Оценка стоимости земельных участков и сделок с ними

Только в родовом гнезде можно  претворить в жизнь почти все  свои фантазии, от архитектурных до животноводческих, никто и слова не скажет. Но главное преимущество, которое дает собственное имение, - возможность наконец зажить по-барски.

`Родовые имения - принципиально  новый продукт на рынке российской  недвижимости. К потребности создания  собственных родовых имений люди  пришли постепенно: через покупку  большой квартиры в городе, затем  дома в коттеджном поселке.  Имения покупают в основном  преуспевающие бизнесмены, уже имеющие  дома в ближнем Подмосковье,  но желающие создать родовое  гнездо на огромном участке  земли вдали от шумного мегаполиса`.

Имение и загородный дом отличаются не столько масштабом, сколько функциональным назначением. Имение - это не просто большой дом с благоустроенным  участком, а совсем другое качество жизни. Ведь любой коттеджный поселок - это всегда масса ограничений (дом  больше положенного не строй, кур  не разводи, собак за ворота не пускай, по ночам не шуми и т. д.) и не всегда приятное соседство. А чтобы побродить  по лесу, искупаться в реке или совершить  конную прогулку, нужно куда-то ехать. Другое дело - имение.

`Имение - это, как правило, большой,  площадью от 800 кв. м, дом из  кирпича или бетона плюс целый  комплекс зданий, включающий конюшню,  псарню, иногда вертолетную площадку, - рассказывает Александр Рыков,  директор по маркетингу департамента  загородной недвижимости Penny Lane Realty, - все это располагается на большом, от нескольких гектаров, участке, на котором можно поохотиться и порыбачить. Себестоимость строительства коробки составляет от $350 за квадратный метр, цена же отделки и готового дома пределов не имеет, здесь все зависит от фантазии, потребностей и финансовой состоятельности хозяина, поэтому зачастую счет идет на миллионы долларов`.

Но большинство имений сегодня  формируется другим способом. `Лицо, желающее стать обладателем имения, дает соответствующее указание своему `аппарату` (хозяйственному управлению, управлению делами и т. п., то есть исполнителю), который находит земельный участок  и выполняет функции заказчика  при проектировании и строительстве. Основные характеристики такого участка: не менее 2-3 га, подальше ото всех и  ото всего. Инженерное обеспечение - с максимальной степенью автономности. Главные требования к участку  помимо отдаленности от соседей - природные  красоты, хорошая экология, обязательное наличие леса, близость к воде (возможен искусственный водоем). По таким  принципам формируются имения в  дорогих регионах - окрестностях Рублевки, Звенигорода, на побережье подмосковных водохранилищ`.

`Неорганизованный` участок под  имение стоит намного дешевле,  чем в организованном `барском  поселке`, и чем больше участок,  тем меньше придется платить  за сотку. 

Сегодня покупка участка под  имение - это еще и выгодное вложение денег, потому что подмосковная земля  будет дорожать. По мнению специалистов, произойдет бурный рост цен на земельные  участки, расположенные в дальнем  Подмосковье. Наиболее существенно  вырастут в цене земельные участки  вокруг Иваньковского, Озерницкого и Можайского водохранилищ.

Плюсы...

Преимуществом дальнего Подмосковья, является то, что экология и рекреативность тут уже близки к безупречным. `Здесь действительно и чисто, и красиво. Эти места сейчас активно осваиваются, но сказать о каких-то четких тенденциях я не могу - там строятся и сверхдорогие коттеджи, особенно в местах на воде, и сравнительно недорогие дома за $120 тыс., и некая `золотая середина` по $400-500 тыс. Что в итоге окажется наиболее востребованным - покажет время`.

Важным фактором привлекательности  поселка является наличие хорошего транспортного сообщения с Москвой, в связи с чем особой популярностью пользуются направления с незагруженными шоссе и скоростными магистралями. Наиболее интенсивно осваиваемым направлением дальнего Подмосковья является Новая Рига. К слову, поселок, находящийся в 50 км от МКАД по Новорижскому шоссе по транспортной доступности сравним с 20 км Ленинградского или Ярославского шоссе. `Запад и северо-запад от Москвы пользуются наибольшей популярностью. Сегодня обязательным требованием к участку является наличие хвойного леса и водоема.

