Оценка рыночной стоимости предприятия на примере ОАО «Учебно-тренинговая гостиница»

Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Отсюда вытекает принцип оценки предприятия, суть которого можно свести к следующему: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и возрастет, однако уже замедляющимися темпами. Замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и называется «принцип предельной производительности».

Предприятие представляет собой систему, одной из закономерностей развития и существования которой является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности, приводит к росту стоимости предприятия. Итак, при оценке стоимости предприятия необходимо учитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.

Одним из важных моментов действия данного принципа служит соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Если это соответствие нарушается, то предприятие не эффективно (может быть затруднена доставка ресурсов или товаров и др.).

Принципы, обусловленные рыночной средой.

Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, выступает соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях рынка совершенной конкуренции (совершенного рынка).

Когда рынок предлагает незначительное число прибыльных предприятий, т.е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеется избыток предприятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся ниже реальной рыночной стоимости.

На длительный срок оценивания спрос и предложение являются относительно эффективными критериями при определении направления изменения цен. В короткие же промежутки времени такие факторы, как спрос и предложение, могут быть неэффективными на рынке имущества предприятий. Рыночные искажения могут представлять собой следствие монопольного положения собственников. Кроме того, на этот рынок могут влиять государственные механизмы контроля. Например, органы власти могут установить контроль над продажей предприятий.

Как отмечалось ранее, полезность определенна во времени и пространстве. Рынок учитывает эту определенность прежде всего через цену. Если предприятие соответствует рыночным стандартам, характерным в данное время для данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг среднерыночного значения; если же оно не соответствует требованиям рынка, то, как правило, цена на данное предприятие более низкая. Согласно принципу соответствия предприятия, не отвечающие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., скорее всего будут оценены ниже среднего.

С принципом соответствия связаны принцип регрессии и принцип прогрессии. Регрессия имеется, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия наблюдается, когда в результате функционирования соседних объектов, например, объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия окажется выше его стоимости.

На ценообразование влияет конкуренция. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту отрасль пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. В настоящее время многие российские предприятия получают сверхприбыли только в результате своего монополистического положения, и по мере обострения конкуренции их доходы будут заметно сокращаться. Отсюда вытекает, что при оценке стоимости предприятий следует учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем.[9] Принцип конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

Стоимость предприятия определяется не только внутренними факторами, но во многом – внешними. Стоимость предприятия, его имущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Следовательно, при его оценке необходимо учитывать принцип зависимости от внешней среды.

Изменение политических, экономических и социальных факторов влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменяется, и ее оценка должна проводиться на определенную дату. В этом заключается принцип изменения стоимости, т.е. для того чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития компании, местоположение и другие факторы определяют способы использования данного предприятия. При рассмотрении направлений развития предприятия может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если таковое позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение осуществляется, если право на объект можно разделить на два права или более, в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения означает, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Результатом анализа факторов стоимости и характеристик предприятия является выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, который юридически и технически осуществим и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества. В этом заключается суть принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. Принцип необходим, если на его основе осуществляется оценка для реструктуризации компании. Если же цель оценки – расчет стоимости действующего предприятия без учета возможных изменений, то данный принцип не применяется.

Несовершенство рыночных отношений, характерное для переходного периода к рыночной экономике, деформирует действие принципов оценки. По этим причинам принципы оценки отражают лишь тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют такого поведения. Вместе с тем по мере развития в нашей стране рыночных отношений действие объективных принципов оценки бизнеса будет усиливаться.

1.3. Основные подходы и методы оценки предприятия

В соответствии со Стандартами оценки существует три подхода к определению стоимости предприятия: затратный, доходный и сравнительный, внутри которых могут быть различные методы расчетов. Стоит отметить, что в последнее время наряду с традиционными подходами в отечественной теории и практике оценки стоимости предприятий начинает активно применяться новый – опционный подход.

Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, бензоза­правочная станция или гостиница). Объем продаж бензина, количество постояльцев в гостинице являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным и представляет собой процедуру оценки стоимости, исходящую из принципа непосредственной связи стоимости компании с теку­щей стоимостью ее будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и/или возможной дальнейшей ее продажи.

