Оценка стоимости земельных участков и сделок с ними

Расчет корректировки  на удаленность от МКАД методом парных продаж:

ОПИСАНИЕ	ПАРАМЕТР	ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ, 1 м2
Адрес: г. Сходня Количество комнат: 1 Площадь общая: 40 м² Площадь жилая: 20 м² Площадь кухни: 10 м² Этаж: 8/14 Балкон: 1 Лифт: есть Мусоропровод: есть Ремонт: сделан ремонт Телефон: есть Источник: http://www.realto.ru	Удаленность от МКАД	93 750
Адрес: г. Зеленоград Количество комнат: 1 Площадь общая: 40 м² Площадь жилая: 18 м² Площадь кухни: 9 м² Этаж: 8/14 Балкон: 1 Лифт: есть Мусоропровод: есть Ремонт: сделан ремонт Телефон: есть Источник: www.kvartiranew.ru	Удаленность от МКАД	105 000

К = 105 000/93 750 = 1,12

Расчет корректировки  на общую площадь:

 где:

КS – коэффициент поправки;

S – площадь земельного  участка, соток, тогда:

К1 = 1,8359*5-0,0853 = 1,6

К2 = 1,8359*6,5-0,0853 = 1,56

К3 = 1,8359*7-0,0853 = 1,55

Коц.об.= 1,8359*8,55-0,0853 = 1,52

Расчет корректировки:

Аналог 1: 1,52/1,6 = 0,95

Аналог 2: 1,52/1,56 = 0,97

Аналог 3: 1,52/1,55 = 0,98

Таким образом, рыночная стоимость  земельного участка, определенная методом  сравнения продаж, равна: 329 000 000 рублей

·  Расчет стоимости объекта оценки методом выделения

Для определения стоимости  земельного участка методом выделения  необходимо воспользоваться информацией, представленной в Приложении 1 «Расчет  стоимости замещения улучшений  в рамках затратного подхода» и Приложении 2 «Расчет стоимости имущественного комплекса в рамках сравнительного подхода».

Из приложения 1 стоимость  равна 219 626 436р. (VB )

Из приложения 2 стоимость  равна 997 954 734р. (VRE)

VL = VRE - VB , тогда:

VL = 997 954 734 - 219 626 436 = 778 328 298р = 779 000 000р

Таким образом, рыночная стоимость  земельного участка, определенная методом  выделения, равна: 779 000 000 рублей

·  Расчет стоимости объекта оценки методом остатка для земли:

Для определения стоимости  земельного участка методом остатка  для земли необходимо воспользоваться  информацией, представленной в Приложении 3 «Расчет стоимости имущественного комплекса в рамках доходного  подхода» и самостоятельно определенными  ставками капитализации для земельного участка и для зданий, сооружений.

VL = ( NOI – (VB*RB) )/ RL

VB = 219 626 436руб.

NOI = 4 091 898*30,668 = 125 490 328руб.

Rreal estate = RL * L + RB * B , где:

Rreal estate – ставка капитализации для единого объекта недвижимости;

L=(1- B )– доля земельного участка в едином объекте недвижимости;

B– доля улучшений в  едином объекте недвижимости;

RB – ставка капитализации  для улучшений;

RL – ставка капитализации  улучшений земли;

∆ – норма возврата капитала для улучшений;

В = 219 626 436 / 997 954 734 = 0,22 = 22%, тогда

L = 1 – 0,22 = 0, 78 = 78%

Расчет ставки капитализации  методом Инвуда:

∆ =  = 

n = 10 лет (предположим , ремонт может потребоваться через 10 лет)

∆ = 0, 046

re = rf + r1 + r2 + r3 = 0,0735+0,038+0,0348+0,02= 0,1663 , где:

rf – безрисковая ставка дохода = 0,0735 (7,35%);

r1 – премия за риск  вложения в земельный участок  = 0,048 (3,8%);

r2 – премия за низкую  ликвидность земельного участка  = 0,0358 (3,58%);

r3 – премия за инвестиционный  менеджмент = 0,02(2%).

