Профессиональное управление коммерческой надвижимостью

Коммерческий рынок аренды

Коммерческий рынок аренды в настоящее время находится в стадии развития. На нем постоянно появляются новые операторы, которые предлагают собственникам свои услуги по извлечению доходов из нежилой недвижимости. Оборот нежилой недвижимости очень мал, и доход в основном извлекается из аренды.

Собственники объектов недвижимости самостоятельно определяют условия аренды и ставки арендной платы. При этом большинство владельцев не рассматривают управление недвижимостью как самостоятельный бизнес. В этой деятельности они скорее видят возможность заработать дополнительные средства, сдавая неиспользуемые площади. Поэтому практически для всех собственников характерно:

              слабо поставленная работа с клиентами – занимается ею, как правило, один человек, совмещающий эту работу со своей основной; растянутая во времени процедура заключения договора аренды;

              невнимательное отношение к арендаторам – многие рассматривают арендаторов как «временное явление»;

              наличие только одного объекта недвижимости, сдаваемого в аренду.

В результате собственники объектов недвижимости испытывают те же проблемы, что и государство.

С одной стороны, крупные административные здания или большие имущественные комплексы невозможно продать. Мелкие и средние компании (а их большинство) не нуждаются в больших площадях. Им нужны небольшие, удобные помещения в долгосрочную аренду или в собственность. Достаточно крупные и растущие компании, обладающие высоким уровнем платежеспособности и надежности (как правило, это иногородние, особенно иностранные компании, открывающие свои представительства и филиалы), в подавляющем большинстве случаев не стремятся обременять себя собственностью, что неизбежно приведет к росту численности вспомогательного персонала и потере мобильности. Вместе с тем они требуют более качественных условий пребывания на объектах и более внимательного отношения к решению возникающих проблем.

Таким образом, к основным недостаткам существующей системы управления недвижимостью относятся:

              ограниченный набор управленческих решений, используемый собственниками объектов недвижимости;

              отсутствие четких критериев для принятия того или иного управленческого решения;

              низкая технологичность, длительность и неоправданная сложность процедур при подготовке и принятии решений относительно объектов недвижимости;

              отсутствие единых апробированных стандартов и методик управления недвижимостью;

              нехватка квалифицированного кадрового потенциала в сфере управления недвижимостью.

Исходной точкой управления недвижимостью является определение целей и задач этого управления. В смешанной рыночной экономике управление недвижимостью характеризуется многообразием форм и механизмов своего проявления в зависимости от характера собственности на тот или иной объект недвижимости. Соответственно цель управления недвижимостью есть не что иное, как ожидаемый результат от владения, распоряжения и пользования соответствующим объектом недвижимости. Этот ожидаемый результат дифференцируется в зависимости от типа объекта недвижимости, намерений собственника и этапа жизненного цикла объекта недвижимости.

С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственника вся нежилая недвижимость может быть разделена на два класса:

              недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для реализации своих функций – административных, производственных, учебных, социальных, медицинских и прочих (операционная недвижимость);

              недвижимость, непосредственно собственником не используемая и предназначенная для сдачи в аренду (коммерческая недвижимость).

Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух типов – операционные и коммерческие.

Цели управления операционной недвижимостью:

              обеспечение выполнения основной деятельности собственника;

              поддержание хорошего состояния объекта недвижимости;

              минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости;

              сохранение капитала;

              повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим объектом недвижимости.

К целям управления коммерческой недвижимостью можно отнести:

              получение периодического дохода и его максимизация;

              увеличение стоимости недвижимости;

              спекуляция недвижимостью;

              поддержание хорошего состояния объекта недвижимости;

              минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости;

              повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим объектом недвижимости.

При этом коммерческие цели, как правило, сворачиваются собственником до двух тезисов:

              максимизация прибыли;

              максимизация стоимости объекта недвижимости.

Если речь идет о государстве как крупном собственнике недвижимости, то к его операционным и коммерческим целям добавляются цели социального характера:

              стимулирование развития малого и среднего бизнеса путем обеспечения максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости;

              создание благоприятного климата для увеличения инвестиций в недвижимость;

              создание благоприятной экономической и социальной среды для проживания населения;

              обеспечение оптимальной, с точки зрения интересов общества, структуры недвижимого имущества по формам собственности и вариантам использования.

Многообразие целей управления недвижимостью представлено на рисунке 1.

Рис. 1 Пирамида целей управления недвижимостью

Первый уровень данной пирамиды представляет собой общие для всех типов недвижимости цели, являющиеся необходимыми условиями для достижения целей более высокого уровня.

