Профессиональное управление коммерческой надвижимостью

Содержание

Введение

Актуальность темы исследования. В настоящее время этап первичного формирования рынка недвижимости в российской экономике можно считать завершенным. Результатом данного этапа стало появление основных участников рынка недвижимости и постоянно развивающихся экономических отношений между ними, связанных с реализацией различных проектов в области девелопмента[1] и последующей эксплуатации недвижимого имущества.

Следующий этап – этап консолидации, который характеризуется объединением инвесторами наиболее значимых недвижимых активов различного функционального назначения в группах компаний корпоративного типа, формированием собственниками крупных портфелей специализированной недвижимости, увеличением объёмов недвижимости на рынке и ростом конкуренции между основными участниками рынка недвижимости.

Таким образом, происходит экстенсивный рост рынка недвижимости (рост объема вводимых в эксплуатацию площадей вследствие неуменьшающегося спроса) и качественное развитие рынка недвижимости (улучшение качества создаваемых, предоставляемых в аренду или продаваемых объектов недвижимости). При этом всё большую актуальность приобретает относительно новая сфера деятельности на рынке недвижимости России – управление недвижимостью, а также профессиональные участники этой сферы – управляющие недвижимостью или управляющие компании, которые управляют не только собственной недвижимостью, но и недвижимостью различных институциональных и частных инвесторов или собственников.

Однако анализ российского рынка недвижимости и практический опыт свидетельствует о том, что определение и реализация целей управления недвижимостью является сложной многофакторной проблемой для управляющего недвижимостью, поскольку это сопряжено с территориальной, архитектурной, функциональной индивидуальностью каждого объекта недвижимости, что в свою очередь влияет на правильность принятия решений относительно выбора формы взаимодействия управляющего недвижимостью с собственником недвижимого имущества: оперативное управление, аутсорсинг[2], управление арендой (или субарендой), доверительное управление и другие.

Кроме того, для реализации целей управления недвижимостью принципиальным является выбор схемы управления недвижимостью, сделанный собственником в зависимости от следующих параметров:

              уровня управления (оперативного, тактического или стратегического), на котором управляющему недвижимостью поручено принимать решения;

              функций управления, частично или полностью переданных собственником управляющему недвижимостью;

              полномочий, предоставленных собственником управляющему недвижимостью в части контроля над расходами, осуществляемыми в период эксплуатации объекта недвижимости, и контроля над доходами, получаемыми от использования недвижимого имущества;

              потенциальных целей, поставленных собственником перед управляющим недвижимостью;

              профессионализма и опыта управляющего недвижимостью, основывающего на управлении сравнительно схожими объектами.

Разработка методических основ эффективного управления недвижимым имуществом за счёт использования обоснованно лучших форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью и схем управления недвижимостью является актуальной задачей. Ее актуальность обусловлена отсутствием нормативных документов, принципов, правил, стандартов или методик, регламентирующих процесс оценки эффективности управления недвижимым имуществом, что затрудняет процедуру выбора оптимальной формы взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью и схемы управления объектом недвижимости.

Актуальность рассматриваемых в работе методических основ эффективного управления недвижимым имуществом усиливается еще и тем, что это предусматривает привлечение к оценке эффективности управления недвижимостью других участников рынка недвижимости (помимо собственника и управляющего недвижимостью могут привлекаться консалтинговые компании, агентства недвижимости, агентства оценщиков и другие) и сотрудников управляющей компании, что существенным образом усиливает мотивацию к эффективной работе.

Обобщение результатов анализа рынка относительно существующих форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью и схем управления недвижимостью, позволило выявить и систематизировать основные формы взаимодействия и схемы управления недвижимостью и обосновать метод комплексной оценки эффективности управления недвижимостью. Данный метод совмещает преимущества оценки управления недвижимостью с использованием множества разнородных показателей эффективности управления недвижимостью и позволяет подготовить собственника недвижимого имущества к принятию обоснованного выбора оптимальной схемы управления его объектом недвижимости и формы его взаимодействия с управляющим недвижимостью.

В условиях рыночной экономики залогом выживания предприятия является его конкурентоспособность.

Чтобы обеспечивать выживаемость предприятия, управленческому персоналу необходимо, прежде всего, уметь реально оценивать финансовые состояния, как своего предприятия, так и существующих потенциальных конкурентов.

Финансовое состояние – важнейшая характеристика экономической деятельности предприятия. Она определяет конкурентоспособность, потенциал в деловом сотрудничестве, оценивает, в какой степени гарантированы экономические интересы самого предприятия и его партнёров в финансовом и производственном отношении. Однако одного умения реально оценивать финансовое состояние недостаточно для успешного функционирования предприятия и достижения им поставленной цели.

