Профессиональное управление коммерческой надвижимостью

Отдельные фирмы, рассматривающие сдачу временно пустующих помещений как побочный вид деятельности, могут время от времени обращаться к сбору информации о своих конкурентах, спросе на коммерческие площади и т. д., то есть решать отдельные подзадачи исследования рынка недвижимости. Но качественное и комплексное решение всего спектра задач по анализу рынка возможно только в рамках крупной организации. Только коммерческие компании, для которых информационно-аналитический бизнес является основным, либо специализированные информационно-аналитические подразделения крупных, работающих на рынке недвижимости компаний могут себе позволить создание сложных исследовательских инструментов, которые должны эксплуатироваться высокопрофессиональными аналитиками.

Экспертиза местоположения объекта недвижимости

Потенциал местоположения объекта недвижимости – основной фактор, влияющий на его привлекательность для потенциальных арендаторов. Например, если в здании предполагается разместить кафе, объект недвижимости должен находиться на оживленных улицах, если склад, то необходимо, чтобы недалеко были железнодорожные подъезды, автомагистрали и т. д. При анализе варианта использования объекта недвижимости необходимо рассмотреть различные неудобства или негативные факторы, сопутствующие данному варианту, и нанести их на карту. Особое внимание уделяется социальным, демографическим и экономическим факторам района местоположения, при этом необходимо проанализировать, какое именно влияние эти факторы оказывают на объект недвижимости. Необходимо рассмотреть:

              состояние и развитие инфраструктуры (промышленность, образование, культура, социальное обеспечение, сфера обслуживания, транспорт);

              развитие строительства;

              классификацию района по месту расположения (район исторической застройки, жилая, коммерческая, промышленно-коммунальная, рекреационная, сельскохозяйственная территории);

              экологическую ситуацию;

              репутацию района и его значимость в масштабах района, города;

              близлежащую застройку и ландшафт;

              внешний транспорт и улично-дорожную сеть;

              информацию о населении, общественных услугах, транспорте, социальном обслуживании, магазинах, политических пристрастиях.

Юридическая экспертиза объекта недвижимости

Правовая обоснованность стратегии управления объектом недвижимости заключается в его экспертизе с точки зрения:

              действующего законодательства;

              градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и т. д.);

              перспективных решений по районной планировке земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости;

              ограничений местной администрации и требований местного населения.

Рассмотрим ряд возможных моментов, которые необходимо учитывать при составлении стратегии управления объектом недвижимости.

Право собственности на объект недвижимости

Прежде чем приступать к разработке стратегии управления, необходимо получить информацию о правовом статусе объекта недвижимости.

В соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (Гражданский кодекс РФ, ст. 131). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Проблема в том, что право собственности на многие объекты недвижимости в надлежащем порядке не зарегистрировано. Часто отсутствуют правоустанавливающие документы на земельные участки.

Особую проблему составляет гражданский оборот земельных участков. Часть гражданского законодательства, посвященная этому вопросу, до сих пор не действует. В результате приватизация объектов недвижимости прошла без приватизации земельных участков под этими объектами. Права инвесторов на те объекты недвижимости, в которые они вкладывают свои средства, не всегда защищены в достаточной степени. Не везде произошло разграничение государственной собственности на собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. То есть собственник, который имеет право заключить договор аренды на землю, не всегда очевиден. Легитимность договора аренды земли может быть оспорена, поскольку непонятно, кто же имеет право на заключение этого договора от лица государства. Поэтому без восстановления всех правоустанавливающих документов, четкого определения прав собственности разрабатывать долгосрочную стратегию управления недвижимостью просто бесполезно.

Градостроительные регламенты

Отдельный вопрос – ограничения, накладываемые государством и органами местного самоуправления на деятельность в области определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции того или иного объекта недвижимости. В соответствии с градостроительным законодательством Российской Федерации градостроительная деятельность всех лиц должна обеспечивать:

              условия для устойчивого развития поселений и межселенных территорий;

              ограничение градостроительными средствами вредного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду, улучшение экологической обстановки;

              функционирование и развитие систем инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

              сохранение природных ресурсов, охрану объектов историко-культурного и природного наследия, территорий традиционного проживания коренных малочисленных народов.

Порядок осуществления градостроительной деятельности на соответствующих территориях городских и сельских поселений определяется правилами застройки, утверждаемыми органами местного самоуправления. Правила застройки разрабатываются на основе генерального плана городского или сельского поселения либо территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов). И включают в себя схему зонирования – графический материал (границы территориальных зон различного функционального назначения и кодовые обозначения таких зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны).

Система территориально-правового зонирования представляет собой карту города, на которую нанесено несколько так называемых зон, окрашенных разным цветом. Например, центр города – это территориальная зона, в которой любые инвесторы, любые собственники земельных участков могут строить только общественные и жилые здания. Объекты промышленного или иного назначения здесь строить нельзя. Кроме того, каждой зоне предписаны градостроительные регламенты, которые четко устанавливают размер зданий (этажность и границы), специальные экологические и культурно-исторические регламенты. Это и называется ограничением прав.