На втором уровне происходит разграничение целей частных собственников и государства как субъекта социального регулирования. (Государство как собственник объектов недвижимости имеет также операционные и коммерческие цели, которые по своему содержанию совпадают с целями частных собственников.)

Третий уровень отражает цели, специфические для каждого типа недвижимости.

Задачи управления недвижимостью

В соответствии с указанными целями управление недвижимостью должно обеспечить выполнение следующих задач:

              создание информационно-аналитической базы для принятия адекватных управленческих решений в сфере недвижимости;

              оптимизация распределения объектов недвижимости по типам использования (операционная, коммерческая недвижимость);

              формирование стратегии и программ управления недвижимостью;

              надлежащая техническая эксплуатация объектов недвижимости;

              обеспечение функционирования систем безопасности объектов недвижимости;

              надлежащее продвижение объектов недвижимости на рынок;

              обеспечение гибкой системы обслуживания арендаторов;

              ведение мониторинга за состоянием объекта недвижимости с целью оперативного принятия управленческих решений;

              создание системы развития недвижимости;

              обеспечение системы инвестиций в недвижимость;

              минимизация затрат на содержание системы управления недвижимым имуществом.

В соответствии с вышеперечисленными задачами общая система управления недвижимостью подразделяется на ряд взаимосвязанных подсистем. При этом подсистемы управления различаются по уровням, среди которых можно выделить:

              уровень управления отдельным объектом недвижимости;

              уровень управления взаимосвязанным комплексом объектов недвижимости;

              уровень управления портфелем недвижимости.

На каждом вышестоящем уровне системы управления приходится решать ряд дополнительных задач, возникающих в результате соединения отдельных объектов недвижимости.

Кроме того, существуют определенные различия в перечне задач управления коммерческой и операционной недвижимостью. Наличие общих базовых целей подразумевает единство стоящих перед системой управления недвижимостью всех классов задач. Напротив, различия в целях более высокого уровня выливаются в различие соответствующих задач.

Принципы управления недвижимостью

Для решения поставленных задач в основу системы управления недвижимостью должны быть положены следующие принципы.

Принцип пообъектного управления

Основным объектом управления является объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий и сооружений (или их частей). В качестве объекта управления могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (группы объектов), объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника.

Рис. 2 Подсистема управления коммерческой недвижимостью

Принцип целенаправленности управления

Применительно к каждому объекту недвижимости (имущественному комплексу) собственником должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит объект. Цели собственника должны иметь соответствующее количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению. На основании целей собственника, мониторинга рынка и анализа состояния объекта недвижимости (имущественного комплекса) применительно к каждому объекту управления должен разрабатываться перечень мероприятий, обеспечивающих максимальное достижение целей собственника (стратегии и программы управления объектом недвижимости). Программы управления (бизнес-планы) каждым объектом недвижимости должны содержать экономически обоснованные показатели текущего и среднесрочного планирования, финансовых, экономических и иных результатов.

Принцип экономической обоснованности управленческих решений

Управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выверенными критериями, на основании достоверной и всесторонней информации о состоянии объекта недвижимости, состоянии рынка недвижимости, тенденциях развития экономических явлений и процессов. Данный принцип предполагает проведение полной инвентаризации и учета объектов недвижимости, создание кадастра коммерческой недвижимости, включающего систему технико-экономических и финансовых показателей, адекватно отражающих состояние и основные тенденции в использовании недвижимого имущества.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

В соответствии с данным принципом управление объектом недвижимости должно обеспечивать его наилучшее и наиболее эффективное использование. Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Определение ННЭИ принимает во внимание цели собственника, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта недвижимости.

Применительно к коммерческой недвижимости понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех юридически допустимых, физически осуществимых, финансово приемлемых и максимально продуктивных вариантов использования имеет своим результатом повышение рыночной стоимости объекта, сведение до минимума расходов и максимальное увеличение доходов собственника объекта при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

На основе определения ННЭИ выбирается тот или иной вариант использования конкретного объекта недвижимости, который затем претворяется в жизнь в процессе управления им.

Принцип единства системы управления

Система управления недвижимостью должна строиться на основе неразрывного единства следующих взаимосвязанных элементов:

              цели собственника;

              анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;

              определение ответственных за управление каждым конкретным объектом недвижимости лиц (управляющих) и системы их мотивации;

              контроль за объектами управления и деятельностью управляющих;

              предоставление отчетности о результатах управления;