Сравнительный подход оценки недвижимости

Заключение 

      Основные  выводы по работе можно сделать следующие:

     1.Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке имущества является наличие развитого рынка имущества. Одним из этапов этого подхода является сбор и проверка информации по объектам - аналогам и сравнение каждого объекта - аналога с оцениваемым объектом. Рынок сегментируется по сходным объектам и субъектам, подбираются объекты - аналоги, выделяются их различия с образцом в части основных ценообразующих характеристик сравнения и вносятся поправки

     2.Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам имущества рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

     При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

     Процентные (относительные) поправки вносятся путем  умножения цены продажи объекта-аналога  или его единицы сравнения  на коэффициент, отражающий степень  различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

     Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная — если хуже.

     Итоговые  значения скорректированных цен продаж сравнимых объектов могут не совпадать. В связи с этим выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

     3.Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами-аналогами к цене объекта оценки:

• техники количественного анализа;
• техники качественного анализа

     4.Преимуществами сравнительного подхода являются: наиболее простой подход; статистическая обоснованность; наличие методов корректировки; обеспечение данных для других подходов в оценке. Недостатками сравнительного подхода являются: обязательно наличие активного рынка; сравнительные данные не всегда имеются; необходимость внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов; метод на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.  

     В связи с этим применяется комплексный метод анализа иерархии (МАИ), предназначенный для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. На основании этого определяется окончательная оценка недвижимости.

     5.Сравнительный  подход оценки имущества может применяться при управлении недвижимостью. В частности, неоценима его роль в условиях формирующейся системы кадастра недвижимости в Российской Федерации. В условиях формирования кадастровой системы происходит выделение множества стоимостных параметров объекта в отдельный реестр. Это обусловлено разными ритмами «жизни» кадастра и реестров. Необходимость в изменениях стоимостных характеристик объекта недвижимости возникает по разным причинам, например, в соответствии с налоговым законодательством или при ипотечном кредите, перепродаже и т.д. Налоговые органы могут иметь свои алгоритмы расчета налоговой базы и выдвигать свои требования по точности расчетов для различных видов объектов недвижимости. Банки также предпочитают использовать собственные расчеты при определении допустимых сумм кредита. Поэтому в кадастр заносятся только сведения по результатам грубой, массовой оценки, которая впоследствии может быть уточнена на основании сведений рынка объектов недвижимости.