Профессиональное управление коммерческой надвижимостью

При операциях продажи в I квартале 2008г. наибольшее количество запросов приходилось на площади от 1000 до 5000 кв. м – порядка 60%.

На протяжении I квартала 2009 г. компании-арендаторы адаптировались к новым экономическим условиям, изучали ситуацию на рынке, оптимизировали расходы, разрабатывали новые стратегии развития, исходя из сложившихся реалий рынка. Можно ожидать, что во II квартале 2009 г. активность участников рынка возрастет, и спрос на складские объекты возрастет.

Рис. 9 Распределение спроса по запрашиваемым площадям, 1 кв.2009г.

Получила свое развитие тенденция 2008 г. по сокращению объемов запрашиваемых площадей. Доля спроса на малые площади (до 3 000 кв. м) увеличился до 37% по сравнению с 31% в 2008 г. Тогда как доля спроса на средние площади (от 5 000 до 10 000 кв. м) значительно снизилась, составив 13% (ранее – 30%). Это объясняется тем, что большинство потенциальных арендаторов в условиях сокращения расходов предпочитают арендовать минимально возможные площади, более оптимально организуя и экономно используя внутреннее пространство (см. Диаграмму 1). В I квартале 2009 г. был отмечен рост спроса на склады класса В и ниже. Многие потенциальные арендаторы стремятся к сокращению расходов и отдают предпочтение объектам более низкого класса в целях экономии финансовых ресурсов, отказываясь от преимуществ складов класса А.

Предложение

К 2010 году в Подмосковье планируется построить логоцентры общей площадью в 9,2 млн. кв. м[7]. Основной поток готовых площадей хлынет на рынок в конце 2008 - начале 2009 года. В 2008 году планируется вести порядка 1 млн. тыс. кв. м площадей, столько же, сколько и в прошлом.

Общая площадь складов в Москве и Подмосковье, по различным оценкам, составляет от 5 до 10 млн. кв. м, из которых на долю высококачественных профессиональных комплексов приходится около 2,8 млн. кв. м. На долю класса А приходится порядка 30%, на долю класса В – около 20% (1,6 млн. кв.м). По-прежнему, большую долю складских помещений составляют склады класса С и D (около 50%) в общем объеме площадей. Крупные компании-арендаторы в силу дефицита предложения в сегменте класса А и В не могут их освободить. Недостаток качественного предложения и рост арендных ставок в складском сегменте стимулирует крупные торговые сети к созданию собственных складских комплексов.

Территориально в Московской области наибольшая концентрация современных складских комплексов между МКАД и Первой бетонной кольцевой дорогой сосредоточено в её северной части, откуда идут основные грузопотоки из Европы, а также на юге области - трасса "Москва-Дон" и подольское направление, откуда идут основные грузоперевозки внутри страны.

Наибольший интерес для девелоперов в складском сегменте представляют крупные проекты площадью более 150 тыс. кв. м, расположенные в непосредственной близости от ключевых транспортных артерий на расстоянии до 30 км от МКАД (основные требования для реализации успешной концепции складского объекта, способного обеспечить девелоперу требуемый уровень доходности). В перспективе логистические комплексы будут возводиться в более отдаленных районах Центральной Кольцевой Автодороги, находящейся в радиусе 50-60 км от Москвы.

Общий объем предложения складского рынка Московского региона на конец I квартала 2009 г. составил 2,6 млн кв. м высококлассных складских площадей и находится на уровне конца 2008 г. За I квартал 2009 г. не было введено в эксплуатацию ни одного высококачественного складского объекта. Активный рост предложения наблюдался на вторичном рынке, включающим в себя помещения, повторно сдаваемые собственниками, а также площади, предлагаемые арендаторами в субаренду. Совокупный объем вторичного рынка на сегодняшний день оценивается в 250 тыс. кв. м. Впервые с начала развития профессионального рынка складской недвижимости отмечен рост вакантных площадей, доля которых составляет около 5% от общего объема предложения складских площадей. По оценкам в 2009 г. могут быть введены в эксплуатацию около 600 тыс. кв. м высококачественных складских площадей. Это проекты, находящиеся на высокой стадии реализации и имеющие финансирование (см. рис. 10).