1.3 Диагностика организации арендной деятельности

Доходы от аренды определяют общий доход здания, который, в свою очередь, определяет стоимость здания и способность погашать задолженности. Существующие арендаторы (впрочем, как и потенциальные) оценивают стоимость офисных площадей путём сравнивания их арендной платы с расценками в других зданиях. Понимание того, как устанавливаются арендные ставки, и какие факторы на это влияют – самое главное для достижения успеха. Высокие арендные ставки могут отпугнуть арендаторов и, таким образом, сократить доходы здания. Низкие арендные ставки могут привести к высокому уровню занятости площадей, но собранной арендной платы может быть недостаточно для оплаты эксплуатационных затрат и выплаты долгов. В любом случае, стоимость здания будет уменьшаться из-за того, что доход здания будет ниже возможного.

Механизмы установления арендных ставок диктуются результатами анализа рынка, который позволяет менеджеру позиционировать собственность на нужном сегменте рынка и оценивать её в соответствии со стандартами. Анализ рынка предоставляет основу для создания эффективной маркетинговой стратегии. Определения сроков аренды и условий договора, а также для составления точного графика арендной платы для офисного здания.

На рынке недвижимости предложение – это общее количество занятых и незанятых площадей, включая строящиеся и запланированные к постройке помещения. На том же рынке спрос – это количество занятых площадей плюс количество ожидаемых вакантных площадей после стабилизации уровня арендной ставки. Основной принцип экономики – если предложение превышает спрос, арендные ставки будут понижаться, в случае, если спрос  превышает предложение, они будут повышаться.

Когда спрос равен предложению, арендные ставки стабильны, но это состояние равновесия длится недолго, так как и спрос, и предложение постоянно меняются.

Спрос предложение определяют маркетинговые стратегии. Обилие предложений приводит к жестокой борьбе за нескольких арендаторов, соответственно, маркетинг будет агрессивным. На стабильном рынке (равновесие) в офисных помещениях заинтересованно достаточное количество арендаторов, естественно, что и маркетинг в этих условиях не такой агрессивный: все усилия сосредотачиваются на привлечении внимания доступных арендаторов. Когда арендаторов больше чем площадей (т.е. спрос превышает предложение), маркетинговые усилия могут быть ослаблены. А все силы направлены на рекламу и другие средства информирования арендаторов о данном здании и его условиях договора.

Менеджеры должны помнить, что не все площади одинаковые. Есть множество видов офисных, торговых и других площадей, и предложения должны указывать на качество площадей, а также не предлагаемые услуги и удобства.

Местный рынок потенциальных арендаторов определяет, какие факторы будут влиять на качество площадей. В любом случае, возраст и местоположение здания будут играть важную роль. Однако ряд других факторов – уровень арендной ставки, уровень вакансий, авторитет арендаторов, доступность (транспорт, парковка), стандарты в обслуживании, предоставляемые удобства и эксплуатационные затраты должны быть также хорошо взвешены. Важность индивидуальных факторов будет варьироваться  в зависимости от типа здания (многоэтажное/малоэтажное), возраста (старое/новое) и месторасположение (центр/пригород). Эти факторы влияют на конкурентоспособность здания.

Начали с того, что были сформулированы основные цели управления арендной деятельностью (рис. 7):

Рис. 7 Цели управления арендной деятельностью

Во-первых, максимизация прибыли в результате сдачи недвижимости в аренду через концентрацию стратегических активов и формирование коммерчески привлекательного пакета недвижимости.

Во-вторых, укрепление позиций на рынке, увеличение доли рынка через предложение площадей различного функционального назначения. Это позволяет одновременно работать в нескольких рыночных сегментах, предлагать действующим клиентам различные варианты выбора в зависимости от текущего состояния их платежеспособности.

В-третьих, обеспечение прозрачности денежных потоков, связанных с использованием недвижимости через их консолидацию в общий расчетный центр.

В-четвертых, увеличение рыночной стоимости объекта недвижимости, основанное на принципах наилучшего и наиболее эффективного использования.

На основании сформулированных положений политики управления арендными операциями были проведены следующие работы:

Сначала необходимо было разобраться, чем владеет компания, провести оценку размера активов недвижимости. На момент начала проекта единственным документом, описывающим объекты недвижимости, являлись технические паспорта БТИ, в которых единственными данными были данные по размерам площадей, которые часть не соответствовали действительности.

Компания получает доход, но Руководство компании, получая обобщенные данные по доходам из данных бухгалтерского учета, не могло адекватно оценить доходность в разрезе объектов недвижимости, и возникала ситуация, когда доходы, полученные от одного объекта недвижимости, покрывали убытки от других.

Поэтому было принято решение сформировать собственный стандарт, который включает в себя состав классификаторов площадей, формулы для расчета размера площадей, правила определения базиса для назначения арендной ставки, требования к организации процесса измерения площадей. Разработанный стандарт лег в основу Положения об учете и классификации площадей.

2 Анализ механизма управления процессами сервеинга (на примере ООО «ИТКОЛ-сервеинг»)