Оценка стоимости земельных участков и сделок с ними

Из указанных направлений государственной  политики хотелось бы выделить совершенствование  порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. В рассматриваемом Распоряжении под этим понимается в том числе уточнение ряда параметров, связанных с защитой прав и интересов законных владельцев изымаемых земельных участков.

Следует отметить, что изъятие земельных  участков для государственных или  муниципальных нужд урегулировано  главным образом нормами Гражданского (ст. ст. 279 - 283) и Земельного (ст. ст. 49, 55, 57, 63) кодексов РФ. Также специальные нормы об изъятии земельных участков содержатся в федеральных законах:

- от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

- от 08.05.2009 N 93-ФЗ "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

- от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Этот правовой институт вызывает значительное количество споров в практике его  применения, что указывает на его  важность и на наличие проблем  в правовом регулировании этой сферы  отношений. В настоящее время  в судебных актах арбитражных  судов часто встречаются вопросы, связанные с изъятием земельных  участков для государственных и  муниципальных нужд.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.12.2011 N 9987/11 по делу N А76-2990/2010-21-268/22-315 указано, что правила изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд не подлежат применению в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2379/11 по делу N А40-96790/09-7-743 высказана правовая позиция, согласно которой нормы об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд могут быть применены по аналогии в случаях, когда в публичных интересах земельный участок, переданный в аренду, изымается вместе с находящимися на нем строениями, принадлежащими арендатору на праве собственности.

 
 

 

Глава 3. Методические основы оценки земельных участков

3.1. Стандарты оценки и  виды стоимости

Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия  оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые  при осуществлении оценочной  деятельности. Он является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

К объектам оценки относятся объекты  гражданских прав, в отношении  которых законодательством Российской Федерации установлена возможность  их участия в гражданском обороте. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход  к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей  методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая  на основе существенной для данного  метода информации определить стоимость  объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой  определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в  соответствии с законодательством  Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых  для создания или производства объекта  оценки, либо цену, уплаченную покупателем  за объект оценки.

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при  котором его стоимость будет  наибольшей.

При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий  по проверке соблюдения оценщиком при  проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации  об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности  и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком  допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов  расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных  подходов к оценке и методов оценки.

Срок  экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

  Проведение оценки включает следующие  этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой  для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая  выбор методов оценки и осуществление  необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов  применения подходов к оценке и определение  итоговой величины стоимости объекта  оценки;

д) составление отчета об оценке.

Задание на оценку должно содержать следующую  информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов  оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых  должна основываться оценка.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает  количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости  объекта оценки теми подходами и  методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при  проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и  прочих факторах, оказывающих влияние  на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении  на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках  данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая  правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах  объекта оценки, его технических  и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям  достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному  изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному  изменению итоговой величины стоимости  объекта оценки.

Информация  считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о  характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности  и достоверности информации, используя  доступные ему для этого средства и методы.

Если  в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта  оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком  специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или  иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

По  итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, №31, ст. 3813; 2002, № 4, ст. 251; № 12, ст. 1093; № 46, ст. 4537; 2003, № 2, ст. 167; № 9, ст. 805; 2004, № 35, ст. 3607; 2006, № 2, ст. 172; № 31, ст. 3456; 2007, № 7, ст. 834; № 29, ст. 3482) и в федеральных стандартах оценки.

Итоговая  величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может  быть признана рекомендуемой для  целей совершения сделки с объектами  оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях). 

 

 

3.2. Подходы и методы оценки земельных участков.

 

Доходный подход к оценке земельных участков

Доходный подход к оценке земельных участков — это методы, позволяющие получить оценку стоимости  земли исходя из ожидаемых потенциальным  покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного  подхода лежат три принципа: принцип  ожидания, принцип спроса и предложения  и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает  земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов  или других выгод.

Таким образом, рыночная стоимость  земельного участка представляет собой  сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов  или других выгод. Потоки доходов  за период владения землей, а также  выручка от последующей перепродажи  земельного участка капитализируются в текущую стоимость.

Капитализация представляет собой деление текущего дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов  превращается в стоимость земельного участка.

При использовании доходного  метода необходимо определить доход  и ставку капитализации. В зависимости  от целевого назначения земельного участка  в качестве дохода могут выступать:

—рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

—часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся

—на застроенный земельный  участок;

—арендная плата для оценки земель поселений;

—доход от прироста стоимости  земельного участка, получаемый при  его продаже в будущем или  при его залоге под ипотечный  кредит.

Сложной проблемой доходного  подхода является определение ставки капитализации. На практике сложилось  три подхода к расчету ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход — это  подход к земельному участку как  разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации  исходя из характеристик денежного  рынка на дату оценки.

—Второй подход — расчет ставки капитализации методом кумулятивного  построения.

Третий подход — метод  рыночной выжимки (анализ сравнительных  продаж). Данный метод прост, но требует  достоверной информации об объектах сравнимых продаж.

При анализе доходов и  расходов можно использовать как  ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так  и после налогообложения. Главное  условие, которое необходимо соблюдать  при расчетах, — потоки денежных средств от использования оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, может использоваться техника остатка  дохода, приходящегося на земельный  участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и  сооружениям, построенным на земле  за счет привлечения капитала, рабочей  силы и управления, отдается приоритет  при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается  земельному участку.

Применение доходного  подхода затруднено при высоком  уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.

Сравнительный подход к оценке земельных участков

Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком. Метод основывается на систематизации и сопоставлении  информации о ценах продажи аналогичных  земельных участков, т.е. на принципе замещения.