Управление жилищно-коммунальным хозяйством на примере товарищества собственников жилья «Югория»

     Договоры  с организациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются  управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений  в доме (рис. 3).

Рис. 3. 
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей  
организацией от имени всех собственников помещений в доме 

Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью. 

1.4.  Критерии выбора

     Местная власть должна разработать критерии выбора и оценки работы управляющей  организации, проводить мониторинг деятельности управляющих организаций. Сделать эту информацию общедоступной для населения.

     Жилищным  кодексом РФ не определены требования к управляющей организации. Установлено  только, что управление многоквартирным  домом должно обеспечивать благоприятные  и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Интересам достижения этих целей, по всей видимости, и должна быть подчинена деятельность управляющей организации. А значит, применительно к этим целям должны формироваться подходы, критерии выбора и построение системы контроля за деятельностью управляющих организаций.

     Задача на мой взгляд одновременно простая и сложная. С одной стороны, из перечня лицензируемых видов деятельности «управление коммунальной инфраструктурой и жилищным фондом» исключено в 2001 году. До июня 2005 года была необходима лицензия на «деятельность по эксплуатации электрических и тепловых сетей за исключением случая, если указанная деятельность осуществляется для обеспечения собственных нужд юридического лица или индивидуального предпринимателя». Следовательно, все предприятия независимо от формы собственности, должны были получать лицензию, если занимались эксплуатацией жилищного фонда, хотя бы на эти виды деятельности. И это логично, исходя из того, что к лицензируемым видам деятельности относятся виды деятельности, осуществление которых может повлечь за собой нанесение ущерба правам, законным интересам, здоровью граждан, обороне и безопасности государства, культурному наследию народов Российской Федерации, и регулирование которых не может осуществляться иными методами, кроме как лицензированием. Тем не менее, сегодня реальность такова, что нет понятия лицензирования, то есть на рынок эксплуатации и содержания жилья может прийти любой и заявить себя в качестве управляющей организации.

     Если  посмотреть с другой стороны - еще  в начале 2003 года приказом Госстроя России от 13.01.03 № 12 и постановлением Госстандарта России от 15.04.03 № 36 утверждена система добровольной сертификации в жилищно-коммунальной сфере Российской Федерации «Росжилкоммунсертификация».  Сертификация в жилищно-коммунальной сфере проводится в целях повышения качества и безопасности жилищно-коммунальных услуг, защиты прав и интересов граждан. В процессе сертификации проверяется соответствие показателей сертифицируемого объекта требованиям нормативных документов. При этом используются методы проверок, позволяющие провести идентификацию объекта, соответствие его параметров и характеристик нормативным документам. Органом по сертификации на территории Ханты-Мансийского округа является «Окружной Центр подготовки работников ЖКХ». Примечательным является то, что управляющие организации, в том числе ТСЖ, ЖСК есть в списках групп предприятий, сертифицируемых в системе добровольной сертификации в жилищно-коммунальной сфере Российской Федерации «Росжилкоммунсертификация».

      С учетом вышеизложенного возрастает роль органов местного самоуправления. Руководствуясь статьей 165 Жилищного кодекса РФ, в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления должны обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовой формы. Для этого местная власть должна разработать критерии выбора и оценки работы управляющей организации, проводить мониторинг деятельности управляющих организаций. Сделать эту информацию общедоступной для населения.

    Критериями допуска управляющей организации могут быть:

* опыт работы организации (сотрудников) в жилищно-коммунальной сфере;

* квалификация руководителя, специалистов (наличие сертификата «Росжилкоммунсертификация»);

* заявленная стоимость выполнения работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества;

* перечень услуг и работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества;

* предложенный договор на управление;

*отзывы иных лиц, с которыми существуют договорные отношения по управлению многоквартирными домами.

     Собственники жилых помещений также могут запросить у организации - претендента на управление информацию и оценивать его на:

* отсутствие у претендента задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25 процентов балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период.

* отсутствие у претендента кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70 процентов балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период.

1.5 Совместное домовладение

     Для каждого собственника главным, несомненно, является его квартира. В Гражданском кодексе она так и названа — «главная вещь». Однако, всем понятно, что в многоквартирном доме эта вещь (помещение) не может существовать изолированно от остального — от фундамента, крыши, несущих конструкций здания, лифта, лестничных клеток, разных инженерных коммуникаций, обеспечивающих подачу тепла, воды, электроэнергии, канализование жидких отходов. 
 

Состав  общего имущества  дома и права на него

     Все перечисленное является общим имуществом собственников квартир, которые владеют им совместно — в долях, но эти доли, естественно, не могут быть выделены в натуре. В то же время доля общего имущества, приходящаяся на квартиру, всегда «следует судьбе» главной вещи, то есть если у квартиры изменился владелец, то к нему без каких-либо обсуждений переходит и соответствующая доля в праве на общее имущество дома (этому посвящены статьи 289 и 290 Гражданского кодекса РФ).

Каким же документом установлено право жителя на совместное владение общим имуществом дома. Действительно, в свидетельстве о праве собственности на квартиру ничего не сказано об общем имуществе. Министерство юстиции России разъясняет, что в этом нет необходимости. Согласно федеральному закону от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «государственная регистрация возникновения... или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество» (статья 23 пункт 2).

