Оценка стоимости земельных участков и сделок с ними

а) в законе, например, если подрядчик  — мелиоративная организация  допустила существенные отступления  от условий договора о мелиорации земельного участка, то заказчик (собственник  земельного участка) вправе потребовать  расторжения данного договора и  возмещения понесенных убытков;

б) в  договоре с четким определением оснований, при которых возможно это расторжение. Например, обнаружение на проданном  земельном участке загрязнений  химико-бактериологическими веществами, которые невозможно было выявить  при покупке участка, а продавец не предупредил об этом недостатке.

Взыскание убытков за нарушение договорных обязательств как правовое обеспечение  земельно-правовых сделок осуществляется с соблюдением установленных  законом следующих правил.

Убытки бывают двух видов: реальный ущерб и неполученные доходы. Реальный ущерб складывается из:

стоимости погубленных земельных  угодий и связанных с ними природных  и имущественных объектов. Например, участок в 0,5 га имел нормативную цену в 14 млн. рублей, а после залива его химическими отходами стал стоить 2 млн. рублей, т.е. на 12 млн. рублей меньше, что и составляет стоимость погубленного земельного угодья. Находившееся на этом участке вспомогательное деревянное строение стоило 6 млн. рублей, после залива химическими отходами участка, на котором оно построено, стало пригодным к использованию лишь на дрова, стоимость которых 1 млн. рублей, т.е. реальный ущерб составил 5 млн. рублей, а всего реальный ущерб, причиненный собственнику земельного участка химическими отходами, составил 17 млн. рублей;

дополнительных расходов, вызванных  нарушением земельно-правовой сделки. Так, если продавец несвоевременно передал покупателю проданный земельный участок и в результате этого было запущено окультуривание его, повлекшее за собой потерю значительной части его окультуренных свойств, то дополнительными расходами здесь будут затраты покупателя по восстановлению той части свойств участка, которые утрачены именно из-за задержки передачи его в соответствии с земельно-правовой сделкой. Затраты на текущее поддержание окультуренного состояния угодья не должны относиться к дополнительным расходам.

Неполученные доходы в отличие от реального вреда выражаются не в утратах реально существующего объекта и не в дополнительных затратах на восстановление его, а в лишении возможности приумножения богатства при наличии реальных возможностей их получения.

В данном случае субъект земельно-правовой сделки пострадал не материально, а в  части возможности дополнительного  обогащения. Например, из-за задержки передачи проданного земельного участка продавцом  покупателю последний не смог засеять  данное земельное угодье и получить с него урожай, т.е. он не получил  значительные доходы.

Соотношение взыскания неустойки, штрафа, пени со взысканием убытков предусмотрено законом в четырех основных вариантах:

1) штрафной вариант — неустойка взыскивается сверх стоимости причиненных убытков. В таком случае оба эти вида ответственности автономны, но могут быть объединены в одном исковом требовании заявителя в суд;

2) зачетный вариант — неустойка включается в состав убытков, причиненных нарушением условий земельно-правовой сделки. В таком случае сумма взыскания с нарушителя ограничивается общей суммой убытков, а сам объем убытков определяется за минусом размера неустойки;

3) исключительный вариант — взыскание неустойки исключает взыскание убытков. Применительно к земельно-правовым сделкам он может быть предусмотрен только в договоре;

4) альтернативный вариант — взысканию за нарушение условий земельно-правовой сделки подлежат либо неустойка, либо убытки по выбору сторон. Такой вариант может быть предусмотрен только в условиях земельно-правовой сделки.

К числу  иных неблагоприятных последствий  как правовых средств обеспечения  выполнения земельно-правовых сделок относятся возложение расходов по восстановлению нарушенных участков на нарушителей  земельно-правовых сделок и взыскание  с нарушителей неосновательно приобретенного имущества.

Отнесение расходов по восстановлению земельных  участков на нарушителей земельно-правовых сделок применяется, если об этом прямо  указано в законе. Так, самоуправно, в нарушение договора аренды, возведенное арендатором строение подлежит сносу за счет этого арендатора, на него же относятся и расходы, понесенные по приведению места строительства в прежнее состояние (уборка строительных материалов и мусора, восстановление плодородного слоя почвы на месте строительства и т. п.).

