Сравнительный подход оценки недвижимости

1. Права собственности на недвижимость. В основном при сделках с недвижимостью происходит покупка передаваемых прав на владение и распоряжение имуществом. Полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой.
2. Условия финансирования. Если условия финансирования сделки купли - продажи объекта недвижимости нетипичны (например, в случае полного кредитования сделки купли - продажи), то в таком случае необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.
3. Условия и время продажи. Те же самое можно сказать применительно к условиям самих продаж. Поскольку затруднительно рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения, а также на передаваемые юридические права и ограничения, условия продажи, лучше, при наличии возможности, не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь. Время продажи является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.
4. Местоположение является также весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого объекта.
5. Физические характеристики. Под физическими характеристиками объекта недвижимости подразумеваются размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

     В зависимости от вида приносимого  дохода можно использовать валовый  рентный мультипликатор (ВРМ)  общий коэффициент капитализации (ОКК):

     1) валовый рентный мультипликатор (GRM), также известный как мультипликатор  валового дохода (gross income multiplier (GIM)).  Это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта имущества. Валовый рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный (ПВД), либо действительный валовый доход (ДВД). На некоторых рынках используется также месячный рентный мультипликатор, который учитывает доход на ежемесячной, а не на годовой основе. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам имущества и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

     Этапы оценки имущества при помощи валового рентного мультипликатора:

     а)     оценивается валовый доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;

     б)    подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;

     в)     вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

     г)     по каждому аналогу рассчитывается валовый рентный мультипликатор;

     д)    определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;

     е)     рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

     Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)хВРМср     (1.2.1.) 

где Сн – расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта;

ПВДоц – потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта;

ДВДоц – действительный валовый доход от оцениваемого объекта

ВРМср - валовой рентный мультипликатор;

Ца - цена продажи аналогичного объекта имущества;

или по формуле: 

Сн = ПВДоц (ДВДоц)х (Ца1/ПДВ1+ …+Цаn/ПВДаn):n             (1.2.2) 

где Ца1 – цена продажи первого аналогичного объекта;

ПВД1 –  потенциальный валовый доход  от первого аналогичного объекта;

Цаn – цена продажи n-ного аналогичного объекта;

ПВДаn –  потенциальный валовый доход  от n-ного аналогичного объекта;

n –  количество аналогичных объектов.

     GRM считается рыночным методом оценки  объекта приносящей доход собственности,  поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. 
          Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы. Соответственно, если сопоставимый объект был хуже, то его продажная цена и ставки арендной платы ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной цене при этом не изменится. Однако математическое соотношение не устраняет необходимости здравого подбора сопоставимых объектов.

     При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения  вероятной цены продажи оцениваемого объекта может быть представлен в виде следующих этапов:

а)     рассчитывается чистый операционный доход от оцениваемого объекта имущества;

б)    подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода;

в)     вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

г)  по каждому налогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;

д)  определяется итоговый ОКК как средняя арифметическая расчетных ОКК по всем аналогам;

е)   рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

     Подбор  аналогов, сопоставимых с оцениваемым  объектом, проводится в соответствующем  по назначению сегменте рынка недвижимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д.

     Вероятная цена продажи объекта оценки будет  определяться формулой:

     Сн = ЧОДоц/ОККср                                                   (1.2.3)

      
где Сн – расчетная рыночная цена объекта оценки;

ЧОДоц - чистый операционный доход аналога;

ОККср – общий коэффициент капитализации средний

или рассчитывается по формуле: 

Сн = ЧОДоц/(ЧОД1/Ц1 +…+ ЧОДn/Цn):n                          (1.2.4) 

где ЧОД1 – чистый операционный доход от первого аналога;

Ц1 –  цена первого аналога;

ЧОДn –  чистый операционный доход от n-ного аналога;

Цn –  цена n-ного аналога;

n –  количество аналогов.

     Преимущество  данной процедуры расчета заключается  в том, что она основана на использовании  рыночной информации и легко реализуема. Подобно методу GRM действенность данного подхода зависит от качества рыночных данных, которые могут быть собраны и подтверждены¹².

     Таким образом, сравнительный подход к  оценке имущества базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений таких объектов на продажу.