Управление жилищно-коммунальным хозяйством на примере товарищества собственников жилья «Югория»

Совместное  пользование земельным  участком

     Хотя  понятие кондоминиум определяется как единый комплекс недвижимого  имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, вопросы земельных отношений до сих пор в большинстве городов решаются отдельно от вопросов владения многоквартирным домом.

     До  принятия Земельного кодекса Российской Федерации земельные отношения  регулировались законодательными актами субъектов федерации. Однако теперь их предстоит привести в соответствие с кодексом, что требует определенного времени.

Согласно  кодексу земельные участки, на которых  расположены жилые здания, передаются в качестве общего имущества в  общую долевую собственность  собственникам помещений. Для приобретения прав на участок они «совместно обращаются... с заявлением на приобретение прав на земельный участок с приложением его кадастрового плана» (статья 36 пункт 5).

     Слова «совместно обращаются» в ряде случаев  были поняты как необходимость представления  обращений от всех без исключения собственников дома, что обычно нереально. Вторую сложность вызывает требование приложить кадастровый план — его составление дорого и не всегда может быть сделано быстро. Поэтому во многих городах решение вопросов оформления земельных участков затягивалось. Однако это не может оправдывать передачу их решения незаинтересованным лицам.

     Земельный кодекс предусматривает, в случае отсутствия кадастрового плана, утверждение границ земельною участка на основании дежурных кадастровых карт, при этом границы и размеры участка определяются с учетом фактически используемой площади (статья 36 пункт 7). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2. Управление ТСЖ 

2.1  ТСЖ— это дом  или микрорайон?

     Нельзя  не сказать о развитии вполне естественной тенденции укрупнения жилищных массивов обслуживаемых зданий. Действительно, управление по принципу «один дом — одна управляющая структура» при всей внешней привлекательности для жителей имеет существенный недостаток: оно неэкономно, в то же время чрезмерное укрупнение объекта управления (например, до размеров квартала или микрорайона) грозит потерей главного преимущества нарождающейся формы управления — самоуправления -- так как жители при этом значительно отдаляются от управляющих структур, далеко не каждый собственник, как обязывает закон, непосредственно принимает участие в их создании, а затем в формировании выборного органа управления.

     Практика  проведения выборочных опросов жителей  в таких «укрупненных товариществах» показывает, что значительная часть  собственников квартир даже не знает о произошедшей «смене власти». Печально, но в ряде городов жилищно-эксплуатационные организации внешне изменились, назвавшись «товариществами собственников жилья», но при этом сохранили прежний стиль и неэффективные формы и методы работы. Еще печальнее, что иногда это заведомо делается с целью списать многолетние долги жилищной организации, продолжив ее деятельность в другом качестве. Действительность при этом не подтверждает факта создания товарищества — не произошло передачи функций управления жильем в руки граждан, в чем, собственно, и заключаются смысл и цель рождения и развития новой формы управления. Эту принципиальную ошибку постоянно допускают многие даже опытные руководители жилищных и административных структур, подменяя выполнение поставленной концепцией реформирования ЖКХ задачи передавать все большее количество жилья в управление самим гражданам показушными «перекрашиваниями» бывших МУПов в товарищества или подделкой документов статистической отчетности, где вместо вновь созданных ТСЖ десятками фигурируют срочно вдруг перерегистрированные дома жилищно-строительных кооперативов, которые по тридцать и более лет и так уже находятся в управлении граждан (самым бесцеремонным образом, например, подобная показательно-отчетная акция переименования ЖСК в ТСЖ была осуществлена в первые годы реформы в Рязани, благодаря чему многие до сих пор считают этот город передовиком в деле создания товариществ и образцом для подражания).

     Что касается создания товариществ и  других управляющих организаций  на базе домов, обслуживавшихся до последнего времени муниципальными предприятиями, с удовлетворением хочется отметить практику создания и функционирования нескольких товариществ в городе Оренбурге, объединивших по одному и более микрорайонов муниципального жилищного фонда, в которых председателями правлений и управляющими избраны работавшие ранее в этих же домах  руководители-жилищники.