Взыскание неосновательно приобретенного имущества  с нарушителя земельно-правовых сделок допускается при наличии двух обязательных условий:

1) нарушитель  получил выгоду за счет контрагента  по договору. Например, задержав  возврат арендуемого сельхозугодья арендодателю, арендатор получил с него урожай, который должен являться собственностью уже арендодателя, за минусом расходов арендатора по выращиванию этого урожая;

2) эта выгода не имеет под  собой достаточных оснований  для признания ее в качестве  принадлежности нарушителя. В частности,  задержавший возврат земельного  участка арендатор не имел  юридических оснований на присвоение  выращенного урожая на участке,  аренда которого прекращена; по  условиям договора аренды он (арендатор)  обязан немедленно возвратить  участок арендодателю.

Неосновательно полученная выгода подразделяется на две разновидности:

1) неосновательно приобретенное имущество. Так, полученный арендатором урожай представляет собой неосновательно приобретенное имущество, т.е. обладаемый и ценный объект, на получение в собственность которого арендатор не имеет права;

2) неосновательно сбереженное имущество, выражающееся в двух формах:

а) в  денежной форме, когда виновное лицо не понесло затрат, которые по закону должно и могло понести. Например, если арендодатель в указанном случае самовольно отберет у арендатора урожай, выращенный последним после окончания договора аренды, то при этом получит неосновательное сбережение — расходы на выращивание, которые он понес, оцениваемые только в денежной форме;

б) в  натуральной форме, когда виновное в нарушении земельно-правовой сделки лицо не возвратило имущества по принадлежности и использует его в своих целях. В частности, к такому случаю можно  отнести невозврат арендатором  трактора, полученного от арендодателя по договору аренды земельного участка; невозврат удобрений, излишне взятых под видом исполнения договорных обязательств; присвоение мелиорантов, которые арендатор должен был вносить в почву для повышения ее плодородия, но не вносил, а присвоил себе и т. п.

По правовому  содержанию земельно-правовые сделки можно подразделить на три основных вида: правоустанавливаюшие, правоизменяющие и правопрекращающие.

Правоустанавливающие сделки создают между субъектами правовые отношения, которых между ними не было до заключения этой сделки. Например, заключение сделки аренды земельного участка, являющейся длительным и сложным правоотношением между арендодателем и арендатором.

Правоизменяющие сделки являются юридическим фактом, изменяющим содержание и характер правоотношений, существовавших между субъектами до их заключения. Такими сделками являются, например, залог земельного участка арендодателем арендатору в обеспечение займа денежных средств у последнего. В результате уже существовавшие по договору аренды арендные отношения дополняются залоговыми, изменяющими частично содержание первых.

Правопрекращающие сделки являются юридическим фактом, прекращающим существовавшие до их совершения правоотношения в сфере использования земель. К числу их можно отнести куплю-продажу земельного участка, при которой происходит прекращение права собственности одного лица с передачей его другому лицу.

В «чистом» виде указанные разновидности сделок редко встречаются, поскольку каждая сделка содержит в себе практически  все три элемента: правообразуюший, правоизменяющий и правопрекращающий. Например, при заключении договора аренды одновременно срабатывает право-образующий фактор (создаются арендные правоотношения), правоизменяющий фактор (собственник ограничивается во владении, пользовании и распоряжении сданным в аренду земельным участком, поскольку закон запрещает ему вмешиваться во внутрихозяйственную деятельность арендатора) и правопрекращающий фактор (собственник земельного участка лишается возможности лично осуществлять хозяйственную эксплуатацию сданного в аренду участка на период действия договора аренды).  

Наконец, квалифицирующим фактом земельно-правовых сделок является то обстоятельство, что  они всегда складываются по поводу конкретных земельных участков. Например, не может быть отнесен к земельно-правовой сделке договор контрактации сельскохозяйственной продукции, поскольку его объектом является не земельный участок, а  выращенная на нем продукция.                                  

