Профессиональное управление коммерческой надвижимостью

В 2007 г. и на дату окончания последнего завершенного отчетного квартала у эмитента нет кредитных договоров и/или договоров займа, сумма основного долга по которым составляет 5 и более процентов балансовой стоимости активов эмитента.

Обязательства эмитента по предоставлению обеспечения третьим лицам, в том числе в форме залога или поручительства, за 2007 год и 2 квартал 2008 года, составляющие не менее 5 процентов от балансовой стоимости активов эмитента за 2007 год или за 2 квартал 2008 год, а соответственно, отсутствуют.

2.3 Комплекс услуг по аренде недвижимости

ООО «ИТКОЛ-сервеинг» специализируется на услугах по сдаче в аренду собственных офисных и производственно-складских помещений в Москве и Московской области, а так же на управлении объектами недвижимости.

Обширная база данных, содержащая широкий спектр предложений от собственника по аренде офисов, складов и другой коммерческой недвижимости в Москве и Московской области, а также отлаженная и скоординированная работа наших специалистов позволят подобрать вариант аренды коммерческой недвижимости, который полностью будет соответствовать требованиям других компании.

ООО «ИТКОЛ-сервеинг» сравнительно молодая активно растущая компания, основанная в 2005 году. Однако, сотрудники, работающие в этой компании, имеют солидный опыт (5 – 15 лет) успешной работы на рынке коммерческой недвижимости.

Компания ООО «ИТКОЛ-сервеинг» оказывает полный комплекс услуг от аренды до управления объектами коммерческой недвижимости, как арендаторам, так и собственникам недвижимого имущества. А так же консультирует по всем вопросам, касающимся коммерческой недвижимости.

По желанию заказчика специалисты компании «ИТКОЛ-сервеинг» подготовят документы и проведут любую сделку от начала до ее завершения, сохраняя полную конфиденциальность.

Индивидуальный подход к каждому клиенту, гибкая ценовая политика, полное юридическое сопровождение сделок позволяет оперативно решать многие потребности в сфере коммерческой недвижимости в Москве и Подмосковье.

В связи с вышеизложенным, целесообразно рассмотреть организационную структуру ООО «ИТКОЛ-сервеинг» (рисунок 8)

Рис. 8 Структурная схема ООО «ИТКОЛ-сервеинг»

Описание категории и классификация типов объектов ООО «ИТКОЛ-сервеинг»

При решении различных задач, возникающих в ходе бизнес-операций на рынке коммерческой недвижимости, в том числе при анализе рынка, объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. Для этого вся совокупность объектов рынка (например, совокупность офисных помещений, предлагаемых в аренду в определенном городе в течение определенного периода) должна быть разделена на группы (типы, классы) по качеству, размеру, местоположению. А иногда и по другим типологическим признакам (например, для новостроек – по степени готовности в момент продажи), т.е. должна быть проведена типизация объектов.

Целью типизации является выделение групп однородных объектов – как по характеристикам (близких по физическим признакам, либо по размерам, либо по местоположению), так и по цене (имеющим как можно меньшие различия по цене, арендным ставкам). Так все офисные помещения Москвы поделены на здания класса А и В.

Но следует учесть, что методика и результаты классификации объектов офисной недвижимости по качеству в России относятся только к офисным помещениям т.к. «международного стандарта» (классы А, В и С), в то время как более 80% офисных площадей Москвы, относящихся к помещениям «отечественного стандарта», остаются не охваченными этой классификацией.

Ниже приведены значения критериев качества офисных объектов в Москве при условии выделения шести классов офисов (А, В, С, D, E и F).

Критерии классификации:

              Назначение объектов (принятые названия);

              Возраст здания;

              Расположение;

              Конструктивные решения;

              Планировочные решения;

              Архитектура и отделка;

              Инженерия;

              Инфраструктура и сервис;

              Парковка;

              Управление зданием.

Специалистами Оценщика данная классификация офисных помещений была обобщена:

              офисные помещения, расположенные в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы были отнесены к классу «С»,

              к офисам класса «D» были отнесены нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывшие детские сады и т.д.).

В результате критерии отнесения офисных помещений к тому или иному классу с учетом двух выше описанных методик представлены в Приложении 2 – Таблица 1 – «Классификация офисных помещений».

В данном случае объектами ООО «ИТКОЛ-сервеинг» являются (подробнее о каждом из объектов в Приложении 3):

              Бизнес-центр класса «В+»;

              Офисные, складские и производственные помещения (класс «С+», «С»);

              Офисные, складские и производственные помещения (класс «С»);

              Офисные и производственные помещения (класс «С+», «С»);

              Офисные помещения (класс «С»);

              Производственно-складской комплекс;

              Производственно-складские помещения;

              Складские помещения;

              Бетонированная площадка.

2.74 Аутсорсинг и инвестирование недвижимости

Компания «ИТКОЛ-сервеинг» специализируется в области управления объектами коммерческой недвижимости.

Компания берет в управление объекты практически любого класса и гарантирует собственникам ощутимые результаты по улучшению качества, совершенствованию инфраструктуры, повышению доходности и инвестиционной привлекательности недвижимости.

В настоящее время Компания осуществляет комплексное обслуживание переданного ей в управление недвижимого имущества общей площадью около 200000 кв.м. В основном это здания, построенные в середине XX века, для эксплуатации которых необходим высококвалифицированный персонал.

Сотрудники Компании способны не только поддерживать переданную в управление недвижимость в хорошем состоянии и минимизировать эксплутационные расходы, но также увеличить рыночную стоимость зданий. И предлагает владельцам коммерческой недвижимости свои услуги по управлению недвижимостью, какой бы сложной в структурном отношении она не была.

