить что массовый процесс образования товариществ собственников жилья продлится ещё не более 5 лет после чего будет носить единичный характер - не более 10 новых ТСЖ в год.

    Это обусловлено прежде всего тем, что в этот период времени приоритетным и наиболее эффективным направлением будет считаться передача функций по управлению кондоминиумами управляющим компаниям различных форм собственности, а также укрупнение ранее зарегистрированных кондоминиумов. Кроме того, как уже отмечалось выше, создаваемым управляющим жилищным компаниям (объединениям собственников) будут передаваться в управление и дома, входящие в состав муниципального жилищного фонда и территориально попадающие в «зону управления» компании.

    Реорганизация крупных муниципальных жилищных предприятий в управляющие жилищные компании — реализация данного направления в работе органов местного самоуправления основывается на поэтапной(в своем развитии) передаче муниципалитетом некоммерческим или частным управляющим компаниям функций по управлению жилищным фондом.

    Реорганизация муниципальных жилищных предприятий  в управляющие компании преследует цели:

1. Поэтапное освобождение городского бюджета от бремени по содержанию и технической эксплуатация жилищного фонда.
2. Формирование рынка среди управляющих компаний различных организационно-правовых форм собственности.
3. Создание привлекательной среды для инвестиции.
4. Формирование целевых резервных фондов для капитального ремонта жилья и эффективное управление ими.

    В настоящее время в городе на рынке эксплуатации жилья работает 7 крупных муниципальных жилищных предприятий. Указанные предприятия фактически совмещают в своей деятельности функции заказчика и подрядчика и осуществляют эксплуатацию муниципального жилищного фонда от 0,8 до 2 млн. кв. м каждый.

    Пути  реорганизации крупных муниципальных  жилищных предприятий могут быть различными, а создаваемые управляющие компании - разный организационно-правовой статус, в зависимости от которого будет определяться и форма передачи управляющим компаниям муниципального имущества (договор-поручение, доверительное управление, аренда, хозяйственное ведение и т.п.).