RL = Rreal estate ± ∆ * B = 0,1663 - 0,046*0,22 = 0,1663 – 0,01012 = 0,1562

RB = RL ± ∆ = 0,1562 - 0,046 = 0,1102

VL = ( NOI – (VB*RB) )/ RL = (125 490 328-( 219 626 436*0,1102))/ 0,1562 =101 287 495/0,1564= 648 447 471

·  В качестве безрисковой ставки принимается норма отдачи на капитал при наименее рискованных инвестициях, например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности, например, Сбербанка России, или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам, например, по облигациям федерального займа (ОФЗ) или еврооблигациям. В качестве безрисковой ставки, очищенной от странового риска, можно применять ставку LIBOR, которая обычно служит основным ориентиром при международных сделках[1]. Наиболее часто обычно используют ставку доходности к погашению по государственным ценным бумагам.[2]

В данном расчете в качестве безрисковой ставки будет являться долгосрочная ставка ГКО-ОФЗ:

 

Дата	Краткосрочная ставка, % годовых	Среднесрочная ставка, % годовых	Долгосрочная ставка, % годовых
1.11.2012	3,53	4,48	7,35

·  Расчета премии за риск вложений в оцениваемый объект (r1) представлен в таблице ниже.

Риски вложения в земельный  участок подразделяются на два вида. К первому относятся систематические  и несистематические риски, ко второму  – статичные и динамичные.

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической  ситуации	динамичный			1
Увеличение числа конкурирующих  объектов	динамичный		1
Изменение федерального или  местного законодательства	динамичный						1
Несистематический риск
Природные и антропогенные  чрезвычайные ситуации	статичный			1
Ускоренный износ здания	статичный				1
Неполучение арендных платежей	динамичный						1
Неэффективный менеджмент	динамичный			1
Криминогенные факторы	динамичный				1
Финансовые проверки	динамичный				1
Неправильное оформление договоров аренды	динамичный			1
Количество наблюдений		0	1	4	3	0	2	0	0	0	0
Взвешенный итог		0	2	12	12	0	12	0	0	0	0
Сумма	38
Количество факторов	10
Поправка на риск вложений в объект недвижимости, %	38/10=3.8%

·  Поправка ставки капитализации на риск низкой ликвидности на земельном рынке возникает в результате возможных потерь при реализации земельного участка и представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта. Расчет поправки на низкую ликвидность осуществляется по следующей формуле:

r2 =  =  = 0,0348

Rf – безрисковая ставка;

Ср. эксп – срок экспозиции для объекта оценки, мес.

Для данного расчета срок экспозиции составляет 6 месяцев.

·  Поправка на инвестиционный менеджмент (r3) представляет собой управление объектом недвижимости и в зависимости от объекта инвестиций и качества управления им составляет 1-3%. В большинстве случаев оценивается экспертным методом. Она будет равна 2% или 0,02.

Таким образом, рыночная стоимость  земельного участка, определенная методом  остатка для земли, равна: 628 304 000 рублей

Раздел 9. Согласование результатов  и заключение о стоимости

В настоящем пункте Отчета мы свели результаты используемых подходов к оценке рыночной стоимости оцениваемого объекта, с целью определения  преимуществ и недостатков каждого  из них, и, тем самым, выработки единой стоимостной оценки.

При присвоении весов каждому  подходу учитывались следующие  факторы:

·  учет влияния рыночной ситуации в использованном подходе;

·  учет основных специфических особенностей объекта оценки в подходе (местоположение, уникальность, возраст, размер, качество строительства и эксплуатации и т. п.);

·  наличие достоверной исходной информации в примененном подходе;

·  отсутствие грубых допущений в примененном подходе;

·  адекватность примененного подхода (степень соответствия полученной величины стоимости понятию рыночной стоимости);

·  наличие учета рисков;

·  степень общего доверия к примененному в оценке подходу.

При определении рыночной стоимости объекта оценки были применены  стандартные подходы, обеспеченные полной и достоверной исходной информацией, что позволяет отнести результаты, полученные в различных подходах, к вероятностной области рыночной стоимости объекта оценки. То есть для получения рыночной стоимости  объекта оценки необходимо взвесить результаты оценки, полученные различными подходами.

Для определения весов  результатов различных подходов в итоговой величине рыночной стоимости  объекта оценки используется семь приведенных  выше критерия, которыми описываются  те или иные имеющиеся преимущества или недостатки примененного Оценщиком  подхода расчета с учетом особенностей сегмента рынка, объекта и поставленной перед Оценщиком задачей оценки.

Для расчета весов результатов  использованных подходов в итоговой рыночной стоимости объекта оценки проводятся следующие вычисления:

1.  составляется таблица факторов с присвоением каждому подходу балл в соответствии с семью критериями (из расчета максимум 2 балла);

2.  определяется сумма баллов каждого подхода;

3.  вычисляется сумма баллов всех используемых для оценки подходов;

4.  по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов находится расчетный вес данного подхода.