Если предприятие не продается и не покупается, если не существует развитого рынка данного бизнеса, когда сообра­жения извлечения дохода не являются основой для инвестиций (больницы, правительственные здания), оценка может производиться затратным подходом. Затратный подход (оценка на основе анализа активов) наиболее применим для компаний специализированного назначения, материалоемких и фондоемких производств, а также в целях страхования. Оценка на основе анализа активов основана на принципе замещения и сбалансированности.

Применение затратного подхода необходимо в двух случаях 1) при оценке некотирующихся компаний, чаще всего зареги­стрированных в форме ООО, ЗАО, ГУПов, которые, как правило имеют непрозрачные финансовые потоки; 2) вместе с другими подходами, прежде всего доходным, что позволяет принимать эффективные инвестиционные решения.

В том случае, когда существует рынок бизнеса, подобный оцениваемому, для определения рыночной стоимости можно использовать подход сравнительный, или рыночный, базирую­щийся на выборе сопоставимых объектов, уже проданных на данном рынке. В отличие от затратного, сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает текущие действия потенциальных продавцов и покупателей.

В практике операций с оценкой предприятий встречаются самые различные ситуации. При этом каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные только ему подходы и методы. Для правильного выбора методов необходимо предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов, типа сделки, момента, на который производится оценка, и т. д. При этом, если на рынке обращаются десятки или сотни однородных объектов, целесообразно применение сравнительного подхода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный подход.

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рын­ков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим либо по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Затратный подход в оценке стоимости предприятия

Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рас­сматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств пред­приятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует ры­ночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала пред­приятия. Базовой формулой в затратном подходе является:

Собственный капитал = Активы - Обязательства[10]

Данный подход представлен двумя основными методами:

 методом стоимости чистых активов;

 методом ликвидационной стоимости.

Метод стоимости чистых активов

Этот метод не требует идентификации аналогов, а основы­вается только на данных оцениваемой фирмы. Суть метода в том, что определяется рыночная стоимость активов путем коррекции данных баланса, из которой вычитается рыночная стоимость обязательств. В модификации метода к рыночной стоимости активов добавляется гудвилл. При этом требуется внешняя информация – средняя по отрасли рентабельность собственного капитала.

Расчет методом стоимости чистых активов включает не­сколько этапов.

1. Изучаются отчетный баланс и другая финансовая докумен­тация фирмы. Если финансовая документация не подтверждена аудитором, оценщик вправе
сделать это сам или пригласить независимого аудитора. В баланс вносятся поправки. Составляется уточненный баланс.

2. Составляется так называемый экономический баланс, ко­торый отличается от бухгалтерского тем, что элементы актива и пассива пересчитываются по рыночным ценам:

•    нематериальные активы значатся в активе баланса по цене приобретения за вычетом износа (начисленной амортиза­ции). Рыночная цена, во-первых, не учитывает формальностей в определении стоимости актива, которые часто допускаются в практике приобретения нематериальных активов производственными предприятиями; во-вторых она учитывает реальное экономическое старение актива. В процессе составления экономического баланса определенная часть не­материальных активов может быть признана утратившей свою стоимость. По другим активам определяется оставшийся срок жизни: контрактная жизнь – время, остающееся до окончания договора, экономическая жизнь – потеря стоимости актива вследствие изменения конъюнктуры рынка.
Уровень износа определяется наименьшим сроком жизни;

•    оценка рыночной стоимости материальных активов произ­водится методами оценки недвижимости, оборудования и других основных активов. Используются главным образом рыночный и затратный подход. Наиболее распространенным стандартом стои­мости является стоимость замещения, учитывающая физическое, функциональное, техническое и экономическое устаревание;

•    товарно-материальные запасы анализируются по резуль­татам инвентаризации;

•    устаревшие неликвидные запасы списываются по ценам воз­можной реализации за вычетом издержек реализации, включая доходы посредников;

•    расходы будущих периодов, если существует связанная сними выгода, оцениваются по номинальной стоимости;

•    дебиторская задолженность анализируется с точки зрения вероятности и сроков ее получения. Безнадежная задолженность списывается. Если по части дебиторской задолженности срок получения составляет несколько месяцев, то в экономическом балансе следует привести (дисконтировать) ее сумму к моменту оценки бизнеса (определить текущую стоимость дебиторской задолженности);