Оценка стоимости земельных участков и сделок с ними

Тип застройки окружения - промзона.

Перспективы развития - не перспективный  промышленный район.

Состояние окружающей среды:

Запыленность и загазованность воздуха	В пределах нормы
Близость источников загрязнения  среды	В промзоне расположены предприятия, занимающиеся производством бетона, бытовой химии и т. д.
Уровень шума	средний
Интенсивность движения транспорта	невысокая
Благоустройство территории	Асфальтовая дорога до ворот  предприятия Озеленение и обустройство внутренней территории

 

 

Характеристика земельного участка:

 

Адресные ориентиры земельного участка- г. Зеленоград, северная промзона

Категория земель - Земли  поселений

Разрешенное использование  земельного участка- для эксплуатации существующих зданий и сооружений административно-производственного комплекса.

Вид пользования- частная собственность.

Площадь земельного участка, кв.м- 85 500 кв.м.

Характеристики Объектов недвижимости, входящих в состав имущественного комплекса представлены в Таблице 1.

 

Наименование объекта недвижимости	Заглубленный склад ОКС-13, инв.№31	Корпус "Модуль-1" ЗД-1, инв.№ЗД-1	Корпус "Модуль-2" ЗД-2, инв.№ЗД-2	Корпус С-3, инв.17	Корпус С-4 ОКС-16, инв.№16-0	Корпус С-5/1 ОКС-16, инв.№16-1-1	Трансформаторная подстанция.ЗД-9, инв.№91
Общая характеристика здания
Функциональное назначение здания	нежилое	нежилое	нежилое	нежилое	нежилое	нежилое	нежилое
Функциональное назначение помещений	складские помещения	производственно-складские  помещения	производственно-складские  помещения	производственно-складские  помещения	производственно-складские  помещения	производственно-складские  помещения	трансформаторная подстанция
Год постройки	1975	1976	1986	1965	1964	1964	1970
Общая площадь здания, кв. м	1 691,0	1 493,2	1 272,2	60 326,0	25 015,3	25 015,3	99,2
Площадь Объекта оценки, кв.м	791,5	1 493,2	1 272,2	14 828,4	1 679,3	817,6	99,2
Количество этажей в здании	подвал	2	2	5	2	2	1
Площадь надземной части  Объекта оценки, кв.м, в том числе:	0,0	1 433,9	1 272,2	14 828,4	1 679,3	817,6	99,2
Площадь производственно-складских  помещений Объекта оценки, кв.м	791,5	552,1 – 2ой этаж	677,1 – 2ой этаж	14 828,4	1 679,3	817,6	0,0
Площадь административно-офисных  помещений Объекта оценки, кв.м	0,0	212,9 – 2ой этаж	44,8 – 2ой этаж	0,0	0,0	0,0	0,0
Площадь торговых помещений  Объекта оценки, кв.м	0,0	728,2 – 1 этаж	550,3 – 1 этаж	0,0	0,0	0,0	0,0
Площадь подземной части  здания, кв.м.	1 691,00	59,30	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Площадь застройки здания, кв.м.	1 940,0	1 236,0	1 148,0	9 585,0	19 259,0	19 259,0	117,5
Тип входа в здание	отдельный вход	2 отдельных входа (1 в производственную часть, второй – в торговую).	отдельный вход в торговую часть. Производственные и офисные  помещения располагаются на 2ом этаже	отдельный вход	отдельный вход	отдельный вход	отдельный вход
Конструктивные характеристики здания
Описание	часть подземного строения	двухэтажное здание	двухэтажное здание	часть пятиэтажного производственно-складского здания	часть нежилых помещений  двухэтажного производственно-складского здания	часть нежилых помещений  двухэтажного производственно-складского здания	одноэтажное здание трансформаторной подстанции
Внутренняя высота помещений, м	3,10	2,2-3	2,80	4,60	8,40	8,40	3,00
Фундаменты	железобетонные
Наружные и внутренние стены	бетонные	кирпичные	кирпичные	железобетонные панели	железобетонные панели	железобетонные панели	кирпичные
перегородки	кирпичные
Перекрытия	железобетонные
Крыша	ж/б плиты
Полы	бетонные
Оконные проемы	нет	простые	простые	нет	нет	нет	нет
Дверные проемы	простые, заводского изготовления
Описание внутренней отделки  помещений	простая
Инженерные коммуникации	центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, вентиляция, электричество	центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, вентиляция, электричество	центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, вентиляция, электричество	центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, вентиляция, электричество	центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, вентиляция, электричество	центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, вентиляция, электричество	центральное отопление, электричество
Выводы по техническому состоянию  здания:	здания находится в  удовлетворительном состоянии, помещения  находятся в рабочем состоянии

