Управление жилищно-коммунальным хозяйством на примере товарищества собственников жилья «Югория»

     Движемся  вниз по вертикальной линии схемы: управление жилищным фондом всегда подразумевает управление эксплуатацией, а это значит, что целью исполнения должностных обязанностей каждого из работников ТСЖ (включая административно-управленческий персонал) должно быть осуществление мероприятий по организации эксплуатации многоквартирного дома, то есть ТСЖ создается только для решения задач содержания и ремонта жилищной недвижимости, принадлежащей его членам. И ведение товариществом предпринимательской деятельности также осуществляется для решения только этой уставной задачи.

     Таким образом, объем работ для определения  затрат на оплату труда персонала  и другие          необходимые расходы товарищества определяется всегда на основе комплекса мероприятий по    обеспечению содержания и ремонта домовладения, включая расходы на выполнение функций управления этим процессом.

     Нижняя  часть схемы — необходимые  инструменты для осуществления  процесса управления домом ТСЖ.

 
 
 
 
 

2.3 Организация контроля  за ведением финансово-хозяйственной  деятельности объединения  жителей

     Жители  домов ТСЖ (ЖСК) должны хорошо понимать, что гарантией ведения правильной финансово-хозяйственной деятельности является не зафиксированный кассовой машиной факт внесения платежа наличными деньгами, а постоянно действующая система мероприятий по проверке деятельности правления и персонала товарищества: на сколько их работа соответствует требованиям устава, решениям общего собрания и действующему законодательству (в тех случаях, которые не регулируются уставом).

     Одно  из преимуществ некоммерческой формы  управления жильем — механизм контроля осуществляется самими жителями, является неотъемлемой частью, обязательной составляющей структуры созданного ими объединения. Если такой механизм не создан или действует с перебоями, это свидетельствует о нарушении уставной деятельности организации, на практике она не может реализовать данные ей полномочия.

     Организация контроля, конечно, требует немалых  усилий, как от владельцев квартир, так и от персонала, особенно от руководителя, который согласно уставу несет ответственность за обеспечение деятельности объединения, однако не менее ответственным лицом является избранный (уполномоченный собственниками) председатель ревизионной комиссии, который наряду с полномочиями имеет определенные обязанности перед членами организации, основные из которых обычно сформулированы в уставе.

     Для конкретизации полномочии и обязанностей главного контролирующего органа полезно  составить и утвердить на общем собрании документ, который бы ясно и обоснованно регламентировал порядок (механизм) выполнения возложенных на него функций — например. Положение, Регламент, Инструкцию.  Однако прежде всего, конечно, должен профессионально работать руководитель организации — председатель правления, за которым (даже при условии передачи им другому лицу всего объема управленческих функций) всегда остается функция оперативного контроля всех звеньев и ответственность (административная, финансовая и уголовная) за все, что происходит в многоквартирном доме — это есть основное содержание и суть выборной должности руководителя правления.

     Следующим официально ответственным лицом  с руководящими и контролирующими  функциями является управляющий (руководитель дирекции, исполнительный директор) — наемный работник, полномочия которого, включая объем функций управления и контроля, определяются должностной инструкцией или, договором (контрактом), содержание и объем его должностных обязанностей должны соответствовать квалификации.

     В той или иной степени обязанности  контроля, соразмерные должностной  ответственности, должны возлагаться  персонально на каждого работника, независимо от вида оформленных с  ним трудовых отношений. Грамотно распределенная между персоналом и зафиксированная документально ответственность служит залогом достаточно быстрого и несложного в исполнении механизма       контроля  за Деятельностью по эксплуатации домовладения, включая ее финансовую составляющую.

     Необходимо  обратить особое внимание на оформление индивидуальной материальной ответственности лиц  должностные обязанности которых предусматривают такую ответственность.

     Прежде  всего это должность кассира  или бухгалтера, исполняющего обязанности  кассира, это не означает, что материальная ответственность не может быть возложена (полностью или частично) на других работников, включая руководителя. Целесообразность такого распределения диктуется действующей системой управления персоналом; оформляется материальная ответственность индивидуальным договором.