     Состав  общего имущества в каждом доме различен — не только по его перечню, но и  по величине. Это определяется в основном конструктивными параметрами здания. Перечень общего имущества по запросу домовладельцев должен составить соответствующий орган технической инвентаризации жилищного фонда (БТИ, ПИБ). Получить его следует как можно скорее, что позволит более правильно выбрать приоритеты и направления работы по его содержанию.

Обязанность содержать общее имущество дома

Таким образом, каждый собственник жилого и нежилого помещения в многоквартирном  доме наделен правом собственности  на общее имущество этого дома, а следовательно обязан и заботиться о его содержании. Эта обязанность предусмотрена федеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственниках жилья»: «домовладельцы в кондоминиуме несут бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества» (статья 16 пункт 1). Причем неиспользование домовладельцем принадлежащих ему помещений либо отказ от пользования общим имуществом не являются основанием для освобождения его полностью или частично от участия в этих расходах (статья 16 пункт 2).

     Многие  жители не задумываются над тем, что  ежемесячными «платежами за квартиру»  мы как раз и оплачиваем содержание не своей квартиры, а именно нашего общего имущества. При этом «доля участия» в общих расходах обычно принимается пропорциональной общей жилой площади квартиры, которая и указывается в квитанции-извещении о взносе (статья 9 пункт 1).

Однако домовладельцы на общем собрании могут принять иной порядок определения «долей участия». Например, в некоторых домах жители решили делить между собой отдельные расходы не по метражу, а по квартирам — всем поровну, возможны и другие варианты.

Доходы  от общего имущества многоквартирного дома

     Возникает вопрос — а может ли право собственности  на общее имущество приносить  материальную выгоду или оно всегда требует только расходов на его содержание.

     Начнем  с состава общего имущества. Если он включает нежилые помещения или другие объекты, которые можно сдать в аренду, домовладельцам следует совместно решить этот вопрос, что позволит в течение определенного времени иметь дополнительный источник финансирования предстоящих расходов.

     Той же цели можно достичь, рассмотрев возможность создания в доме новых помещений, например путем пристройки или надстройки здания (включая устройство мансард).

     Если  в состав общего имущества входят коммуникации, которые используются поставщиками для оказания коммунальных услуг в других зданиях, они должны оплатить домовладельцам часть дохода, получаемого от эксплуатации этих коммуникаций.

     Внутридомовые коммуникации также должны служить  источником дополнительных средств. Например, абонентная плата за пользование радиотрансляционными точками включает надзор за сетями внутри подъездов, который предприятия не ведут. Расщепление тарифа (например, 85% и 15%) позволяет домовладельцам оплачивать предприятию радиосети меньшие суммы, чем раньше, когда принадлежность внутридомовых сетей не учитывалась. Аналогичный подход можно применять во взаимоотношениях с предприятиями водоснабжения, водоотведения, тепло- и электроснабжения.

Неотчуждаемость общего имущества  дома

     Общее имущество домовладельцев является неотчуждаемым — представьте  себе абсурдное решение о продаже лифтов в доме предпринимателю, который ведет их эксплуатацию, продавая билеты пассажирам. Однако установка перегородок в поэтажных коридорах по сути мало чем отличается от указанного примера, но встречается довольно часто. Споры по таким фактам возникают не всегда, но судебные решения нередко бывают ошибочными.

     Дело  в том, что общую долевую собственность  на общее имущество в многоквартирном  доме (статья 290 ГК РФ) нередко путают с владением и пользованием имуществом, находящимся в долевой собственности (статья 247 ГК РФ), которое возникает при разделе площади квартир. В этом случае вопрос должен решаться по соглашению всех участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. В отношений общего имущества многоквартирного дома суд не может устанавливать права собственников — они определяются только самими домовладельцами по долям участия.

Принцип здесь  один — никто не может быть лишен  права долевой собственности  на общее имущество дома. Порядок пользования им (сдача в аренду, другие временные ограничения) не может нарушать интересов никого из собственников и должен устанавливаться только в результате общего согласия. Нельзя установить даже временную перегородку в поэтажном коридоре, если сосед возражает против этого. Межведомственная комиссия не может рассматривать такие вопросы даже при наличии технической возможности (наличие проекта и согласований соответствующих органов).

Доля  участия собственников  нежилых помещений

     Первые  этажи многоквартирных домов  нередко принадлежат расположенным в них организациям — торговым, сферы услуг и прочим. Их руководители обычно и слышать не хотят об участии в расходах по содержанию общего имущества дома.

Такое отношение  не может быть терпимо. Дом имеет  общие конструкции, единый фундамент, общую крышу — все они изнашиваются и требуют комплекса мероприятий, входящих в состав технического обслуживания, текущего и капитального ремонта. При оценке конкретных особенностей домов к ним могут быть добавлены и другие виды затрат.

     Поэтому собственники как встроенных, так и пристроенных помещений не могут быть освобождены от расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Их обязанности установлены статьями 15-18 федерального закона «О товариществах собственников жилья», причем принятое в них понятие «домовладелец» определено в статье 1 закона как собственник связанного с жилым зданием объекта недвижимости или помещения, как части жилого здания, предназначенного в том числе для нежилых и иных целей, находящегося в собственности физических или юридических лиц. При определении доли их участия в общих расходах могут быть применены коэффициенты, учитывающие степень эксплуатации имущества — интенсивность потребления ими ресурсов, степень загрязненности территории и входов и другие факторы.