Сравнительный подход оценки недвижимости

Глава I. Понятие и содержание сравнительного подхода при оценке имущества 

1.1.Принципы  сравнительного подхода 

     Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения.

     Методы  сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся ненадежными, а иногда и невозможными. Тем не менее, именно методы сравнительного подхода дают представление о действительно рыночной стоимости.

     Соответственно, сравнительный подход к оценке имущества базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемого имущества с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

     Скорректированная цена при сравнительном (рыночном) подходе дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Учитывая, что данный подход оценки имущества основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным.

     Сравнительный подход базируется на трех основных принципах  оценки имущества: спроса и предложения, замещения и вклада.

     Принцип замещения – разумный потенциальный собственник не заплатит за объект имущества сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект.

     Принцип замещения гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение имущества аналогичной полезности. Полезность является следствием всей совокупности свойств объекта, а также условий сделки с данным объектом. Например, применительно к рынку жилой недвижимости, офисных помещений данный принцип означает, что если объект может быть заменен на рынке, то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение имущества равной степени привлекательности при допущении, что не понадобится много времени на осуществление замены. Мнение о том, что имущество можно продать за любую цену, если продавец может позволить себе достаточно долго ждать покупателя, который готов будет купить данный объект за любую цену, в большинстве случаев является ошибочным. Например, недвижимость, внесенная в листинг на продажу по цене, значительно превышающей рыночную стоимость, обычно остается непроданной, вне зависимости от того, как долго она была выставлена на продажу. Принцип замещения обеспечивает основу той предпосылки, что рыночная стоимость, указанной информированными покупателями и продавцами для сопоставимой по важнейшим характеристикам реализуемого имущества.

     Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. Теоретической основой принципа замещения является широко известная в современной экономической теории концепция рационального выбора, согласно которой рациональным является такой выбор хозяйствующего субъекта, который обеспечивает минимальные альтернативные издержки, минимизацию упущенной выгоды в связи с принятием того или иного решения.

     Принцип вклада. Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

     Принцип спроса и предложения. Сравнительный подход также называется рыночным, а рынок функционирует на основе взаимодействия спроса и предложения. Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке имущества, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта имущества¹.

     На  основе этих принципов оценки имущества в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

     Таким образом, сущность рыночного подхода к оценке стоимости имущества состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

  Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний - бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

     Единицы сравнения для объекта-аналога  и объекта оценки (удельные характеристики) используют в противовес заметному дефициту надежных данных о рыночных сделках.

     Выделяют  следующие единицы сравнения:

     1. для земельного участка без  улучшений используются удельные  характеристики (удельные цены):

     1.1. цена за единицу площади участка: 

• квадратный метр — для участков под застройку в населенном пункте;
• «сотка» (сотня кв. м) — для участков под садоводство или индивидуальное жилищное строительство вне населенного пункта;
• гектар (десять тысяч кв. м) — для сельскохозяйственных и лесных угодий;

     1.2. цена за единицу длины (погонный метр) границы участка вдоль «красной линии» (транспортной или пешеходной магистрали) — для объектов торгового, складского, производственного назначения, успешность бизнеса которых зависит от доступности объектов для посещения их покупателями и пользователями, для доставки и отправления грузов;

     1.3. цена за участок площадью, стандартной  для данного типа функционального  использования; 

     2. для земельного участка с улучшениями  в качестве удельной характеристики  принимается удельная цена единицы  измерения количества ценообразующего фактора для компонента собственности, вносящего наибольший вклад в стоимость всего объекта. Если стоимость строения заведомо больше стоимости земельного участка, то в качестве основной единицы сравнения для всего объекта используется удельная цена для строения:

     2.1. цена за единицу полезной (арендной, общей) площади строения (кв. м);

     2.2. цена за единицу объема строения;

     2.3. цена за квартиру или комнату; 

     2.4. цена за один элемент объекта,  приносящий доход (посадочное место в ресторане или театре, место или номер в гостинице);

     3. для характеристики удаленности  объекта от какой-либо точки  «притяжения» целесообразно использовать  промежуток времени, в течение  которого можно доехать от  объекта до этой точки общественным  или индивидуальным транспортом (в зависимости от назначения объекта). В этом случае в качестве единицы сравнения можно рассматривать цену единицы измерения упомянутого промежутка времени.

     В рамках сравнительного подхода к  оценке имущества можно выделить два метода:

• метод моделирования рыночного ценообразования;
• метод сравнительного анализа сделок.

     Метод моделирования рыночного ценообразования предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей путем статистической обработки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения:

 
или

     где P* — рыночная стоимость (равновесная  цена); fj — элемент сравнения; fj и fej — количественные характеристики j-гo фактора сравнения соответственно для любого объекта сравнения  и для некоторого специально подобранного «эталонного» объекта; pj = Pfj/fj – удельная характеристика ценности фактора единицы измерения, где Pfj — цена j-гo фактора размером fj.

     Указанная зависимость предназначается для  длительного использования в  оценке множества объектов, что требует обеспечения корректировки этой зависимости во времени на основе мониторинга рынка имущества. При этом упомянутый набор ценообразующих факторов (элементов сравнения) включает в себя не только факторы, характеризующие сами объекты, но также и факторы, определяющие единую для всех объектов физическую, юридическую, экономическую и социальную среду их функционирования².

     Метод моделирования рыночного ценообразования  требует весьма больших затрат ресурсов, применяется он лишь в массовой оценке для целей государственного управления (при определении базы налогообложения имущества или ставок арендной платы для сдачи в аренду государственного имущества).

     Метод сравнительного анализа сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов имущества.

     При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора. Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта имущества весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. В таблице 1.1.1 приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе³.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Таблица 1.1.1.

Элементы  сравнения, учитываемые при корректировке цен при сравнительном подходе⁴