 

 

 Анализ рынка объекта оценки

 

В III квартале 2012 г. отмечается увеличение спроса в складском сегменте по сравнению с первой половиной  года. В совокупности с небольшими объемами строительства новых складских  комплексов в текущем году это  привело к резкому сокращению доли вакантных площадей с 11,7% в конце  первого полугодия 2012 г. до 7% по итогам III квартала. Это, в свою очередь, сказалось  на динамике арендных ставок, которые  после продолжительной стагнации  на уровне $100/кв. м/год в сегменте складских помещений класса А и $90/кв. м/год в складских комплексах класса В, увеличились до $110 и $95/кв. м/год соответственно.

 

В следующем году заявленный к вводу объем качественных складских  помещений существенно ниже, чем  в 2012 г. Таким образом, среднегодовые  темпы прироста качественных складских  площадей в Московском регионе в  текущем и следующем году примерно в 2 раза ниже, чем в предыдущие три  года. Это повлияет на сохранение тенденции  к дальнейшему снижению уровня вакантных  площадей и росту арендных ставок. Кроме того, это может привести к возникновению в конце 2013 г. дефицита предложения качественных складских помещений, готовых к  въезду арендаторов.

 

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

За первые три квартала 2012 г. в Московском регионе было введено  в эксплуатацию около 230 000 кв. м складских  помещений класса А. Наиболее значимым объектом, открывшимся в III квартале 2012 г., стала II фаза в складском комплексе  «ПНК Чехов» общей площадью 100 000 кв. м.

 

Таким образом, к концу III квартала 2012 г. общий объем складских  комплексов класса А в Московском регионе составил примерно 4,93 млн кв. м. До конца 2012 г. к вводу ожидается около 240 000 кв. м качественных складских помещений. Однако ввод части площадей может быть перенесен на следующий год.

В настоящий момент в 2011 г. заявлено к открытию примерно 150 000 кв. м складских площадей класса А. Таким образом, до конца 2013 г. объем предложения на рынке складской недвижимости в Московском регионе увеличится почти на 400 000 кв. м.

В результате, суммарный  объем ввода новых складских  комплексов класса А в 2011-2012 гг. составит около 630 000 кв. м. Это означает, что среднегодовые темпы прироста качественных складских площадей в Московском регионе в текущем и следующем году в 1,5-2,5 раза меньше, чем в предыдущие три года. Для сравнения: в 2008 г. было введено в эксплуатацию 790 000 кв. м складских комплексов класса А, в 2009 г. – 450 000 кв. м, в 2010 г. – 640 000 кв. м.

 

 

СПРОС

В III квартале 2012 г. тенденция  к увеличению спроса в складском  сегменте усилилась по сравнению  с первой половиной года. Так, если в первом полугодии 2012 г. в структуре  спроса по запрашиваемым площадям преобладали  складские помещения до 3 000 кв. м, то в III квартале этого года спрос сместился в сторону помещений свыше 3 000 кв. м. Их доля в общем количестве запросов составила около 70%.

В структуре спроса по-прежнему преобладали торговые операторы  и компании, работающие в сегменте FMCG (товары повседневного спроса). На их долю приходится более 50% запросов по итогам III квартала 2012 г. Следует отметить активизацию логистических операторов. Их доля в общем объеме спроса увеличилась  почти до 11% в конце III квартала 2012 г., незначительно превысив уровень  спроса со стороны производственных компаний.

,

Следует отметить активизацию  спроса на региональных рынках складских  комплексов в III квартале 2012 г. Это нашло  отражение в нескольких крупных  сделках аренды площадью свыше 15 000 кв. м. Наиболее значимые из них характерны для Санкт-Петербурга, Новосибирска, Екатеринбурга, Ростова-на-Дону.

