Оценка стоимости земельных участков и сделок с ними

Принцип замещения исходит  из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует  достаточное количество продавцов  и покупателей, которые действуют  в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением.

Метод сравнения продаж включает следующие этапы: Этап 1. Выявление  недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

Оценщик изучает земельный  рынок, проводит его сегментирование  и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование  рынка — это процесс разбивания рынка на сектора, расположенные  на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные  или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.

В результате сегментирования  земельные участки делятся на следующие группы:

—участки, используемые для  целей садоводства и огородничества;

—участки, используемые для  ведения личного подсобного хозяйства;

—участки, используемые для  индивидуального жилищного

—строительства;

—участки, используемые для  массового жилищного строительства;

—участки под объектами  коммерческой недвижимости;

—участки под общественными  объектами и т.п.

Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. Отбор информации с целью повышения  ее достоверности и получение  подтверждения того, что совершенные  сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым  и каждым из сравниваемых участков.

Этап 4. Анализ приведенных  цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:

—титул собственности  и регистрационные данные по земельному участку, сервитуты;

—категория земель, в  границах которых расположен земельный  участок;

—физические характеристики участка;

—данные о взаимосвязи  участка с окружением;

—  экономические факторы, характеризующие участок.

 

 

3.3 Виды моделей массовой  оценки.

 

Массовая оценка - это  систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных  процедур и статистического анализа.

Массовая оценка имеет  дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются  между собой, поэтому вынужденным  инструментом ее является применение стандартных методов к группам  и классам объектов, что требует  определенной работы по классификации  и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов  статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это  предмет массовой оценки как специальной  отрасли теории оценки и прикладного  анализа.

Область применения массовой оценки

Определение «массовая» относится  к оценке, а не к объектам. Оно  отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские специалисты-оценщики.

Следствием ошибочного понимания  сочетания слов «массовая оценка»  явилось противопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное  различение недвижимости жилого назначения и коммерческого и производственного  назначения. При этом жилье считается  объектами массового характера, а нежилые объекты описываются  как объекты индивидуальные, плохо  поддающиеся стандартизации, стоимость  которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических  факторов. Это не совсем так.

Объекты недвижимости все  в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между  собой - ориентация окон, этаж на котором  расположена квартира, характеристики микро-соседства - шумные или тихие  соседи, близость помойки и т.д. Нередко  в одном и том же типовом  доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки.

Процесс массовой оценки имеет  следующие основные этапы:

o постановка задачи

o предварительное обследование  и анализ объекта

o сбор данных, анализ рынка  и выявление наиболее эффективного  использования

o построение и калибровка  модели

o тестирование, контроль  качества и уточнение результатов  оценки.

В массовой оценке, подобно  индивидуальной применяются три  метода, базирующиеся на трех разных подходах к оценке недвижимости: метод сравнения  продаж, метод восстановительной  стоимости, доходный метод.

1) Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж моделирует поведение рынка путем сравнения  оцениваемых объектов недвижимости с аналогичными объектами, по которым  недавно состоялись сделки. При оценке этим методом предполагается абсолютное право собственности.

Для метода сравнения продаж модель оценки имеет следующий общий  вид:

V = f (X₁, X₂,…, X_n),

где V - оценка рыночной стоимости

(X₁…X_n) - характеристики объекта недвижимости (например - площадь здания, тип стен и т.д.)

Существует более традиционная форма представления модели метода сравнения продаж, которая с помощью  приемов массовой оценки может быть автоматизирована и откалибрована  на данных рынка:

V = S_c + ADJ_c,

где V - оценка рыночной стоимости

S_c - цена объекта сравнения

ADJ_c - суммарная поправка с учетом различий между объектом сравнения и оцениваемым объектом.

Для проведения компьютерного  анализа предполагается существование  представительной базы данных, число  записей которой должно превосходить приблизительно на порядок число  значимых факторов. В принципе, первоначально  информация собирается по максимальному  числу параметров объекта. В дальнейшем отбираются те параметры, по которым  выборка достаточно представительна  и которые являются значимыми  в модели. После формирования базы данных и создания переменных из значимых факторов выбирается вид модели (на нем мы остановимся ниже). Следующим этапом выделим калибровку модели, здесь используются несколько приемов:

1. Парный анализ продаж.

2. Множественный регрессионный  анализ.

3. Метод адаптивной оценки (процедура обратной связи).

Важной составной частью метода сравнения продаж является определение  поправок, которые в целом можно  сгруппировать (без учета оценки земли) на три вида:

· поправки на характеристики здания (сюда включен и износ).

· поправки на местоположение.

· поправки на условия сделки (важнейшей из которых является поправка на время).

На этом этапе получаем математическое выражение стоимости  объекта в зависимости от ряда факторов (представленных набором переменных). Результат не является априорным (особенно в части количественных значений поправок) и требует критического подхода.

2) Доходный метод

Доходный метод основан  на определении стоимости объекта  недвижимости в зависимости от ожидаемых  поступлений от его эксплуатации и капитализации. Таким образом, этот метод применим для оценки приносящей доход недвижимости. Доходный метод  основан на допущении, что стоимость  объекта напрямую зависит от размера, продолжительности и степени  надежности дохода от эксплуатации объекта. В основе доходного метода лежит  допущение о том, что будущие  поступления стоят меньше, чем  равная по величине денежная сумма, имеющаяся  на руках в данный момент. Степень  этой «временной предпочтительности»  может рассматриваться как функция  четырех факторов: предполагаемое снижение покупательной способности (инфляция), снижение ликвидности объекта, стоимость  капитала или управления кредитом и  риск. На основе анализа этих факторов устанавливается ставка капитализации.