Самыми интересными в дальнем  Подмосковье, являются места на воде, наибольшей популярностью у покупателей  сегодня пользуются районы Завидово, Конаковское, а также Можайское водохранилище, дальние берега Истринского водохранилища, берега Волги и Оки. `Все эти места интересны наличием так называемой большой воды, нетронутой природы с сосновыми борами, прекрасными охотничьими и рыболовными хозяйствами. Экология здесь разительно отличается от ближайшего Подмосковья: жителей привлекают густой пьянящий воздух, чистейшие водоемы. Кроме того, от поселков до Москвы проложены отличные скоростные автомагистрали`. Из поселков со значительной удаленностью от МКАД наибольшим спросом пользуются комплексы, расположенные на берегу крупных водохранилищ с собственными яхт-клубами и эллингами. `По данным дистрибьюторов, занимающихся поставками и продажей яхт, в течение последних нескольких лет в России идет стабильный рост спроса на яхты. Это свидетельствует о том, что спрос на поселки с собственными яхт-клубами и дальше будет расти, а данный сегмент коттеджных поселков - успешно развиваться. Сейчас растет

спрос на поселки, расположенные вблизи крупных водоемов по таким направлениям, как Дмитровское, Пятницкое, Осташковское, Новорижское шоссе`. Рынок земельных участков рассматриваемой области перспективен в основном своими природными ресурсами и полным отсутствием вредных производств. `Не стоит также забывать и об уже не раз упомянутой высокой транспортной доступности региона. Но главной и весьма заманчивой для некоторых потребителей особенностью рынка земли дальнего Подмосковья является дешевизна землеотводов, находящихся на действительно большом (от 100 км) расстоянии от МКАД. Здесь сотка может стоить $500, и вполне реально купить себе несколько гектаров земли и построить свое `дворянское гнездо`. `В силу дешевизны здесь можно приобретать землю не сотками, а целыми гектарами. На такой просторной территории можно реализовать поистине грандиозные замыслы, например заняться разведением племенных скакунов, разбить вишневый сад и т. п. Иными словами, такие участки как нельзя лучше подходят для организации небольшого частного бизнеса`. В компании Penny Lane Realty замечают, что основные плюсы зоны дальнего Подмосковья - это кристально чистая экология и относительно низкие цены, с чем согласны многие знатоки рынка. `Хороших участков с лесом и водой в ближнем Подмосковье не осталось. Кроме того, дальнее Подмосковье никогда не будет застроено так плотно, как ближнее, потому что там много заповедников и охраняемых природных зон`. `Спрос на участки и загородные дома в радиусе 80 км от МКАД остается стабильным - интерес к этому сегменту загородного рынка есть. Участки на таком удалении продаются весьма успешно по ряду причин: во-первых, цена на них не так велика, как в ближайшем Подмосковье, во-вторых, природные и экологические характеристики здесь гораздо лучше`.

...и минусы 

Однако существуют значительные минусы, среди которых эксперты отмечают недостаточно развитую инфраструктуру и большое количество времени, затрачиваемое  на дорогу. Хотя земли в этой зоне остается еще достаточно много, она  сложна в освоении. `Нет центральных  коммуникаций - соответственно, их строительство  ведет к дополнительным тратам. У  застройщиков, которые осваивают  дальнее Подмосковье, из-за значительной удаленности коттеджных поселков могут  возникать следующие сложности: проблемы с подведением коммуникаций, плохие подъездные пути, а также  проблемы с организацией охраны поселка.

Все вопросы коммуникаций и жизнеобеспечения в случае приобретения больших участков решаются в индивидуальном порядке, под конкретный объект. Но рассчитывать придется на самообеспечение будущего владения водой, энергией и инженерными сетями, что при нынешнем развитии техники и технологии задача вполне посильная. На участке можно при желании установить несколько небольших ветровых электростанций или альтернативную дизельную станцию и добиться полной энергетической автономии. А вот подводка электричества к отдаленному поселку или дому, стоящему вдали от населенных пунктов и линии электропередачи, - это задача явно трудновыполнимая.

Цена вопроса 

Сами `дальние дачи` обычно представляют собой зимние коттеджи из бревна или  бруса, реже кирпичные: экология, по мнению большинства хозяев таких домов, должна быть во всем. `Земельные участки, как правило, позволяют дать волю фантазии владельца. Поскольку земля  в дальнем Подмосковье и близлежащих  областях пока еще стоит очень  дешево, сегодня есть возможность  приобретения очень крупного надела для строительства `дальней дачи`: 1-5 га и более. При этом предложений  участков менее 50 соток на этом рынке  практически нет. Стоимость сотки  различается в зависимости от