     Жители  многоквартирного дома должны хорошо понимать, что регулирование качества и действенности механизма контроля за содержанием их собственности (равно  как и наемного жилья находится  исключительно в их руках и  каждый из нас на общем собрании имеет возможность обсудить все вышеперечисленные моменты и сделать выбор в пользу нужных решений по организации структуры управления совместным домовладением и наделения полномочиями и ответственностью конкретных лиц, избираемых и нанимаемых на конкретные должности. Кроме того, уставом (Приложение 2) и законодательством закреплено право каждого члена некоммерческой организации получать информацию по вопросам работы правления и ревизионной комиссии, механизм реализации этого права обсуждается и утверждается общим собранием, оформляется протоколом и учитывается при разработке внутренних документов некоммерческого объединения. 

2.4  Техническая эксплуатация

     Противники  создания товарищества обычно выдвигают  в числе первых аргументы о  том, что жители сами не могут профессионально осуществлять техническую эксплуатацию своего дома, они правы. Но какое отношение имеет этот довод к созданию ТСЖ? Жителям совсем не нужно самим заниматься решением достаточно сложных технических вопросов, их забота — организовать поле деятельности, создать необходимые условия для работы специалистов. Ведь именно это является целью создания и основной задачей функционирования некоммерческого объединения жителей дома — организация  эксплуатации принадлежащей им недвижимости.

     Обратим внимание на тот факт, что одновременно в этом же заключается и содержание уставной деятельности некоммерческого объединения граждан, основанного на членстве. (Приложение 2)

     Уставы  таких объединений не могут содержать  обязанности оказания каких-либо услуг  своим членам, они обязывают некоммерческие организации осуществить уставную деятельность в соответствии с задачами, поставленными перед ними гражданами-учредителями, и за счет средств, внесенных этими гражданами в форме членских и целевых взносов на вышеназванные цели.

     Организация эксплуатации кондоминиума в форме некоммерческой организации — есть ее УСТАВНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ, ОСУЩЕСТВЛЯЕМАЯ ЗА СЧЕТ ВЗНОСОВ СОВЛАДЕЛЬЦЕВ земельно-имущественного комплекса.

     Членские  взносы не могут служить базой  для налогообложения, платные услуги — предметом основной (уставной) деятельности некоммерческой организации.

Правила устанавливают, что  техническая эксплуатация жилищного фонда  включает в себя:

- управление жилищным фондом;

- техническое обслуживание и ремонт;

- санитарное содержание.

     Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) обеспечивает нормальное функционирование здание и инженерных систем с использованием материальных и финансовых ресурсов в необходимых объемах. 

Управление эксплуатацией.

Пакет услуг при создании ТСЖ

•   подготовка и проведение общих собраний собственников недвижимости многоквартирного дома по выбору способа управления ТСЖ путем очного и заочного голосования;
•   пакет учредительных документов ТСЖ, определение долей в общем имуществе, права собственности, определение долевого участия в расходах по содержанию имущества;
•   регистрация вновь созданного ТСЖ;
•   содействие в передаче дома на баланс ТСЖ и получение необходимой документации;
•   формирование общего единого имущественного комплекса собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе оформление права собственности на участок);
•   управление многоквартирным домом;
•   выполнение работ по технической эксплуатации недвижимости ТСЖ как коммерческого, так и некоммерческого использования "Правилами и нормами технической эксплуатации жилого фонда", утвержденные постановлением Госстроя;
•   мероприятия по устранению неисправностей, работа с подрядчиками;
•   договора, акты, отчеты, справки, планы, графики;
•   вывоз мусора;
•   охрана подъездов, поземных гаражей и автостоянок ТСЖ;
•   обслуживание лифтов;
•   уборка мест общего пользования;
•   уборка прилегающей территории;
•   санитарно гигиеническое обслуживание;
•   аварийная служба;
•   установка приборов учета;
•   оборудование узлов учета;
•   ремонт систем электроснабжения, электрооборудования электроосвещения;
•   техническое обслуживание систем горячего водоснабжения, включая встроенные бойлерные, КИП, автоматику, приборы учета;
•   техническое обслуживание систем отопления, включая встроенные бойлерные, КИП, автоматику, приборы учета;
•   наладка систем вентиляции;
•   организация предоставления жилищных услуг (заключение договоров с энергоснабжающими организациями) с последующим контролем их качества;
•   внедрение энергосберегающих технологий;
•   организация компенсации предоставляемых льгот;
•   возмещение затрат по эксплуатации муниципальной доли общего имущества ТСЖ;
•   составление смет на проведение капитального ремонта с последующим утверждением их общим собранием;
•   проведение капитального ремонта;
•   работа с должниками. Предупреждение задолжности и ее судебное взыскание;
•     начисление и сбор платы за жилищно-коммунальные услуги; ведение бухгалтерской, финансовой и статической отчетности, связанной с текущей деятельностью ТСЖ;
•   консультирование граждан по жилищно-коммунальным и иным вопросам;
•   согласование переоборудования, переустройства и их проведение;
•   все документальное сопровождение деятельности ТСЖ.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 3 

