Профессиональное управление коммерческой надвижимостью

2.1 Организационно-правовая форма и основные направления деятельности

Компания «ИТКОЛ-сервеинг» была зарегистрирована летом 2005 года. Инициатива создания ООО «ИТКОЛ-сервеинг» исходила от группы российских компаний, теперешних партнеров фирмы, давно и успешно работающих на рынке недвижимости. Именно их благополучный опыт и очевидные достижения в области управления недвижимостью послужили первородной субстанцией, из которой и возникла Компания «ИТКОЛ-сервеинг». Устав компании ООО «ИТКОЛ-сервеинг» в Приложении 1 прилагается.

Из статьи 87 ГК РФ. Основные положения об обществе с ограниченной ответственностью:

1. Обществом с ограниченной ответственностью признается учрежденное одним или несколькими лицами общество, уставный капитал которого разделен на доли определенных учредительными документами размеров; участники общества с ограниченной ответственностью не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости внесенных ими вкладов.

Участники общества, внесшие вклады не полностью, несут солидарную ответственность по его обязательствам в пределах стоимости неоплаченной части вклада каждого из участников.

2. Фирменное наименование общества с ограниченной ответственностью должно содержать наименование общества и слова «с ограниченной ответственностью».

3. Правовое положение общества с ограниченной ответственностью и права и обязанности его участников определяются настоящим Кодексом и законом об обществах с ограниченной ответственностью.

Особенности правового положения кредитных организаций, созданных в форме обществ с ограниченной ответственностью, права и обязанности их участников определяются также законами, регулирующими деятельность кредитных организаций.

Свое название Компания получила не случайно. В бизнесе, как и в каждом деле, важен результат. Директора Компании стремятся в своем развитии достичь высшей точки – вершины. Именно поэтому, они решили дать этой Компании имя одной из горных вершин России на северном склоне Большого Кавказа – Иткол. Вторая часть названия – сервеинг – олицетворяет то, что Компания умеет хорошо делать – комплексно и качественно управлять коммерческой недвижимостью.

В своей деятельности «ИТКОЛ–сервеинг» неукоснительно придерживается правила четкого разграничения функций собственника недвижимости и управляющей компании. За собственником закреплены права на принятие всех стратегических решений и постоянный контроль качества управления переданной нам недвижимости. Генеральный директор, как управляющая Компания, осуществляет полное оперативное управление, т.е. берет на себя решение всех тактических вопросов: разработку вариантов работы с переданной в управление недвижимостью, детальное сопровождение реализуемых проектов, выбор подрядных и снабженческих организаций, обеспечивающих первоклассное функционирование объектов с высоким уровнем предоставляемых коммунальных услуг.

Компания берет в управление объекты практически любого класса и гарантирует собственникам ощутимые результаты по улучшению качества, совершенствованию инфраструктуры, повышению доходности и инвестиционной привлекательности недвижимости.

Компания «ИТКОЛ-сервеинг» специализируется на управлении недвижимостью, первоначально предназначенной для промышленного использования. Большая часть переданных нам в управление зданий построены в 40-50 гг. прошлого века. Для обслуживания подобных объектов требуется высококвалифицированный персонал, способный не только организовать жизнь объекта в целом, обеспечить сохранность материальных ценностей и минимизировать расходы на эксплуатацию переданной в управление недвижимости (и тем самым получать стабильный доход в течение длительного времени), но и увеличить ее ликвидность. Именно такие профессионалы трудятся в Компании.

Объекты Компании «ИТКОЛ-сервеинг» (бизнес-центры, складские и производственные помещения, открытые площадки) находятся в разных точках Москвы и Московской области. Все они удобно расположены, имеют парковочные места и современную инфраструктуру.

Компания «ИТКОЛ-сервеинг» открыта для сотрудничества и всегда готова рассмотреть новые предложения от владельцев недвижимости и предоставить в аренду различные по площади и функциональному назначению помещения для развития бизнеса, как молодой, так и уже прочно стоящей на ногах компании.

2.2 Показатели финансово-экономической деятельности

Для расчета показателей, характеризующих финансовое состояние эмитента[3] использована методика, рекомендованная Положением о раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг, утвержденных приказом ФСФР России от 10.10.2006 г. № 06-117/пз-н.

