Сравнительный подход оценки недвижимости

Глава III. Перспективы использования сравнительного подхода оценки имущества 

3.1.Анализ  основных преимуществ  и недостатков  сравнительного подхода  оценки имущества 

     Использование методов сравнительного подхода  в практике оценки, в частности, метода сравнения продаж, даёт наиболее объективную величину рыночной стоимости для регулярно продаваемых объектов Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого объекта имущества (в первую очередь недвижимости) путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных объектов недвижимости на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения.

     Существующие  рекомендации по определению объема выборки рыночных данных, необходимого для эконометрического моделирования и равного 5 - 7-кратному числу используемых в модели факторных признаков (ценообразующих факторов), являются, применительно к задачам индивидуальной оценки объектов недвижимости, в значительной степени избыточными. Количество аналогов n, минимально необходимых для формирования адекватных моделей множественной линейной регрессии при индивидуальной оценке недвижимости, может быть определено значительно (в 2 - 3 раза) меньшим числом, связанным с числом используемых факторов k как n=2(k+2) или даже n=2(k+l).

     В оценочной практике рекомендуется применять 9 основных элементов сравнения: права собственности на недвижимое имущество; условия финансирования; условия продажи; состояние рынка; местоположение; физические характеристики; экономические характеристики; характер использования; компоненты, не связанные с недвижимостью. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью, и в цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.¹

     Корректировки цен аналогов по факторам стоимости  могут быть определены как для  цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен по факторам стоимости могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении. Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

• прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному фактору стоимости;
• сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному фактору стоимости;
• корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением фактора стоимости и изменением цен аналогов и определения уравнения связи между значением фактора стоимости и величиной рыночной стоимости земельного участка;
• оценкой затрат, связанных с изменением характеристики фактора стоимости, по которому аналог отличается от объекта оценки;
• экспертным определением корректировок цен аналогов, руководствуются профессиональным опытом и интуицией, что является заведомо субъективным подходом.

     В отсутствии полных аналогов объекта, что  характерно для задач оценки недвижимости, получение стоимости объекта  возможно на основе многомерных моделей регрессионного анализа. Данный подход позволяет повысить объективность и достоверность результатов оценки. На основе такого анализа строится статистическая модель, которая используется однократно для оценки стоимости интересующего объекта, а при необходимости оценки других объектов подбор рыночных данных осуществляется заново для каждого из них. Основными особенностями применения регрессионных моделей и методов при решении задач индивидуальной оценки сравнительным подходом являются контролируемый характер и ограниченность выборки исходных рыночных данных.

     Для решения задач, связанных с обработкой и анализом статистической информации, можно применять мощный и гибкий арсенал методов математической статистики. Что касается вопроса методологии расчёта поправок к стоимости объектов-аналогов, то можно с уверенностью сказать, что выбор того или иного метода зависит от количества и качества исходной информации об объектах-аналогах. Содержательный анализ предметной области не позволяет отдать предпочтение какому-то конкретному виду зависимости. Вместе с тем равно известно применение в оценочной практике как мультипликативных - в виде перемножаемых коэффициентов, так и аддитивных (линейных), а также гибридных моделей².

     Запас кривых для описания статистических данных, которыми располагает математический анализ, бесконечно разнообразен. Для выбора той из них, которая наиболее адекватна не только имеющемуся эмпирическому материалу, но и истинной зависимости между изучаемым показателем и обусловливающими его факторами, исходят из соображений самого различного характера - логического, графического и статистического.

     Можно привести ряд аргументов в пользу выбора линейной формы регрессионной  зависимости при решении задач  индивидуальной оценки: при малом числе наблюдений форма связи обычно четко не проявляется; линейная регрессионная модель отличается простотой, широкой известностью, теоретической разработанностью и возможностью получения хороших оценок; построение зависимости осуществляется для однородных объектов, по возможности наиболее близких по своим характеристикам, то есть в некоторой узкой окрестности оцениваемого объекта.

     Расчет  стоимости объекта оценки должен предваряться, в общем случае, получением информации о законе распределения исследуемой случайной величины. В частных случаях, когда имеется достаточно оснований считать генеральную совокупность нормально распределенной, возникает необходимость проверки гипотезы о нормальности распределения имеющейся выборки. В рамках этой процедуры выделяют два этапа: отсев грубых погрешностей - аномальных, резко выделяющихся данных, наличие которых может существенно ухудшить статистические оценки результирующего значения стоимости, и собственно проверка на нормальность распределения выборки, полученной в результате отсева.