При этом земельный участок должен быть непосредственным объектом сделки, только при таком условии данную сделку можно отнести к числу земельно-правовых. Так, является земельно-правовой сделкой купля-продажа, аренда, залог земельного участка, обмен земельными участками или обмен участка на имущество и др. Нельзя отнести к земельно-правовой сделке договор подряда на строительство тех или иных объектов, договор хранения минеральных удобрений на тех или иных земельных площадях, договор о совместной деятельности по созданию растениеводческого предприятия и т. п., поскольку в этих сделках хотя и участвуют земельные участки, однако они являются не прямым, а косвенным объектом.

Подводя итог изложенному, можно сделать  вывод о том, что к земельно-правовым сделкам относятся добровольные волевые действия правомочных субъектов  земельных правоотношений, складывающихся по поводу земли, правомерные и направленные на возникновение, изменение и прекращение  земельных прав и обязанностей.

Все земельно-правовые сделки производны от института земельной  собственности, поскольку только собственнику предоставлено право по своему усмотрению осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, находящимися в его собственности.

В силу этого все земельно-правовые сделки целесообразно квалифицировать  как сделки, влекущие за собой смену  собственника на земельный участок, и не влекущие такой смены.

В ГК РФ обстоятельно регулируются сделки с  землей наряду с другим имуществом. Сделкам с землей уделено внимание и в земельном законодательстве. Невольно возникает вопрос о том, нормами какой отрасли права  должны регулироваться сделки с землей.

Как известно, ГК РФ обстоятельно регулирует основную массу имущественных отношений, не учитывая специфики земли как  особого рода имущества. Нормы же земельного права выполняют роль специального регулирования земельных отношений.

При возникновении  коллизий между нормами общими и  специальными применяются последние, то есть нормы земельного права должны иметь приоритет перед нормами  гражданского права. Однако имеющие  место пробелы земельного законодательства в регулировании сделок с землей должны восполняться за счет норм гражданского законодательства которое разработано значительно фундаментальнее, так как имеет более давнюю историю, чем земельное право. Нормы же земельного права будут регулировать только те вопросы, которые вытекают из особого характера земельных отношений и лишь при наличии пробелов в нем можно привлекать нормы ГК РФ.

 

 

 

2.3. Основные направления государственной  политики по управлению земельным фондом

 

В разделе III Основ, утвержденных Распоряжением N 297-р, указывается 10 основных направлений государственной политики по управлению земельным фондом. Данные направления касаются ряда правовых вопросов, которые должны упростить формирование и оборот земельных участков, предоставить необходимую правовую защиту законным владельцам земельных участков, а также повысить эффективность государственных надзорных полномочий.

В рассматриваемом документе перечислены  следующие основные направления  государственной политики по управлению земельным фондом:

- совершенствование порядка определения  правового режима земельных участков  путем исключения из земельного  законодательства принципа деления  земель по целевому назначению  на категории;

- совершенствование порядка предоставления  земельных участков гражданам  и организациям;

- обеспечение гарантий прав  на землю и защита прав и  законных интересов собственников,  землепользователей, землевладельцев  и арендаторов земельных участков;

- совершенствование порядка образования  земельных участков;

- совершенствование государственного  земельного надзора и муниципального  земельного контроля;

- совершенствование порядка изъятия  земельных участков для государственных  и муниципальных нужд;

- совершенствование порядка изъятия  земельных участков в связи  с их ненадлежащим использованием, включая уточнение оснований  для такого изъятия, а также  полномочий органов государственной  власти и органов местного  самоуправления при осуществлении  мероприятий, связанных с изъятием;

- уточнение случаев и порядка  установления ограничений прав  собственности на земельный участок  без изъятия земельного участка,  а также прав ограниченного  пользования чужим земельным  участком (сервитут) для обеспечения  размещения линейных объектов  и объектов, которые связаны с  пользованием недрами и имеют  государственное или муниципальное  значение;

- развитие государственного мониторинга  земель;

- совершенствование взаимодействия  органов государственной власти  и органов местного самоуправления  при осуществлении государственной  политики по управлению земельным  фондом, а также совершенствование  порядка предоставления государственных  услуг в области земельных  отношений.