Оценка рыночной стоимости предприятия на примере ОАО «Учебно-тренинговая гостиница»

Как видно из таблицы, здание с улучшениями и основные средства, остаточной стоимостью более 50 000 руб. составляют 98% от общей стоимости основных средств.

Расчеты производились только по зданию и по основным средствам, остаточная стоимость которых больше 50 000 руб., по остальным основным средствам расчеты не производились, так как удельный вес этих объектов в общей стоимости основных фондов не велик (2%) и их стоимость была принята равной балансовой.

В   состав   основных  средств   ОАО   «УТГ»,   подлежащих  переоценке   входит 1 отдельно стоящее здание, расположенное на территории гостиничного комплекса «Турист» в районе «Ростокино» Северо-Восточного округа г. Москвы по адресу: г. Москва, ул. Сельскохозяйственная, д. 7, корп. 5. Оцениваемое здание принадлежит на праве собственности ОАО «УТГ». Какие-либо  документы  на  земельный  участок,  относящийся  к  оцениваемому  зданию, оценщику не были предоставлены (со слов собственника здания документы находятся в стадии оформления).

Ближайшие    крупные              автомобильные магистрали – Проспект Мира и Ярославское шоссе. Парковка автотранспорта возможна на огороженной и охраняемой территории около здания. Въезд на территорию осуществляется по пропускам.

Оценка здания может производиться также как и оценка предприятия тремя подходами: затратным, сравнительным, доходным.

В данном случае мы применим сравнительный и затратный поход. Отказ от применения доходного подхода обусловлен тем, что оцениваемое здание представляет собой действующую гостиницу. Это означает, что доход, который аккумулируется, складывается не только из дохода от объекта недвижимости, но и дохода от сооружений, оборудования и пр. Выделение дохода, который приходиться   непосредственно на   объект   недвижимости,   практически   не   реализуемо. Учитывая  данное  обстоятельство,  доходный  подход  при  оценке  здания  гостиницы  не применялся.

Оценка сравнительным подходом осуществлялась с применением метода продаж.

Следует отметить, что в современных рыночных условиях метод прямого сравнительного анализа продаж при своем применении имеет ряд ограничений. Так, например, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании цен зарегистрированных сделок.              Однако подобная информация не имеет широкого распространения.  Поэтому наиболее доступными являются  данные о  ценах предложений объектов, выставленных на продажу с последующей корректировкой последних.

Корректировка на уторгование отражает тот факт, что при определении цены объектов, выставленных на продажу, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон - продавца. Аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость» провели анализ сделок купли-продажи  на  рынке нежилой недвижимости за последние несколько месяцев. Большинство сделок было проведено по ценам, совпадающим с ценами предложения (около 40%). В 10% случаев переговоры между покупателями и продавцами привели к росту реальной цены, относительно цены предложения. И почти в половине сделок переговоры привели к уступкам продавцов в цене. Анализ сделок показал, цена предложения снижается в среднем на 7%. При этом, средний размер премии для продавца, в июле находился на уровне 5%. Данная  величина является значением корректировки на риэлторские услуги, которую также необходимо учитывать при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

Рыночная стоимость здания на основе сравнительного подхода равна 491 671 561 руб. Расчет приведен  в приложении 7.

Стоимость недвижимости, определяемая с  использованием затратного  подхода, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли и стоимости нового строительства улучшений за минусом накопленного износа.

Рыночная стоимость здания на основе затратного подхода равна 378 708 499 руб. Расчет представлен в приложении 8.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из методов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой оценки стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности.

Таблица 5

Сводка результатов расчета рыночной стоимости объекта

Рыночная стоимость здания составила 409 078 000 (четыреста девять миллионов семьдесят восемь тысяч) руб. без учёта НДС.

Расчет стоимости имущества осуществлялся затратным подходом с учетом физического износа объектов оценки. Расчет представлен в приложении 9. Стоимость имущества составила 1 691 154 (Один миллион шестьсот девяносто одна тысяча сто пятьдесят четыре) руб. без учета НДС.

Итоговый расчет рыночной стоимости основных средств представлен в таблице 6.

Таблица 6

Сводный расчет итоговой рыночной стоимости основных средств

Таким образом, рыночная стоимость основных средств ОАО «Учебно-тренинговая гостиница», по состоянию на 01.07.2008 г. составляет без учета НДС: 412 717 000 (Четыреста двенадцать миллионов семьсот семнадцать тысяч)  рублей.

             Прочие внеоборотные активы

Статья «Прочие внеоборотные активы» представлена исключительно отложенными налоговыми активами.

Под отложенным налоговым активом понимается та часть отложенного  налога на прибыль, которая должна привести к уменьшению налога на прибыль, подлежащего уплате в бюджет в следующем за отчетным или в последующих отчетных периодах. Смысл образования  отложенного налогового актива – «резервирование»  отложенного налога на прибыль, но эти величины в момент образования  уменьшают чистую прибыль текущего года.

Таким образом, для дальнейших расчетов стоимость прочих внеоборотных активов не корректировалась   и  была     принята  равной балансовой стоимости  на              01.07.2008 г.: 256 тыс. руб.

Оборотные активы:

             Запасы

Запасы - средства используются в целях обеспечения деятельности предприятия, как основной, так и любых сопутствующих. Могут быть предназначены для перепродажи, использования в производственном процессе, или для потребления самим предприятием в процессе деятельности.

Поскольку                материально-производственные                запасы являются основной материальной  составляющей  производственного  цикла,  их учет  исключительно важен для всех уровней учета и его пользователей.

Таким              образом, материально-производственные запасы и их стоимость являются ключевыми показателями для расчета стоимости предприятия в целом.

Состав материально-производственных запасов              предприятия определялся по состоянию на 01 июля 2008 г.

Таблица 7

Структура запасов ОАО «Учебно-тренинговая гостиница»

по состоянию на 01 июля 2008 г.

Учитывая ликвидность основных финансовых инструментов, рыночная стоимость готовой продукции и товаров для перепродажи, а так же расходов будущих периодов для дальнейших расчетов принимается на уровне балансового значения.

Рыночная стоимость сырья, материалов и др. аналогичных ценностей рассчитывалась исходя из рыночных данных.

Ввиду              того,              что              имущество              отнесенное                 к              запасам              является новым,              не эксплуатированным и полная восстановительная стоимость фактически является рыночной стоимостью по сравнительному подходу, для расчета стоимости запасов ОАО «УТГ» применялся только сравнительный подход.

В нашем случае, был использован метод аналогового сравнения. При определении средней стоимости были использованы цены специализированных фирм, осуществляющих розничную продажу аналогичного нового имущества.

Таблица 8

Расчёт рыночной стоимости запасов ОАО «УТГ»

по состоянию 01 июля 2008 г.