близости к водоему, наличия  леса, подъездной дороги, электричества`. Кроме того, дороже оцениваются земли  в сформированных дачных поселках, участки вблизи населенных пунктов. Влияют на стоимость земли для строительства `дальних дач` категория и целевое назначение земли: относятся они к сельскохозяйственным угодьям или официально отведены под дачное строительство. Таким образом, стоимость сотки земли на большом удалении от Москвы может варьироваться от $50-500 до $2-3,5 тыс. `Все эти факторы влияют на стоимость домовладения в целом. Современную `дальнюю дачу` можно купить в среднем за $35-160 тыс. Впрочем, цена такой усадьбы может достигать до $500 тыс.`. В качестве примера можно назвать поселок `Рузские просторы`, который находится в 109 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Площадь поселка составляет 82 га, там планируется построить 200 домов, уже сегодня предлагаются участки от 20 до 100 соток без подряда. Стоимость участков варьируется от $5 тыс. до $15 тыс. за сотку. В рамках инфраструктуры планируется построить яхт-клуб, эллинг, пляж, спортивно-развлекательный центр. Коттеджный поселок `Прибрежное` находится в 60 км от МКАД по Пятницкому шоссе. Площадь поселка составляет 8 га, планируется построить 55 домов, предлагаются участки по 10-15 соток. Стоимость земельных участков составляет от $5,5 тыс. до $6 тыс. за сотку. Инфраструктура: лодочный причал, пляж, обществен ный центр. Что касается цен на объекты недвижимости рассматриваемого сегмента рынка, следует разграничить сами эти объекты. Например, цены на дома в коттеджных поселках на берегу Истринского водохранилища будут значительно отличаться от цен на земельные участки `в поле`. `Стоимость одного коттеджа у большой воды Новорижского направления примерно в два раза выше, чем у коттеджа в поселке, расположенном на почтительном расстоянии от водохранилища. - Так, дом в поселке без леса и воды стоит порядка $200-250 тыс., а аналогичный коттедж около водного пространства - от $350 тыс. Все это относится исключительно к домам на территории организованных коттеджных поселков, отдельно же стоящие дома намного дешевле. Цены колеблются в пределах от $1,2 тыс. за сотку за необработанный и часто даже неогороженный участок и до $7 тыс. - за участок в благоустроенных коттеджных поселках`.

Для российского рынка  земли характерна относительная  неразвитость по сравнению со странами Европы и другими развитыми странами. Это объясняется процессом становления  земельного законодательства в РФ (с 25 октября 2001 года), и, прежде всего, разделением  государственной собственности  на землю, созданием Государственного земельного кадастра, неразвитостью  многих сегментов рынка (например, сельскохозяйственных угодий), что сдерживает развитие рынка  и не позволяет реализовать основной рыночный принцип – эффективное  управление собственностью.

Результаты наших исследований позволяют дать следующие предложения  по дальнейшему развитию земельного рынка.

Нами была проведена различными методами оценка рыночной стоимости  земельного участка. Категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное  использование – для эксплуатации производственного комплекса.

Базой налогообложения земельных  участков в соответствии с ЗК РФ является кадастровая стоимость. Не исключена также возможность  включения такого условия и в  договор аренды частного участка  и выкупной цены . Однако в ряде регионов страны кадастровая стоимость установлена в размерах, существенно превышающих их рыночную стоимость. Поэтому в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.06.2011г. №913/11 предусмотрена возможность оспаривания и уточнения в размере доказанной рыночной стоимости данного конкретного земельного участка. По нашему мнению базой налогообложения должна быть кадастровая стоимость равная рыночной стоимости.

Экономический эффект (Эф) от применения рыночного метода оценки составил:

Эф = (Кс - Рс) * Срф = ( 1683666000 - 561200000)*0,825 ).= 92603445 рублей РФ,

где

Рс – рыночная стоимость земельного участка площадью 85500 кв.м – 561200000 руб.РФ

Кс – кадастровая стоимость  земельного участка площадью 85500 кв.м. - 1683666000 руб.РФ.

Срф – ставка рефинансирования, установленная Банком России на дату оценки- 8,25%.

Экономический эффект от применения рыночного метода оценки земельного участка площадью 85500 кв.м в целях налогообложения составит 92 603445 рублей РФ, а в расчете на 1 кв.м. – 1083рублей.

4.2 Процесс оценки предполагает  не только выбор наиболее подходящего  метода, но и четкую идентификацию  объекта. Распоряжаться земельным  участком может только лицо, которому  земля принадлежит на праве  собственности. Поэтому, чтобы  совершить какую-либо сделку, необходимо, прежде всего, оформить землю  в собственность.

В связи с этим следует  обратить внимание на то, что:

1. Земельный Кодекс РФ (введен в действие с 25 октября  2001 г.) предоставляет гражданам право  однократно бесплатно приобрести  в собственность находящийся  в его постоянном (бессрочном) пользовании  земельный участок, при этом  взимание дополнительных денежных  сумм помимо сборов, установленных  федеральными законами, не допускается  (ст. 20, п. 1). Передача в собственность  граждан земельных участков, ранее  предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное  наследуемое владение, в установленных  ЗК случаях сроком не ограничивается.