Анализ  финансово-хозяйственной  деятельности товарищества собственников жилья «Югория» за 2005 - 2006 гг.

Юридический адрес: 628383 г.Пыть-Ях мкр.5 д.З

1.  Общие  сведения.

Товарищество  собственников жилья «Югория» (ТСЖ  «Югория») создано в 1998 г.

       В соответствии с Уставом ТСЖ является некоммерческой организацией, целью которой является управление эксплуатацией жилфонда.

В 2004 г. в управлении ТСЖ находилось 5 жилых домов, общей  площадью 21,2 тыс. кв.м,

В 2005 г. на основании  решения общего собрания приняты  в ТСЖ 2 жилых дома. общей площадью 6,7 тыс. кв.м.

С 1 января 2006 г. на основании решения общего собрания принят жилой дом, обшей площадью 4,9 тыс. кв.м.

       Всего по состоянию на 1.01.2007 г. в управлении ТСЖ находится 8 жилых домов общей площадью 30,9 тыс. кв.м.

Общая площадь обслуживаемого жилищного фонда.

                                                                                                                                                                            кв.м.

	.01.2004 г.	1.01.2005 г.	1.01.2006 г.
Жилой дом № 3,5 мкр.	3458,2	3458,2	3458,2
Жилой дом № 4,5 мкр.	3443,5	3443,5	3443,5
Жилой дом № 16,5 мкр.	4877,8	4877,8	4877,8
Жилой дом № 2а,5 мкр.	3496,3	3496,3	3496,3
Жилой дом № 15,4 мкр.	5896,6	5896,6	5896,6
Жилой дом № 1,5 мкр.		1972,8	1972,8
Жилой дом № 2,5 мкр.		2838,3	2838,3
Жилой дом № 6,5 мкр.			4881,4
Всего	21172,4	25983,5	30864,9

 
 
2. Анализ размера  цен на жилищные  услуги.

 
       В соответствии с Уставом  ТСЖ «Югории» размер содержания и  текущего ремонта жилья утверждается общим собранием ТСЖ (до 1.03.2005 г. 72-фз от 15.06.1996 г., после 1.03.2005 г. ст. 156 ЖК РФ.).Размер платы за коммунальные услуги (отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение) устанавливается Постановлением Главы города.   Динамика цен приведена в нижеприведенной таблице:

	Наименование	2004 г. (90%)	2005 г. (90%)	2006* г.   90%                100%		Рост  тарифа 2005г.       2007г. к2004       к 2006
1.	Содержание     и  текущий  ремонт мест        общего пользования (руб./кв.м.) - 5 эт. ж/д - 9 эт. ж/д	1              1,16	1            2,16	1            11,76        12	1           12,94 1  13,19	108,9	96,7 98,7
2.	Плана              за пользование лифтом (руб./чел.)	1         100	109,5	112	123,2	109,5	102,3
3.	Вывоз               и утилизация ТБО (руб./чел.) - 5 эт. ж/д - 9 эт. ж/д	29,69	26,5	18,04    29,7	19,84     32,67	89	68 112
4.	Плата               за капитальный ремонт (руб./кв.м.)	0	0,15	1	11	-	В 6 раз
	Справочно: общая площадь (кв.м.)	21172,4	21172,4	25983,5	25983,5
	усредненная     сстоимость 1 кв.м.	17,5	18,8	19,4	19,7	107,4	103,2