 

ВАКАНТНЫЕ ПЛОЩАДИ

Активизация спроса в складском  сегменте, усилившаяся в III квартале 2012 г., в совокупности с небольшими объемами строительства новых складских  комплексов, характерными для текущего года, привела к резкому сокращению доли вакантных площадей. Так, если в конце первого полугодия 2012 г. вакантные площади на складском  рынке Московского региона находились на уровне 11,7%, то по итогам III квартала этот показатель составил 7%. В целом  за прошедший год уровень вакансий складских помещений снизился с 18% до 7%.

 

СТАВКИ АРЕНДЫ

 

Существенное сокращение уровня вакантных площадей в III квартале 2012 г. отразилось на динамике арендных ставок. После продолжительной стагнации  ставок аренды на складские помещения  класса А на уровне $100/кв. м/год, к концу III квартала этот показатель вырос, поднявшись в среднем до $110/кв. м/год. В складских комплексах класса В запрашиваемый уровень арендных ставок составил $95/кв. м/год.

 

 

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ

По оценкам компании Colliers International, тенденция к снижению уровня вакантных площадей и росту арендных ставок на рынке складских комплексов сохранится до конца 2012 г. и будет продолжаться в 2013 г. Это обусловлено увеличением спроса на складские помещения в условиях сокращения объемов нового строительства в текущем и следующем году. В результате доля свободных складских помещений существенно снизится не только в функционирующих складских комплексах, но и в недавно построенных объектах, где в настоящий момент уровень вакансий достаточно высок. Это, в свою очередь, приведет к смещению спроса на строящиеся складские комплексы.

Принимая во внимание небольшие  объемы ввода новых складских  комплексов, заявленные на следующий  год, можно прогнозировать, что к  концу 2013 г. возникнет дефицит предложения  качественных складских помещений, готовых к въезду арендаторов. Тем  не менее, следует отметить повышение  спроса на земельные участки под  складское строительство в Московском регионе, наблюдавшееся в III квартале текущего года. В связи с этим мы ожидаем, что в следующем году будут анонсироваться новые проекты.

(Источник: Colliers International )

оценка земельный участок  рынок

Раздел 8. Описание процесса оценки объекта оценки

·  Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Для оценки методом сравнения  продаж были проведены исследования и анализ рынка земельных участков, расположенных в Московской области. Оценщиками были выбраны в качестве аналогов 3 земельных участка.

Обоснование выбора аналогов

При оценке стоимости права  собственности на земельные участки  в рамках затратного подхода в  качестве объектов аналогов необходимо использовать земельные участки  с аналогичным ННЭИ.

Критерии отбора объектов аналогов в данном случае следующие:

·  Назначение в соответствии с ННЭИ (производственно-складское назначение);

·  Сопоставимая площадь;

·  Сопоставимое местоположение;

·  Наличие коммуникаций.

Объяснение вносимых поправок

Порядок внесения поправок следующий: местоположение, площадь  участка, целевое назначение, наличие/отсутствие коммуникаций, факторы, изменяющие стоимость  земельного участка.

Статус. Корректировка учитывает  разницу между ценами предложения  и продажи и отражает максимально  возможную скидку к цене предложения  участка, которая может быть достигнута (получена) в ходе ведения переговоров  между продавцом и покупателем; как правило, ее значение колеблется в диапазоне от 5% до 10%. Величина ее также зависит от развитости рынка  аналогичных с оцениваемым объектов недвижимости в регионе: чем рынок  развитее, тем скидка к цене предложения  меньше. В нашем случае мы полагаем, что рынок продажи земель под  производственные цели в Московской области достаточно развит, поэтому  к ценам всех помещений-аналогов мы решили применить корректировку  в размере 0,95.

Целевое назначение. Земельные  участи имеют юридически разрешенное  использование. В данном случае все  земельные участки предназначены  под промышленную застройку. Корректировка  не требуется.

Инженерные сети. Поправки вводятся на наличие или отсутствие коммуникаций, а также на их расположение на участке или непосредственно близ него, то есть на возможность подключения к коммуникациям. Очевидно, что отсутствие вблизи участка коммуникаций требует дополнительных затрат (инвестиций) на их прокладку, данный факт снижает стоимость земли, его коммерческую привлекательность. Корректировка на коммуникации рассчитывается на основе данных о парных продажах. В данном случае поправка не требуется, так как все объекты приблизительно в равной степени обеспечены коммуникациями.

Площадь. Размер корректировки  был рассчитан на основе статистического  исследования зависимости цены на земельные  участки под промышленными объектами  от размера участка.