Рис. 10 Наиболее значимые складские проекты, ожидаемые к вводу в 2009 г.

Арендные ставки

В настоящий момент рынок складской недвижимости характеризуется стабилизацией арендных ставок. Небольшой рост, связан, главным образом, с растущими затратами на строительство (повышение цен на строительные материалы). По мере насыщения рынка ставки приближаются к европейскому уровню. В то же время недостаточное количество и качество складской недвижимости, а так же высокая конкуренция среди компаний-арендаторов складской недвижимости удерживают арендные ставки в данном сегменте на высоком уровне:

              для класса А - в диапазоне 4620-8250[8] р. за кв. м в год;

              для класса В - в диапазоне 3630-6930[9] р. за кв. м в год.

Уровень операционных расходов, обусловленный ростом затрат на содержание и обслуживание складских комплексов, также растет. Для класса «А» он находится на уровне 1155-1320 за кв. м в год, для класса В - 495-990 за кв. м в год.

Средние цены продажи площадей класса А составили 1306,8-1633,5 рублей за кв. м без НДС, для класса В – 1089-1197,9 рублей за кв. м без НДС.

В течение I квартала 2009 г. продолжилась корректировка ставок аренды, начавшаяся осенью 2008 г., в результате чего они упали на 15% по сравнению с ноябрем-декабрем 2008 г., достигнув уровня 125235–130680 рублей/кв. м/год.+

Рис. 11 Ставка аренды по годам, курс доллара 2003 – 2009 гг.+

Однако в рублевом эквиваленте ставки выросли, так как на протяжении I квартала продолжался рост курса доллара к рублю. В связи с чем, многие арендаторы настаивают на переводе ставок в рубли, что не всегда является приемлемым условием для девелоперов, так как большинство из них связаны обязательствами по валютным кредитам. В сложившихся условиях распространенной практикой становится фиксация арендных ставок в долларах с указанием валютного коридора или рублях с их дальнейшим пересмотром. Тем не менее, собственники охотнее соглашаются на пересмотр других существенных условий договоров в сторону их смягчения, в частности уменьшение минимального срока аренды (с 7-ми до 5-ти лет), снижение обеспечительных платежей и депозитов.

3 Совершенствование механизма управления сервеингом

3.4 Предложение по уточнению целей и функций управляющей компании

Формирование стратегически ориентированной системы управления недвижимостью предприятия, по нашему мнению, следует осуществлять исходя из принципов эффективного менеджмента, используя базовые положения гражданского и хозяйственного законодательства. Практическая реализация этих задач одновременно может служить своеобразной проверкой создаваемых механизмов управления, которые осуществляются в рамках единого замкнутого комплексного процесса управления.

Рис. 12 Процесс управления недвижимостью предприятия

Деятельность управляющей компании: 

              экспертиза технического, экономического и юридического состояния недвижимости;

              оценка рыночной стоимости объекта;

              составление подробного бизнес-плана управления объектом недвижимости;

              использование тех юридических форм и конструкций, которые удобны собственнику;

              привлечение инвестиций в Вашу собственность;

              выбор и реализация наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости;

              защита интересов собственника в органах государственной власти;

              правильный подбор и проверка арендаторов, документальное сопровождение, обеспечение сбора арендной платы.

Цели управления:

              максимизация прибыли;

              увеличение стоимости объекта недвижимости;

              повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим объектом недвижимости;

              защита от инфляции;

              проведение предпродажной подготовки объекта.