Анализ платежеспособности и уровня кредитного риска эмитента, а также финансового положения эмитента на основе экономического анализа динамики приведенных показателей:

Чистые активы[4] – это величина активов общества после вычитания из них суммы всех обязательств общества. На протяжении 3-х последних завершенных финансовых лет, наблюдается положительная динамика изменения стоимости чистых активов общества. Стоимость чистых активов значительно превышает уставный капитал общества, что говорит об устойчивости финансового состояния обществ и о понижении уровня кредитного риска. На последнюю отчетную дату стоимость чистых активов составляет – 274 802 рубля.

Отношение суммы привлеченных средств к капиталу и резервам – характеризует степень зависимости общества от заемных средств. Данный коэффициент показывает, каких средств у общества больше – заемных или собственных и определяет степень риска для кредиторов. Значение данного показателя эмитента, начиная с 2002 по 2006 года, увеличивалось, что говорит о зависимости общества от заемных средств. В 2007 году значение показателя снизилось, что показывает положительную динамику финансового состояния эмитента. А на конец второго квартала 2008г. значение данного показателя стало отрицательным. Деятельность общества полностью зависит от заемных средств.

Отношение суммы краткосрочных обязательств к капиталу и резервам – также как и показатель «Отношение суммы привлеченных средств к капиталу и резервам» характеризует степень зависимости общества от заемных средств. Нормативных требований к значению данного показателя не существует, сам показатель во многом зависит от отраслевой специфики предприятий. Анализ показателя «Отношение суммы краткосрочных обязательств к капиталу и резервам» позволяет сделать выводы, идентичные выводам, указанным в предыдущем абзаце настоящего анализа.

Покрытие платежей по обслуживанию долгов – показывает, каково отношение суммы чистой прибыли и амортизации к затратам эмитента на погашение текущих обязательств и выплату процентов по кредитам. Данный показатель весьма индивидуален для каждого предприятия, то есть установленного нормативного значения не существует. По итогам 2006 года наблюдалось незначительное увеличение данного показателя по сравнению с величиной, полученной по итогам 2005 года. По итогам 2 квартала 2008 года эмитентом получен убыток, в связи, с чем данный показатель имеет отрицательное значение и не должен рассчитываться.

Уровень просроченной задолженности – увеличение просроченной (свыше 12 месяцев) кредиторской задолженности позволяет обнаружить признаки неблагополучного финансового положения организации. Значение показателя уровня просроченной задолженности в период с 2002 года до 2003 года снизилось до «0» (за исключением незначительного увеличения в 2006 году) и по итогам 2 квартала 2008 года, в связи с отсутствием у общества просроченной задолженности, приняло значение «0», что говорит о «здоровом» состоянии общества и погашении своих обязательств без значительных задержек.

Оборачиваемость дебиторской задолженности – основывается на сравнении величины этой статьи с чистым объемом продаж. Этот коэффициент показывает расширение или снижение коммерческого кредита, предоставляемого обществом. Уменьшение значения данного коэффициента в 2003 году по сравнению с 2002 годом, в 2004 году по сравнению с 2003 годом и в 2006 году по сравнению с 2005 годом свидетельствует об увеличении объема предоставляемых кредитов в указанных периодах. Увеличение значения данного коэффициента в 2005 году по сравнению с 2004 годом  и за 2 квартал 2008 года по сравнению с 2006 годом означает сокращение продаж в кредит в указанных периодах.

Доля дивидендов в прибыли – не рассчитывалась в связи с тем, что за последние пять лет общество не производило выплату дивидендов по обыкновенным именным акциям.

Производительность труда – важный индикатор, характеризующий объем выпущенной продукции, приходящейся на одного работника. В рассматриваемых периодах времени, начиная с 2002 года и по 2 квартал 2008 года, наблюдался существенный рост значения данного показателя, что обусловлено с одной стороны уменьшением численности работников общества (в 7 раз в 2006 году по сравнению с 2002 годом) а с другой стороны значительным ростом выручки (более чем в 1,3 раза в 2006 году по сравнению с 2004 годом).

Таблица 2 - Кредиторская задолженность 2 квартал 2008 года

Кредиторы, на долю которых приходится не менее 10% от общей суммы кредиторской задолженности за соответствующий отчетный период:

Таблица 3 - Кредиторы