Целью дипломной работы является поэтапная разработка мероприятий по совершенствованию управления сервеингом ООО «ИТКОЛ-сервеинг» и по выводу его из кризисных состояний, если это необходимо.

Конкурентоспособность предприятия может обеспечить только правильное управление движением финансовых ресурсов и капитала, находящихся в его распоряжении.

Управлять – значит принимать решения. Управлять – значит предвидеть, а для этого необходимо обладать достойной информацией.

В данной дипломной работе объектом исследования становится Общество с ограниченной ответственностью «ИТКОЛ-сервеинг».

ООО «ИТКОЛ-сервеинг» осуществляет комплекс работ по разработке и внедрению технических решений, мероприятий и технологий, направленных на повышение эффективности производства.

Работы, выполняемые ООО «ИТКОЛ-сервеинг», направлены на достижение партнерских отношений как с уже существующими арендаторами, так и на перспективу. А в масштабном плане – выход на новые и высшие уровни недвижимости и приобретение новых деловых отношений с владельцами недвижимости.

Методологической и теоретической основой для выполнения дипломного проекта послужили труды таких отечественных экономистов, как А.Н.Асаулова, П.Г.Грабового, В.И.Ресина.

Предметом исследования являются совокупность теоретических и практических вопросов по методике оценке эффективности управления недвижимым имуществом и выбору оптимальной схемы управления объектом недвижимости.

Объем работы. Диплом изложен на 73 страницах печатного текста, включает 12 рисунков, 12 таблиц. Библиографический список включает 138 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

Структура работы определяется целью исследования, а также логикой и порядком решения поставленных задач.

1 Профессиональное управление коммерческой недвижимостью: концептуальные основы, механизмы функционирования

1.1 Цели, задачи и принципы управления нежилой недвижимостью

Цели управления недвижимостью

Рынок аренды нежилой коммерческой недвижимости находится на начальной стадии формирования. Он не достаточно хорошо изучен, поэтому невозможно четко определить, как он будет функционировать, как быстро будет расширяться и каких масштабов достигнет в ближайшей перспективе.

Весь рынок аренды можно разделить на несколько сегментов:

              рынок аренды государственной (республиканской и коммунальной) недвижимости;

              «серый» рынок аренды;

              свободный рынок коммерческой недвижимости.

Основная часть нежилой коммерческой недвижимости находится в государственной и муниципальной собственности. Так, например, город владеет наиболее привлекательными с коммерческой точки зрения помещениями – магазинами и предприятиями бытового обслуживания. Государственная (республиканская и коммунальная) недвижимость передана на праве хозяйственного ведения государственным (коммунальным) унитарным предприятиям либо на праве оперативного управления государственным (муниципальным) учреждениям. Государственная недвижимость передается в частную собственность в соответствии с республиканским приватизационным законодательством и сдается в аренду в соответствии с местными нормативными актами.

Существующая на сегодняшний день система сдачи в аренду государственного недвижимого имущества в настоящее время включает в себя три основных субъекта:

              государство в лице Министерства имущественных и земельных отношений и комитетов по управлению коммунальным имуществом в городах и районах;

              балансодержателей – предприятия, учреждения и организации, за которыми государственное недвижимое имущество закреплено в установленном порядке на праве хозяйственного ведения и оперативного управления;

              арендаторов – юридических и физических лиц, заключивших договора аренды государственной (коммунальной) недвижимости.

Порядок сдачи в аренду государственного (коммунального) имущества регулируется Положением «О порядке сдачи в аренду государственного имущества», утвержденным постановлением Кабинета министров от 10 мая 2001 года.

«Серый» рынок аренды

Невыгодные условия сдачи в аренду государственной (республиканской и коммунальной) недвижимости вынуждают многих балансодержателей переходить к «серому» рынку аренды. «Серый» рынок аренды не поддается общепринятому учету и анализу. Однако он реально существует и занимает довольно значительное место. На этом рынке в аренду предлагаются помещения, не имеющие зарегистрированных прав собственности. При сдаче в аренду государственного имущества договор не согласовывается с Министерством имущественных и земельных отношений или комитетами по управлению коммунальным имуществом. Оплата часто производится наличными деньгами, доходы не декларируются. Потребителями «серого» рынка аренды являются сомнительные организации, которые, с легкостью нарушив законодательство один раз, могут делать это с опасным постоянством.