В массовой оценке для этого  метода производится формирование базы данных с необходимой информацией  по объектам недвижимости. Аналогично методу сравнения продаж выбирается вид модели и производится калибровка. Однако конечным результатом в зависимости от поставленной задачи может быть и ставка капитализации и стоимость объектов и их возможный доход.

3) Затратный метод

Затратный метод применяется  только к застроенным земельным  участкам (или при наличии других улучшений). Сразу отметим, при этом подходе стоимость земли оценивается  методом сравнения продаж. В основе затратного метода лежит принцип  замещения, в соответствии с которым  стоимость имущества равна стоимости  приобретения имущества эквивалентной  полезности. Земельный участок оценивается  как свободный для застройки  в соответствии с наиболее эффективным  использованием. Далее, поскольку рыночная стоимость учитывает текущее  состояние здания и другие условия, для ее определения из полной стоимости  замещения (восстановительная стоимость) вычитается накопленный износ, выражающий потерю полезности оцениваемого объекта.

Можно выделить три основных вида моделей массовой оценки, каждый из которых имеет свою специфику.

· Аддитивная модель имеет  следующий вид:

массовый группа оценка статистический

V = A₀ + A₁X₁ +… + A_nX_n

где (Х_1… Х_n) - характеристики объекта недвижимости, A_i - численные коэффициенты при переменных характеристиках объекта, показывающие вклад соответствующих характеристик в стоимость.

Математическая регрессия  позволяет точно рассчитать оптимальные  A_i для конкретной базы данных, однако заложенное допущение о линейности вклада каждой характеристики обычно не соответствует реалиям рынка. Аддитивная модель не учитывает взаимосвязи факторов друг с другом, неудовлетворительно описывает пограничные ситуации (к примеру объект с очень большой площадью). Тем не менее, на основе этой модели можно сделать выводы о значимости тех или иных переменных и погрешностях информации. Аддитивная модель обычно используется для предварительного анализа.

· Мультипликативная модель имеет вид:

V = B_{0 џ} Y₁^{B1 џ…} џ Y_n^Bn

где (Y_1… Y_n) - характеристики объекта недвижимости, B_i - веса переменных характеристик объекта.

Простая мультипликативная  модель сводится к аддитивному виду путем логарифмирования, и обладает сходными недостатками. Однако, она позволяет более гибко отразить зависимость (в том числе и нелинейную) стоимости от значений характеристики.

· Гибридная модель является комбинацией двух вышеперечисленных  видов, например:

V = Z₁^{B1 џ…} џ Z_n^Bnџ (A₀ + A ₁ Z _n+1 +… + A_m Z_m)

где (Z_1… Z _n) - характеристики объекта недвижимости, A-B_i - веса и коэффициенты при переменных характеристик объекта.

 

 

3.4. Оценка стоимости земельных  участков, занятых производственным комплексом в г. Зеленограде.

 

Основные факты и выводы

 

·  общая информация, идентифицирующая объект оценки:

Земельный участок площадью 85 500 кв.м по адресу: Россия, г. Зеленоград, просп. Панфилова, д. 7, стр. 1 – 7, на котором расположен производственный комплекс, состоящий из зданий и сооружений общей площадью 20 981,4 кв.м.

·  результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке:

СП = 329 000 000 рублей

ДП = 779 000 000 рублей

ЗП = 648 500 000 рублей

·  итоговая величина стоимости объекта оценки:

ИС = 561 200 000 рублей

 

 

Задание на оценку

 

Объект оценки	Земельный участок площадью 85 500 кв.м по адресу: Россия, г. Зеленоград, просп. Панфилова, д. 7, стр. 1 – 7, на котором расположен производственный комплекс, состоящий из зданий и сооружений общей площадью 20 981,4 кв.м.
Имущественные права на объект оценки	Право собственности
Цель оценки	Определение рыночной стоимости  объекта оценки
Предполагаемое использование  результатов оценки и связанные  с этим ограничения	Для совершения сделки купли-продажи  объекта оценки
Вид стоимости	Рыночная стоимость
Дата оценки	1 ноября 2012 г.
Срок проведения оценки	1 ноября 2012 г. – 21 декабря  2012 г.
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	Допущения и ограничения  содержатся в соответствующем разделе  отчета об оценке

 

 

Описание объекта оценки

 

Объектом оценки в данной работе является земельный участок  площадью 85 500 кв.м по адресу: Россия, г. Зеленоград, просп. Панфилова, д. 7, стр. 1 – 7, на котором расположен производственный комплекс, состоящий из зданий и сооружений общей площадью 20 981,4 кв.м.

Информация по району расположения объекта оценки:

Оцениваемый объект расположен в г. Зеленоград.

Объект расположен вблизи от основных дорог и магистралей, подъезды к объекту хорошие.

Ближайшая городская магистраль – автотрасса Ленинградское шоссе.

Ближайшая станция метро  Речной Вокзал, расстояние от ближайшей  станции метро 20 минут транспортом.

Окружающая застройка - административно-производственно-складские  здания.