 

Обоснование присвоение весов

Критерии	Сравнительный подход	Доходный подход	Затратный подход
Учет влияния рыночной ситуации в использованном подходе	2	1	1
Учет основных специфических  особенностей объекта оценки в подходе (местоположение, уникальность, возраст, размер, качество строительства и  эксплуатации и т. п.)	2	2	1
Наличие достоверной исходной информации в примененном подходе	2	2	1
Отсутствие грубых допущений  в примененном подходе	2	1	2
Адекватность примененного подхода (степень соответствия полученной величины стоимости понятию рыночной стоимости)	2	2	2
Наличие учета рисков	2	2	2
Степень общего доверия к  примененному в оценке подходу	2	1	1
Итого сумма баллов для  данного подхода	14	11	10
Сумма баллов всех подходов	35
Вес подхода	0,4	0,31	0,29

Обоснование присвоения весов

Сравнительный подход является точным инструментом оценки в тех  случаях, когда имеется достаточное  количество рыночных данных для проведения сопоставлений с оцениваемым  объектом. На наш взгляд, найденные  объекты-аналоги и проведенный  анализ достаточно точно отражает ситуацию на рынке продаж Московской области. Поэтому мы считаем необходимым, присвоить результату, полученному  сравнительным подходом, вес равный 0,4. Доходный подход капитализирует сегодняшние  и будущие выгоды от использования  объекта. Преимущество данного подхода  заключается в том, что он непосредственно  принимает во внимание выгоды от использования  объекта и возможности рынка  в течение срока предполагаемого  владения. Доходный подход в данном случае может служить объективным  инструментом оценки, поскольку в  его рамках Оценщиком был детально проанализирован рынок, достаточно точно определены ситуация и тенденции  рынка производственно-складской  недвижимости Московской области, определен  уровень арендных ставок для исследуемого объекта. Поэтому в настоящем Отчете доходному подходу мы присваиваем вес, равный 0,31. В рамках настоящего исследования эксперты решили придать результату, полученному Затратным подходом, вес равный 0,29 в силу следующих обстоятельств:

·  затратный подход дает объективное представление о стоимости здания, если оно новое или имеет небольшой срок эксплуатации. В связи с этим, трудно достаточно достоверно определить величину накопленного износа здания;

·  затратный подход адекватно не отражает реальную стоимость таких объектов, так как не эластично реагирует на изменения на рынке недвижимости и не учитывает диспропорцию спроса и предложения на момент оценки.

Согласование результатов  о рыночной стоимости объекта  оценки

Применение трех методов  позволило получить следующие значения стоимости:

Подход	Результат, полученный подходом, рублей	Весовой коэффициент	Итого, стоимость объекта, (округленно), рублей
Метод сравнения продаж	329 000 000	0,4	131 600 000+ 241 490 000+ 188 065 000=561 200 000
Метод выделения	779 000 000	0,31
Метод остатка для земли	648 500 000	0,29

 

В результате проведенного анализа мы пришли к выводу, что рыночная стоимость оцениваемого объекта, расположенного по адресу: Россия,

г. Зеленоград, просп. Панфилова, д. 7, стр. 1 – 7, по состоянию на 1 ноября 2012 г. составляет, округленно: 561 200 000 рублей

 

 

3.5. Разработка предложений  по совершенствованию рынка земельных участков.

 

В августе спрос на загородную недвижимость в Московском регионе после летнего  затишья начал оживляться, однако говорить о старте высокого сезона пока рано. Пик спроса на загородную недвижимость придется на осень, если, конечно, в экономике не произойдет каких-то существенных потрясений, которые  оттолкнут покупателей от рынка  недвижимости. Последние годы рынок  загородной недвижимости находился  в состоянии стагнации. В отличие  от рынка городского жилья, в сегменте коттеджей и дач не ощущается  дефицита предложения, поэтому продажи  во многих проектах идут с трудом. К  тому же загородное жилье в России не является предметом первой необходимости, а относится скорее к роскоши. Да и инвестиционный потенциал у  загородных проектов ниже, чем у  многоквартирных домов в Москве или области. Тем не менее в столице России уже есть определенная прослойка людей, которой интересно приобретение коттеджей и таунхаусов, поэтому рано или поздно на рынке должен был начаться рост.

В августе, как отмечают эксперты, были замечены первые проявления активизации  спроса после летнего затишья. Однако никаких существенных прорывов в  августе не было.