Эта зависимость отражена на графике, представленном ниже:

 

Характеристика объектов-аналогов представлена в таблице ниже:

Характеристика/показатель	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Объект
Описание объектов
Источник информации	www.realto.ru, тел. (495) 767-14-54	www.osan.ru, тел. 8-926-130-67-24	www.roszem.ru, тел. 8-916-330-20-76	-
Наименование объекта-аналога	земельный участок	земельный участок	земельный участок	земельный участок
Сегмент рынка	вторичный земельный рынок	вторичный земельный рынок	вторичный земельный рынок	вторичный земельный рынок
Рыночная стоимость, $, руб.	$6 732 450 208 672 288	$8 500 000 263 457 500	$8 700 000 269 656 500	-
Рыночная стоимость, $/га, руб./га	$1 346 490 41 734 458	$1 307 692 40 531 913	$1 242 857 38 522 353	-
Анализ условий сделки
Тип сделки	публичная оферта	публичная оферта	публичная оферта	публичная оферта
Корректировка	1	1	1	-
Условия финансирования	денежн. средства	денежн. средства	денежн. средства	денежн. средства
Корректировка	1	1	1	-
Условия платежа	типичные	типичные	типичные	типичные
Корректировка	1	1	1	-
Рыночные условия	1 кв. 2009 г.	1 кв. 2009 г.	1 кв. 2009 г.	1 кв. 2009 г.
Корректировка	1	1	1	-
Объект сделки	земельный участок	земельный участок	земельный участок	земельный участок
Корректировка	1	1	1	-
Передаваемые права	право долгосрочной аренды	право долгосрочной аренды	право долгосрочной аренды	право долгосрочной аренды
Корректировка	1	1	1	-
Статус	выставлен на продажу c торгом	выставлен на продажу c торгом	выставлен на продажу c торгом	-
Корректировка	0,95	0,95	0,95	-
Сводная корректировка	0,95	0,95	0,95	-
Анализ местоположения и  ближайшего окружения
Местоположение (адрес)	Московская область, д. Елино	г. Зеленоград	г. Сходня	г. Зеленоград, просп. Панфилова, д.7
Ближайшее шоссе	Ленинградское	Ленинградское	Ленинградское	Ленинградское
Удаленность от МКАД, км	15	15	13	15
Корректировка	1	1	1,12	-
Инфраструктура местоположения	развитая	развитая	развитая	развитая
Корректировка	1	1	1	-
Подъездные пути	удобные	удобные	удобные	удобные
Корректировка	1	1	1	-
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Корректировка	1	1	1	-
Сводная корректировка	1	1	1,12	-
Анализ качественных характеристик
Целевое использование	под производственные цели	под производственно-складской  комплекс	под производственно-складской  комплекс	под производственные цели
Корректировка	1	1	1	-
Разрешение на новое строительство (согл. комплект документации, проект нового стр-ва)	нет	нет	нет	нет
Корректировка	1	1	1	-
Особенности территории (негативные факторы на участке: заболоч., мягк. грунт и т.п., либо повышающие инв. привл-ть объекта)	нет	нет	нет	нет
Корректировка	1	1	1	-
Рельеф участка/форма	относит. ровный/прав.	относит. ровный/прав.	относит. ровный/прав.	относит. ровный/прав.
Корректировка	1	1	1	-
Обременения, строения под  снос	нет	нет	нет	нет
Корректировка	1	1	1	-
Общая площадь, га	5	6,5	7	8,55
Корректировка	0,95	0,97	0,98	-
Сети, коммуникации, инж. оборуд. (наличие, возможность подключения, разм. относительно участка)	подведены	подведены	подведены	подведены
Корректировка	1	1	1	-
Сводная корректировка	0,95	0,97	0,98	-
Итоговый расчет
Итоговая относительная  корректировка	0,9025	0,9215	1,04272	-
Скорректированная стоимость 1 га, $	1 346 490*0,9025 = 1215207	1 307 692*0,9215 = 1205038	1242857*1,04272 = 1295952	-
Средняя стоимость 1 га земельного участка , $	(1 215 207+1 205 038+1 295 952)/3 = 1 238 732
Стоимость земельного участка, $	1 238 732*8,55 = 10 591 159
Стоимость земельного участка, руб.	10 591 159 *30,995= 328 272 937= 329 000 000