     С сожалением приходится констатировать, что ознакомление экспертов МООД с работой подобных «крупногабаритных» ТСЖ в других городах не позволяет сделать выводы о законности их регистрации и соблюдении их руководителями принципиальных положений организации управления и ведения финансово-хозяйственной деятельности в этих специфических по масштабу, но типичных по форме и статусу некоммерческих самоуправляемых объединениях собственников жилья. Мотивы действий таких руководителей разнообразны, но во всех случаях нарушения закона и несоблюдение прав граждан-собственников оказались возможными по причине, прежде всего, неосведомленности жителей о своих правах и обязанностях (по содержанию своей собственности, по выбору способа управления ею, по пользованию информацией для потребителей жилищно-коммунальных услуг и т. д.).

  Другой распространенной причиной является неграмотность самих руководителей, ответственных  за осуществление мероприятий реформы по развитию новых форм управления жилищным фондом. В дополнение к материалам Российской Жилищной Федерации можно рекомендовать им для ознакомления и использование многолетнего опыта и методические разработки специалистов УЖКХ Администрации Екатеринбурга, которая хоть и не во всем идеально, но в целом законно, квалифицированно и масштабно проводит мероприятия по созданию новых  нетрадиционных для ЖКХ, форм самоуправления и самоуправления и самообслуживания приватизированного жилья в условиях как городов, так и сельских населенных пунктов (приложение 2)

     От  ошибок не застрахован никто, поэтому  рассмотрим некоторые примеры из практики работы административных структур, и созданных при их содействии или непосредственном участии управляющих жилищных организаций и попытаемся проанализировать типичные ошибки тормозящие, а иногда и приводящие к краху хорошие начинания по совершенствованию процесса управления жильем:

     *Неправильно  сформулированные в учредительном протоколе вопросы повестки дня и принятые голосованием общего собрания домовладельцев документы на пользование земельным участком оформлены на внешнюю управляющую организацию.

     *Сбор  средств на расчетный счет  внешней управляющей организации  ведет к потере платежами статуса членских взносов.

     *Счета-фактуры,  договора на оказание услуг  товариществом своим членам —  такой практики не должно быть  в ТСЖ.

     Для расчета величины затрат на обслуживание и управление домохозяйством применяются  нормативы муниципальных жилищных организаций (без учета индивидуальных особенностей домовладений и большого диапазона размеров их площади, а также реальной потребности в штатном персонале). Сохранение действовавшей ранее системы расчетов за ЖКУ через жилищные организации без учета изменения статуса собственников-потребителей, объединившихся в некоммерческую организацию.

     Допущение в директивных документах администрации  нарушений прав собственников в  кондоминиуме на самостоятельное решение вопросов содержания и распоряжения частной и обще-долевой собственностью (санкционирование перепланировок общего имущества без согласия всех совладельцев; отчуждения нежилых помещений в составе кондоминиума и т. п.).

     Административная  практика нарушения прав дольщиков-инвесторов при оформлении разрешений на строительство жилых объектов и документации на передачу их в эксплуатацию, а также в осуществлении выбора собственниками формы управления многоквартирным домом-новостройкой. Перечень ошибок исчерпывающим не является и основная причина этого заключается в следующем: фундаментом большинства подобных ошибок является непонимание того, что ТСЖ — не разновидность жилищной организации, а специфическая форма некоммерческого управления жилищным фондом. ТСЖ — специфическая форма некоммерческого управления жилищным фондом.  Именно этим обстоятельством определяется перспективность развития этой формы управления с максимально полезным использованием присущих ей преимуществ по сравнению с другими известными нам формами:

- добровольность, а значит, осознанность гражданами объединения для принятия коллективных и коллегиальных управленческих решений;

- демократичность  формирования органов управления  и контроля, равные возможности  для участия в их работе  для всех членов организации;

- экономичность  коллективного пользования недвижимостью в форме совместного домовладения,

возможность самостоятельного формирования жителями рациональной структуры управления многоквартирным домом, повышающей эффективность его эксплуатации;

- формирование  и утверждение величины расходов на содержание и ремонт жилья самим собственником и заинтересованность его в уменьшении своих затрат путем повышения качества обслуживания жилья и качества процесса управления;

- отсутствие  накопления и распределения между  членами организации прибыли, которая если и появляется, то вся расходуется исключительно на уставные цели по содержанию и ремонту домовладения;

- отсутствие  налогооблагаемой базы у некоммерческой  организации, которая не ведет  предпринимательской деятельности; 

- осуществляемая непосредственно собственниками система контроля за финансово-хозяйственной деятельностью и качеством обслуживания домовладения, с гарантией обеспеченная

уставными принципами деятельности некоммерческой организации;

     Из  этого следует  вывод, который  позволяет сделать шаг к повышению эффективности многотрудного процесса жилищного реформирования, надо понять, что деятельность любой созданной жителями многоквартирного дома самоуправляемой организации, в том числе в форме некоммерческой управляющей организации, есть необходимый (обязательные) этап формирования структуры управления любым многоквартирным домом, чтобы структура работала эффективно. Задача этого этапа — создание и отработка необходимых предпосылок для естественного перехода по желанию собственника от самоуправления к привлечению внешней управляющей или обслуживающей организации.