Компания «ИТКОЛ-сервеинг» гарантирует рост прибыли без новых инвестиций собственника.

2.5  Обзор рынка складской недвижимости за 2008 и 2009 гг.

Основные тенденции развития складской недвижимости

              Становление Московского региона как крупнейшего логистического центра страны, а так же усиление экспансии логистических сетей в регионы.

              Начало формирования транспортно-логистической сети в России. Активная экспансия профессиональных девелоперов и логистических операторов на региональные рынки.

              Увеличение зоны строительства объектов складской недвижимости до 50-60 км от МКАД в силу дефицита земельных участков промышленного назначения в непосредственной близости от Москвы.

              Дальнейшее снижение доходности как показатель сокращения рисков и предсказуемости результатов в сегменте складской недвижимости.

              Увеличение сроков действия договоров аренды до 7-10 лет (отмечены случаи до 20 лет и более) и введение арендной ставки по принципу Triple net rent[5].

              В условиях неудовлетворенного спроса и ограниченного объема новых предложений следует ожидать сохранения низкой доли вакантных складских помещений.

              Тенденция по смещению сроков ввода складских объектов будет нарастать.

              Сохранение размера арендных ставок на текущем уровне с возможным их увеличением к концу 2008 года из-за роста себестоимости строительства, стоимости земли и проведения коммуникаций. Рост операционных расходов.

В течение I квартала 2009 г. ситуация на рынке складской недвижимости не претерпела существенных изменений по сравнению с последними месяцами 2008 г., однако наметились признаки оживления рынка.Фирмой ООО «ИТКОЛ-сервеинг» был заключен ряд сделок по аренде складских площадей и заявлены новые проекты.

Тенденции и прогнозы

              Наши арендаторы активно отстаивают свои интересы: ведут переговоры по изменению условий аренды, добиваются снижения ставок. На смену сложившейся практике заключения договора аренды на начальных этапах строительства пришла новая тенденция – подписание договора после сдачи объекта в эксплуатацию.

              Девелоперы реализовывают максимально ликвидные проекты (как правило, это проекты высокой степени готовности), привлекая средства, полученные от реализации других объектов или земельных участков. Небольшой объем нового предложения, который ожидается в 2009-2010 гг. и накопление отложенного спроса в долгосрочной перспективе, вероятно, спровоцируют дисбаланс спроса и предложения, который повлечет за собой рост арендных ставок в будущем.

              В региональных городах ситуация более сложная, чем в Москве. Многие потенциальные арендаторы складских помещений (например, федеральные торговые сети), в связи с пересмотром программ своего развития, перенесли выход на региональные рынки на неопределенный срок, как следствие, упал спрос на складские объекты. Тем не менее, некоторые крупные международные компании продолжают развивать в регионах складские проекты, рассчитывая на возобновление интереса к качественным площадям, предложение которых в региональных городах либо полностью отсутствует, либо минимально.

Доходность

Складской сектор является самым динамичным сегментом рынка коммерческой недвижимости. До 2009 года инвесторы намерены вложить в развитие складской недвижимости порядка $10 млрд. Основанием для инвестирования в складской сектор Московского региона является рост основных экономических показателей: повышение благосостояния населения РФ, бурный рост потребительского рынка, динамичное развитие экономики, улучшение инфраструктуры, присутствие крупных международных и российских сетевых торговых компаний и операторов, а также существенное превышение спроса над предложением.

Однако большая стоимость земли и высокие затраты на строительство могут вынудить девелоперов уменьшить объемы ввода новых складских комплексов, т.к. показатель доходности логистического бизнеса, может стать невыгодным. Несмотря на некоторое падение доходности инвестиций в данном сегменте коммерческой недвижимости – до 14%, этот показатель пока ещё значительно выше среднеевропейского. Ставка капитализации складских объектов (cap rate) составляет 10-12%.

Спрос

Спрос на склады, как правило, формируют логистические операторы, сетевые ритейлеры[6] и компании-продавцы бытовой техники. Устойчивый рост спроса с их стороны объясняется увеличением объемов промышленного производства, развитием розничной торговли, а также выходом на российский рынок крупных западных торговых сетей, которым нужны качественные складские площади.

Наиболее востребованными остаются специализированные помещения: фармацевтические склады, склады-холодильники и cross-docking терминалы.

Территориально наиболее интересны для арендаторов складские площади на Новорязанском, Ленинградском и Симферопольском шоссе, а так же объекты, расположенные в пределах «бетонки» (бетонная кольцевая дорога 30-40 км от МКАД). Около 15% потенциальных арендаторов уже сейчас готовы обратить внимание на объекты, расположенные далее 45 км. Скорее всего, со временем их станет больше, так как в перспективе девелоперы намерены возводить склады в 50–60 км от МКАД.

О повышенном спросе свидетельствует увеличение сроков договоров аренды. Из-за нехватки складских площадей арендаторы подстраховываются, заключая договора аренды на более длительные сроки. Наибольшей популярностью пользуются помещения площадью 1—3 тыс. кв. м. Однако, все больше сделок заключается на аренду больших площадей. Если раньше основные потребители складских площадей – крупные логистические компании и «якорные» арендаторы – брали в аренду площади до 10 тыс. кв. м, то сейчас в контрактах зачастую фигурируют площади от 50 тыс. кв. м.

Несмотря на общую рыночную тенденцию сдачи в аренду складских площадей от 10 тыс. кв. м, наиболее востребованными являются складские помещения маленькой площади (до 1000 кв. м) – около 60% запросов, поступающих от представителей малого и среднего бизнеса.