Сравнительный подход оценки недвижимости

Глава II. Анализ использования сравнительного подхода при оценке имущества 

2.1.Расчёт  стоимости имущества на основании сравнительного подхода 

      На  основе предложенной выше методики сравнительного (рыночного) подхода оценки имущества был проведен анализ рынка жилой недвижимости в Республике Дагестан и столице республике городе Махачкале. В связи с отсутствием в официальной статистике большинства данных по рынку жилой недвижимости, анализ выполнен по краткой схеме включающей следующие направления:

      - общая характеристика жилищного фонда;

      - цены и тарифы на покупку  жилья;

      - объемы строительства жилья, в  том числе индивидуального;

      - деятельность строительных организаций  и их финансовое состояние;

    Жилищный  фонд  Республики Дагестан представлен  в основном частной собственностью, а в городах до 20% муниципальной собственностью. Площадь жилого фонда г. Махачкала составляла 4,97 млн. кв. м, из которого 30,3 % приходится на государственный жилищный фонд, 65,2 % − на жилищный фонд, находящийся в личной собственности граждан, и 4,5 % − на жилищный фонд жилищно-строительных кооперативов. Площадь государственного жилого фонда в г. Махачкале за последние три года сократилась в 2,5 раз (за счет приватизации жилья), а площадь частного жилого фонда - увеличилась в 1,9 раз. Показатель средней обеспеченности одного жителя общей площадью снизился с 14,9 до 13,2 кв. м.  
 
 
 
 

Таблица 2.1.1.

Жилищный  фонд Республики Дагестан и его распределение

по формам собственности (в ,%)¹ 

 

     Имеется существенная дифференциация между благоустройством жилищного фонда городов и сельских районов. Если в городах высокая обеспеченность (выше 90%) водопроводом, канализацией, газом и средняя обеспеченность (60%) центральным отоплением, ванными и горячей водой, то в сельской местности, в результате того, что здесь преобладает индивидуальное домостроение, уровень благоустройства 20% и ниже. Исключение составляет лишь газоснабжение, однако оно дотационное и при введении полной оплаты за жилищно-коммунальные услуги могут возникнуть проблемы с использованием бытового газа.  

     2005 год был неблагоприятным с точки зрения роста цен на покупку жилья. 

     Рис. 2.2.1. Изменения средних цен на вторичном рынке жилья в декабре 2005 г.  (на конец периода; в процентах к декабрю 2004 года) 

      В IV квартале 2005 года в республике средняя стоимость 1 кв. м общей площади квартир на вторичном рынке жилья возросла по сравнению с концом предыдущего квартала на 17,9%, а по сравнению с IV кварталом 2004  года - на 72% и составила 16333,5 рубля. Это был наибольший рост стоимости жилья и самая высокая стоимость 1кв. м жилья среди регионов Южно-Федерального округа.

      Средняя стоимость 1 кв. м жилья низкого  качества в республике в 2003 году составила – 13879,4 рубля, типовых квартир – 16365,5 рубля, квартир улучшенной планировки – 17541,8 рубля. Стоимость квартир в престижных районах на 1% выше, чем в других районах города.

      В 2006 году темпы роста цен снизились. Изменения цен 1 кв. метра общей площади квартир разных типов в 2004 году приводятся в таблице 2.1.2.  

    Таблица 2.1.2.

Изменения цен на вторичном рынке жилья

(на конец  месяца, в процентах)²

 

      Средняя стоимость 1 кв. м жилья низкого  качества в республике в 2006 году составила – 16949,2 рубля, типовых квартир – 18666,7 рубля, квартир улучшенной планировки – 19455,8 рубля. Стоимость квартир в престижных районах на 10% выше, чем в других районах города. Объемы строительства нового жилья в республике представлены в таблице 2.1.3.

Таблица 2.1.3.

Число и  средний размер построенных квартир³

     На  примере пяти выбранных объектов (частный сектор) рассмотрим особенности применения сравнительного (рыночного) подхода к оценке вновь построенного жилья.

Таблица 2.1.4.

Пример  применения сравнительного подхода  на рынке вновь построенного жилья (по г. Махачкале, частный сектор)⁴ 

 

    Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.

    Величина корректировки на условия финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной % ставке. В нашем примере величины корректировок определены в размере 3000 для объекта №1 и 8000 для объекта №2.

    Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировка на условия продажи не требуется.

     Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В нашем случае объект №1 и №3 отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи объекта №1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи :

( 62000 –  56000) / 156000 = 0.1.Т.е. за год цены  на рынке вырастут на 10%.

    Таким образом, все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения.

    В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём, участку площадью 12000кв.м. соответствует дом площадью 145кв.м. с 7 комнатами, а участку площадью 10000кв.м. соответствует дом площадью 120кв.м. с 6 комнатами. Отсюда корректировка на размер из сравнения объектов №1 и №2 имеет следующий вид :

70000 –  62000 = 8000.

  Корректировка на наличие гаража выводится из сравнения объектов №3 и №5 :

61600 –  59400 = 2200.

  Корректировка на законченный подвал определяется из сравнения объектов №2 и №4 :

77000 –  70000 = 7000. 

   Результаты выполненных корректировок  приведены в таблице 2.1.5.  

Таблица 2.1.5.

Результаты  выполненных корректировок (по г. Махачкале, частный сектор)⁵