     Осуществление в цивилизованной форме на подготовленной почве такого перехода и будет  означать вступление в новый этап управления жильем — в рынок жилищно-коммунальных услуг. Очевидной недоработкой действующей Концепции реформирования ЖКХ является игнорирование этого факта и абсолютное не использование в документах, рекомендациях и практике реформы потенциала некоммерческих управляющих и обслуживающих организаций, которые существуют весьма успешно работают, но «сами по себе», как бы вне зоны действия реформы.

Теперь мы знаем из чего можем выбирать, но плохо представляем, как сделать  выбор, не нарушив закон и в  то же время обеспечив защиту своих  прав. 
 
 

2.2  Некоммерческий механизм управления кондоминиумом

     Включает  в себя три «запрограммированных»  момента:

1. Самоорганизация граждан до уровня сознательного принятия коллективных решений, то есть до уровня реализации ими права на самоуправление.

2. Грамотная кадровая политика, как гарантия обеспечения нормативных требований эксплуатации  жилищного фонда при соблюдении качества и адекватной величины затрат.

3. Оформленный документально механизм контроля жителями законности действий и качества 
работы персонала и руководства уполномоченной собственниками управляющей организации.

Каждый из трех должен работать и приносить  ощутимую материальную пользу жителям, отдавшим  предпочтение некоммерческому  способу управления.

Схема организации  процесса управления кондоминиумом  дана ниже. Объект управления — кондоминиум (земельно-имущественный комплекс) — находится в совместном владении собственников общего имущества многоквартирного дома и по их выбору должен быть управляем одним из разрешенных законом способов. Остановимся на примере товарищества собственников жилья, организация которого в многоквартирном доме подробно описана в Законе «О ТСЖ»

Верхняя половина схемы раскрывает структуру самоуправляемой  организации:

руководящий орган — общее собрание собственников,

исполнительный  орган — правление (члены-собственники)

 контролирующий  орган — ревизионная комиссия (члены-собственники).

 Налицо  установленный уставом (Приложение) процесс самоуправления, осуществляемый  во всех случаях непосредственно  собственниками  — жителями многоквартирного  дома: сами решили, сами реализовали и сами проконтролировали  полученный результат. Понятно, что такое возможно только при достаточном уровне самоорганизации. Обратим  внимание — ни в одной из трех ступеней невозможно участие в принятии  решений представителей каких-либо внешних организаций, включая органы власти.

Собрания  должны быть кворумными  решения  оформляются протоколом, документы  утвержденные  общим собранием  обязательны к исполнению правлением, всеми участниками товарищества и совладельцами общего имущества, не оформившими членство — это установлено законом и уставом товарищества. Компетенция и полномочия собрания, правления и ревкомисии также определены уставом (Приложение) и могут быть регламентированы подробнее внутренними документами товарищества, разработка которых является обязанностью правления. Комплекс внутренних документов  юридического лица (товарищества) должен охватывать все вопросы взаимодействие жителей   дома с правлением и персоналом товарищества. В случае принятия собственниками решения о привлечении к управлению домом внешней управляющей организации протокол общего собрания должен четко формулировать, какие функции передаются, а какие будут выполняться  правлением товарищества и ревизионной комиссией, уставные функции ответственности которые не могут быть переданы никому (или нужно ликвидировать юридическое лицо – ТСЖ; и тогда возникает вопрос а нужно ли было его создавать?). Если домовладельцы, например в новосторйке, изначально ориентированы на заниматься самоуправлением, то принимая единственное управленческое решение - не создавать ТСЖ - они должны ясно понимать, что в этом случае становятся заказчиками платных услуг по управлению и содержанию их долей в общем имуществе многоквартирного дома. Цена услуг -договорная. (И возникает вопрос: а не разумнее ли все таки создать товарищество?).