Одна из главных особенностей управления недвижимым имуществом предприятия заключается в том, что это имущество отличается большим масштабом обобществления, затрудняющим реализацию оперативных управляющих воздействий собственника на все объекты недвижимости одновременно. Поэтому при управлении недвижимым имуществом предприятия наиболее типичным является формирование портфелей недвижимости, при которой выделяются профильные и непрофильные объекты, объединяемые в портфели.

Достижение целей управления недвижимостью предприятия осуществляется через использование разнообразных методов, которые, по нашему мнению, нуждаются в классификации. Методы управления, на наш взгляд, должны учитывать специфику субъекта управления и могут быть разделены на следующие основные блоки (рис. 13).

Рис. 13 Методы управления недвижимостью предприятия

При этом указанные методы управления могут быть разделены на уровни применения субъектами управления:

              уровень предприятия;

              уровень подразделений предприятия;

              уровень отдельных специалистов.

В целом приведенная классификация видов недвижимости предприятия и методов управления конкретными ее объектами позволяет перейти к изложению конкретных методик управления определенными типами недвижимости, основными из которых для целей диплома, по нашему мнению, являются:

              производственные помещения предприятия;

              офисные и административные помещения предприятия;

              складские помещения;

              прочие вспомогательные и технические помещения и др.[10]

Процесс управления всеми этими видами НП, на наш взгляд, будет строиться в рамках общего цикла управления, однако в соответствии со спецификой объектов управления данный цикл может трансформироваться для повышения эффективности функционирования того или иного объекта недвижимости предприятия. Рассматривая организационный процесс управления объектами недвижимости необходимо обратить внимание на варианты использования объектов, например, по степени влияния на процесс управления недвижимостью. Таким образом, могут рассматриваться следующие варианты:

              Высокая степень влияния.

              Средняя степень влияния.

              Низкая степень влияния.

Высокая степень влияния - подразумевает собой создание в организационной структуре предприятия самостоятельного подразделения, департамента, непосредственно выполняющего функции связанные с эксплуатацией объектов недвижимости предприятия.

Средняя степень влияния - представляет собой увеличение функциональных обязанностей отдела материально-технического обслуживания, разработки политики, состава, касающихся управления объектами недвижимости предприятия.

Низкая степень влияния - представляет собой наем профессиональной управляющей компании, в обязанности которой будет входить управление и контролирование объектов недвижимости предприятия и предоставление постоянного дохода собственнику данной недвижимости.

Рассматривая различные варианты степени влияния на объекты недвижимости предприятия и выбор того или иного варианта управления необходимо руководствоваться следующими основными признаками (рис. 14).

Рис. 14 Критерии влияния на объекты недвижимости

Данные признаки определяют тот или иной вариант управления объектами недвижимости, основными критериями выбора которого будут являться степень затрат и сложность реализации и контролирования данных объектов. Рассмотрим эти критерии подробнее.

Размер - представляет собой совокупную площадь объекта недвижимости, на основе которой возможно осуществлять операции касающиеся сдачи помещения в аренду и связанные с этим вопросы управления и благоустройства. Местоположение - характеризует территориальную отдаленность объекта недвижимости от центра управления, данный критерий обуславливает сложность контролирования объекта, трудности в получении своевременной информации и увеличение издержек по обслуживанию собственности предприятия. Данный критерий предъявляет дополнительные требования к стратегически ориентированной системе управления недвижимостью предприятия.

В частности, в рамках центра управления недвижимостью конкретного предприятия может быть создано специализированное подразделение для управления наиболее удаленными объектами. То есть, учет данного фактора позволяет более эффективно извлекать возможные косвенные доходы из объекта, причем положительным фактором является то, что непрофильное использование удаленного объекта наносит наименьший вред основной деятельности промышленного предприятия.

Целевое использование - представляет собой использование различной вариации объектов недвижимости от продажи до использования имущества в качестве ипотечного залога или сдачи имущества в аренду с постоянным благоустройством и как следствием увеличением дохода от использования собственности.