Автор работы: Пользователь скрыл имя, 09 Марта 2011 в 19:09, дипломная работа
Цель работы - анализ методологической основы и практики применения сравнительного (рыночного) подхода в оценке имущества. В соответствии с поставленной целью сформулированы следующие задачи работы:
1. определение принципов сравнительного подхода и условий его применения;
2. анализ практики использования сравнительного (рыночного) подхода в оценке имущества (включая определение и применение поправочных коэффициентов);
3. характеристика основных преимуществ и недостатков сравнительного подхода, а также оценка возможностей его использования в управлении недвижимостью.
Введение…………………………………………………………………………...3
Глава I. Понятие и содержание сравнительного подхода при оценке имущества….……………………………………………………………………...6
1.1.Принципы сравнительного подхода…………………………………………6
1.2.Условия и этапы применения сравнительного подхода…………………..22
Глава II. Анализ использования сравнительного подхода при оценке имущества…..……………………………………………………………………32
2.1.Расчёт стоимости имущества на основании сравнительного подхода…………………………………………………………………………...32
2.2.Применение процентных поправок при сравнительном подходе………..39
Глава III. Перспективы использования сравнительного подхода оценки имущества…..…………………………………………………………………....47
3.1.Анализ основных преимуществ и недостатков сравнительного подхода оценки имущества….…………………………………………………………...47
3.2.Использование сравнительного подхода оценки имущества в управлении недвижимостью………………………………………………………………….53
Заключение……………………………………………………………………….65
Список использованной литературы…………………………………………...68
Рассмотрим приведенные элементы сравнения подробнее.
1.
Качество прав для объектов-
1.1. Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем.
Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону5.
1.2.
Права владения и пользования
объектом-аналогом или
Любое из указанных выше ограничений может привести к уменьшению ценности объекта. Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования объекта-оценки, то цена объекта-аналога уменьшается па величину поправки.
1.3.
Отличие качеств права на
В данном случае поправка может оцениваться путем капитализации изменений платежей за пользование землей. Другие случаи осложнений или запретов можно будет учитывать только на основании сравнительного анализа сделок и экспертных оценок вклада конкретных особенностей обременений.
2.
При анализе условий
2.1. Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитала (процент по кредиту ниже рыночного) или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей.
2.2.
Платеж по сделке с объектом-
В
этом случае осуществляется оценка рыночной
стоимости упомянутого
3.
Группа факторов, именуемая условиями
продажи, включает прочие
3.1.
Финансовое давление
Учет влияния финансового давления на сделку родственных связей, партнерских и других отношений оказывается возможным лишь на уровне экспертных оценок, опирающихся на анализ реальной ситуации. Чаще всего такие оценки сделать затруднительно и сделки с объектами-аналогами, обремененными такого типа давлением, из рассмотрения исключаются.
3.2. Учет влияния на цены сделок нерыночных соотношений между арендной платой и ценой сделки необходим в случаях, когда покупатель и продавец связаны между собою отношениями купли-продажи и аренды одновременно.
Распространенной является ситуация, когда покупатель дает разрешение продавцу арендовать продаваемые помещения (полностью или частично) в течение длительного времени после продажи. Для снижения налоговых платежей стороны договариваются об одновременном снижении (против рыночных цен) цены купли-продажи и контрактных арендных ставок. Корректировку цены сделки объекта-аналога можно выполнить, исходя из условия, что продавец кредитует покупателя.
К данным элементам сравнения относится также случай продажи объекта-аналога арендодателем арендатору на условиях, предусмотренных опционом, условия которого не соответствуют рыночным условиям на дату продажи.
3.3.
Наличие или перспектива
4.
Условия рынка связаны с
4.1. Условиями рынка определяется изменение цен на имущество за промежуток времени от момента совершения сделки с объектом-аналогом до даты оценки. Корректировке подлежат различия в рыночных ценах на объекты имущества, имеющие назначение, аналогичное объекту оценки, но переданные ранее от продавца к покупателю в момент, «отстоящий» от момента оценки более чем на один месяц. Приближенная оценка величины поправки на время сделки с объектом-аналогом осуществляется на основе анализа изменения во времени индекса инфляции, цен на строительную продукцию, а также цен сделок с имуществом в различных сегментах рынка.
4.2.
Если для объекта-аналога
5.
К факторам местоположения
5.1.
Престижность района
5.2.
Удаленность его от центра
деловой активности и
5.3.
Транспортная и пешеходная
5.4.
Качество ближайшего окружения,
Влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки учитывается при корректировке цен сделок техниками сравнительного анализа на основе рыночных данных.
6. Физическими характеристиками обладают земельный участок и улучшения.
6.1.
К характеристикам земельного
участка относятся: размер, форма,
топографические и
Из геологических параметров наибольшего внимания заслуживают прочностные характеристики (несущая способность) пород земной коры под участком, наличие и режимы проявления грунтовых вод.
Полезны
также сведения о возможном залегании
полезных ископаемых (как источнике
возможных обременении в
6.2. Из характеристик улучшений основное внимание уделяется размерам здания, включая строительный объем, этажность и номер этажа помещения. Учитываются размеры помещений, в том числе общая площадь всех помещений, площади основных, вспомогательных и технических помещений, высота потолков. Существенное влияние на цены сделок оказывают тип и качество материалов, из которых изготовлены элементы конструкций.
6.3.
В состав важных факторов
6.4.
Кроме характеристик
Корректировки по различиям большинства факторов этой группы осуществляются на основании сравнения цен сделок. Корректировка на различие размеров помещений и строительного объема осуществляется на основе данных о рыночной стоимости единицы площади или единицы объема строения данного типа. Поправки на различия величин площади земельных участков в составе объекта-аналога и объекта оценки определяются на основе данных о рыночной стоимости единицы площади земельного участка. При оценке и внесении поправок к ценам сделок с объектами-аналогами, имеющими размеры, отличные от размеров объекта оценки, полезным будет использование техник корректировки удельных цен.
Поправки, связанные с потребностью в ремонте, рассчитываются по величине издержек на проведение ремонтных работ с добавлением прибыли предпринимателя, рассчитанной по норме отдачи на капитал, вложенный в новое строительство8.
7.
К экономическим относятся
7.1. Существенным для экономики и ценности объекта являются возможности экономии ресурсов.
От
отношения полезной площади к
общей площади помещений
Невозможность контроля (при отсутствии счетчиков расходов) и минимизации потерь тепла и других ресурсов (из-за конструктивных особенностей улучшений) ведет к увеличению коэффициента операционных расходов, а также к уменьшению чистого операционного дохода и стоимости. Потеря стоимости вследствие отсутствия счетчиков может быть оценена как стоимость установки последних.
Информация о работе Сравнительный подход оценки недвижимости