     При наличии достаточно большого объема рыночных данных проверка гипотезы нормальности осуществляется с помощью критериев  согласия, основанных на сравнении функций плотности эмпирического и теоретического нормального распределений. Применение таких критериев подразумевает разбиение данных выборки на классы, построение гистограмм или полигонов распределения частот, что требует объема выборки, превышающего 30 - 50 элементов. Наиболее известными в этом ряду                                                                                                                                                                                                             являются % - критерий и критерий Колмогорова-Смирнова. Проверка на наличие грубых ошибок и нормальность может содержать «сомнительное значение. В тех случаях, когда оценщик убедился, что гипотеза о нормальности распределения должна быть отвергнута, а выборка не может быть дополнена однородными данными, рекомендуем предпринять попытку преобразования исходных данных с тем, чтобы их распределение подчинялось нормальному закону. Например, на практике достаточно широко встречаются логарифмически нормальные распределения, обусловленные влиянием на исследуемый параметр действующих факторов. После преобразования данных вновь производят проверку гипотезы нормальности, по результатам которой и принимают решение о продолжении поиска подходящего преобразования. После успешного проведения всей обработки данных и получения окончательного результата проводят обратное преобразование переменных. Таким образом, рекомендуемые шаги позволят получить обоснованно-расчётный доказательный результат оценки, основанный на методах сравнительного подхода³.

      Исходя  из этого, можно составить перечень преимуществ и недостатков сравнительного подхода оценки имущества:

     Преимущества  сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

     Недостатки  сравнительного подхода:

1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

     Заслуживают внимания и рассмотренные выше методы в рамках сравнительного (рыночного) подхода. Возьмём, например, метод валового (рентного) мультипликатора. Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

     а) может применяться только в условиях развитого и активного рынка  недвижимости (этот метод используется исключительно при оценке недвижимого имущества), т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими.

       б) в полной мере не учитывает  разницу в рисках или к нормам  возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

     в) не учитывает также вполне вероятную  разницу в чистых операционных доходах  сравниваемых объектов.

     В связи с этим используется общий  коэффициент капитализации (ОКК), также  известный как общий коэффициент (overall rate (OAR)). Общая ставка дохода является элементом доходного подхода к оценке. Расчет общей ставки дохода на основе рыночных данных позволяет снять некоторые главные возражения против применения GRM. Чтобы определить общий коэффициент капитализации по рыночным данным, оценщик должен отобрать аналогичные недавно проданные объекты, характеризующиеся потоками доходов, сходными по риску и продолжительности с потоками доходов от объекта оценки. Это позволяет оценщику использовать прямую капитализацию с тем, чтобы конвертировать прогнозируемый чистый операционный доход в оценку рыночной стоимости. Прямая капитализация определяется как пересчет ожидаемого чистого операционного дохода в единую сумму текущей стоимости путем деления дохода на соответствующий коэффициент, отражающий преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и продажной ценой сопоставимых объектов, продаваемых на рынке⁴.

3.2.Использование  сравнительного подхода  оценки имущества в управлении недвижимостью 

      Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

      Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

      Управление  недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

      Управление  недвижимостью включает:

• систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;
• оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;
• управление объектами недвижимости в интересах собственника.

      Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

      Управление  недвижимостью осуществляется в  трех направлениях:

• экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;
• техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением;
• правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость.

     Использование рыночного подхода к оценке недвижимости относится к экономическому направлению.

     В частности, использование рыночного (сравнительного) подхода очень хорошо совмещается с создающейся в  настоящее время системой единого  кадастра недвижимости.

     Одной из важнейших инфраструктурных частей институциональной системы развитых стран является открытая система частной собственности. Открытость системы заключается в ее доступности для всех слоев населения, а не только для небольшой его части. Такая система создается посредством разрешения широким слоям граждан становиться собственниками и свободно распоряжаться своей собственностью при минимальных ограничениях в правах, а также путем формирования системы правовых институтов, регулирующих отношения собственности. В развитых странах свобода накопления капиталов зиждется на интегрированном институциональном процессе, в основе которого лежит система актуальной информации о всех активах, отрегулированная четкими нормами и правилами. Кадастровая информация, фиксируемая в бумажных документах (а теперь и на электронных носителях), отражает все необходимые для граждан и организаций количественные и качественные параметры объектов частной собственности. Фиксация информации в электронных документах служит для повышения оперативности предоставления кадастровых данных гражданам и организациям, а также для применения современных технологий поиска, сопоставления, анализа, хранения, обмена и т.д. Открытая система частной собственности делает активы ликвидными, собственников - ответственными, сделки - надежными, трансакционные издержки - низкими.