Сравнительный подход оценки недвижимости

     Потери  стоимости из-за недостатков проекта  или конструкций, приводящих к различию расходов ресурсов для объекта оценки и объекта-аналога, оцениваются по разнице коэффициентов операционных расходов.

     7.2. Использование объекта-аналога до и после продажи может не в полной мере соответствовать принципу наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). Так, например, при выполнении обязательного требования о соответствии этому принципу набора функций, реализуемых на объекте, весьма часто не в полной мере реализуется потенциал объекта для извлечения скользящих или прочих доходов, не используются дополнительные меры стимулирования арендаторов для уменьшения потерь от недозагрузки и неплатежей. Это обстоятельство должно учитываться путем корректировки цены сделки с объектом-аналогом рыночно обоснованной поправкой к величине эффективного валового дохода⁹.

     8. Наличие или отсутствие необходимых  или желательных элементов сервиса,  включая дополнительные компоненты, не относящиеся к недвижимости, может оказывать существенное влияние на цену сделки.

     8.1. Отсутствие или недостатки телефонных  линий, центральной или местной  системы отопления, системы газо-, водо- и энергоснабжения, канализационных  систем приводит к снижению  ценности объекта. При наличии этих недостатков у объекта-аналога цену сделки надлежит корректировать в сторону увеличения. Если эти недостатки присущи объекту оценки, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в сторону уменьшения. При наличии магистральных коммуникаций соответствующего профиля вблизи объекта величина корректировки определяется затратами на подключение к этим коммуникациям с учетом прибыли предпринимателя. При отсутствии магистральных коммуникаций корректировки определяются затратами на создание автономных систем обеспечения объекта ресурсами и удаления отходов (также с учетом прибыли предпринимателя).

     8.2. Для реализации большинства доходных  функций весьма важным условием  является наличие парковки для  автотранспорта. При этом эталонным  считается вариант, когда минимальное число парковочных мест не меньше максимально возможного. Любое отклонение от требования «эталона» приводит к необходимости соответствующей корректировки цены сделки (как правило, путем капитализации будущих затрат покупателя на постоянную или временную аренду части прилегающих территорий).

     8.3. Наличие или отсутствие на  объекте технических средств  систем безопасности (в достаточном  количестве и должного качества), а также договорных отношений  с надежной службой безопасности  оказывают (за редкими исключениями в нетипичных случаях) влияние на сумму сделки. В этом случае корректировку цены сделки можно выполнить путем добавления (исключения) затрат (с прибылью предпринимателя) на установку (ремонт, замену) оборудования и поиск партнера из числа фирм, специализирующихся на обеспечении безопасности.

     8.4. Нередко в цену продажи объекта-аналога  включаются предметы собственности,  не являющиеся элементами объекта  имущества: торговое или офисное оборудование, личное имущество собственника или управляющего (первый вариант). Иногда такого рода элементы оказываются в составе недвижимого имущества, являющегося объектом оценки (второй вариант). В таких случаях скорректированная цена сделки (расчетная цена объекта оценки) находится путем уменьшения цены (в первом варианте) или увеличения (во втором варианте) цены сделки с объектом-аналогом на расчет¹⁰.

     Реализация  факторов данной группы ведет к увеличению ставки арендной платы. Если эти элементы присущи только объекту-аналогу  и не реализуемы для объекта оценки, то ставка арендной платы объекта-аналога подлежит корректировке в сторону уменьшения. Размеры корректировок определяются сравнительным анализом рыночных сделок по договорам аренды, а также оценками дополнительных затрат на приобретение сервисных услуг арендаторами самостоятельно, «на стороне».

     Последовательность  внесения корректировок осуществляется следующим образом:

• корректировки с первого по четвертый элемент сравнения осуществляются всегда в указанной очередности, после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам);
• последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке, после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта заново не пересчитывается.

1.2.Уусловия и этапы применения сравнительного подхода 

     Для осуществления сравнительного подхода необходимыми условиями применения являются:

     1)     наличие развитого рынка имущества;

     2)     открытость рынка;

     3)     доступность информации о предыдущих сделках;

     4)     наличие специальных служб, накапливающих информацию.

     Первые  два условия – развитость и  открытость рынка имущества –  раскрываются при анализе функций  рынка имущества.

     Рынок имущества оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

     Одна  из главных функций рынка —  установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения.

     Коммерческая  функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости имущества и получении прибыли на вложенный капитал.

     Посредническая  функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке имущества и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам. Это тоже проявление развитости рынка (в данном случае наличие развитой рыночной инфраструктуры как обеспечивающей подсистемы) и его открытости.

     Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью. Конкуренция выступает важным признаком открытости рынка.

     Инвестиционная  функция — рынок имущества, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

     Два последних признака – доступность  информации и наличие служб информации – связаны с ещё одной функцией рынка – информационной. Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям имущества свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах. Например, в цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д. Выше был проведён обзор факторов, влияющих на цену объекта, и каждый из этих факторов требует достаточного количества информации. В этих условиях – при больших объёмах информации – в рыночную инфраструктуру обязательно должна входить информационная подсистема в виде служб информации.

     Процесс выполнения оценки объекта имущества сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами: 

      Этап 1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка имущества и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты имущества, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

     Этап 2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом 

      Этап 3. Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов. 

     Этап 4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта имущества на основе сравнительного подхода.

     Для расчета  стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом используется множество различных методов: общая группировка, метод восстановительной стоимости по аналогам, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы расчета, статистические методы.  
Фридман Джек и Ордуэй Н. – авторы учебника «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» выделяют метод общей группировки¹¹. 
Общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от сопоставимых проданных объектов.

     При оценке недвижимости сравнительным подходом изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его сегментирование и определяется, к какому сегменту рынка относится оцениваемый объект. Далее в этом сегменте по определенным критериям выявляются объекты, наиболее сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги).

     Сегментирование рынка - это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Разбивание происходит на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты.

     Объекты должны быть сходными по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению.

     Субъекты  должны быть сходными по платежеспособности, возможностям финансирования, инвестиционной мотивации.

     Сопоставимые  объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что  и оцениваемый; сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях.

     Срок  экспозиции - это время, которое объект должен находится на рынке, для того, чтобы быть проданным. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка. Так, в Москве для жилых квартир он равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. В случае, если объект был продан за период времени гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это скорее всего свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, цена, по всей вероятности, завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

     Независимость субъектов сделки. Если покупатель и продавец находятся в родственных отношениях, либо являются представителями холдинга и независимой дочерней компании, либо имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность, сделки между ними обычно заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения.

     Инвестиционная  мотивация. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а объекты - аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование. Так, покупка здания в целях организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, т.к. ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

     Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются: