Оценка стоимости земельных участков и сделок с ними

■  предложение на рынке земли неэластично и в границах административной единицы выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой. В этом проявляется одна из особенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Спрос менее эластичен, чем на других рынках, и во многом зависит от местоположения участка. Например, в Москве наибольшим спросом пользуются земельные участки в пределах Садового кольца;

■  предложение и спрос, как правило, не сбалансированы, и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

■ на рынке земли в  качестве товара выступают права  на объекты. Сами земельные участки  имеют фиксированное положение. Сделки с земельными участками затрагивают  много юридических формальностей  и требуют документального оформления и государственной регистрации. Поэтому операции на рынке земли  связаны со значительными издержками на проверку прав собственности и  регистрацию;

■ информация на рынке земельных  участков не столь открыта, как на рынках ценных бумаг или потребительских  товаров, поскольку сделки с недвижимостью  часто имеют конфиденциальный характер, что увеличивает риски инвесторов;

■ сделки с земельными участками  требуют сравнительно крупных инвестиций, поэтому развитие рынка земельных  участков сильно зависит от возможностей заемного финансирования, в частности  от стоимости привлечения кредитов на освоение земли;

■ рынок земли отличается высокой степенью государственного регулирования законодательными нормами  и зонированием территорий. Эффективное  местное управление повышает инвестиционную привлекательность территорий и  активно используется в некоторых  городах, например в Москве, Санкт-Петербурге, для внесения земельных участков в качестве инвестиционной составляющей во многие проекты;

■ для российского рынка  земли характерна относительно низкая ликвидность объектов купли-продажи  по сравнению с развитыми странами. Это объясняется процессом становления  земельного законодательства и, прежде всего, разделением государственной  собственности на землю, созданием  Государственного земельного кадастра, неразвитостью многих сегментов  рынка (например, сельскохозяйственных угодий), что сдерживает развитие рынка  и не позволяет реализовать основной рыночный принцип — эффективное  управление собственностью.

Рыночная стоимость земельных  участков складывается в процессе взаимодействия спроса и предложения. Взаимодействие спроса и предложения выражает взаимозависимость  между растущей потребностью в земельных  участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью  их предложения.

Спрос и предложение на земельные участки формируются  под влиянием многочисленных факторов, которые можно разделить на четыре группы.

■  Первая группа — экономические факторы, зависящие от макроэкономического состояния и экономической ситуации в регионе.

Вторая группа — социальные и демографические факторы (численность  и плотность населения и др.)

Третья группа — факторы, обусловленные государственным  регулированием рынка земли (правовое регулирование земельного рынка  на федеральном и региональном уровне)

Четвертая группа — факторы, отражающие физические характеристики участка и влияние окружающей среды (местоположения):

При кадастровой оценке земель поселений учитывается влияние  следующих групп факторов:

■  удаленность участка от центра города, объектов культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

■  обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда;

■  уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах участка, микрорайона, квартала;

■  историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

■  состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

■  инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;

Соотношение спроса и предложения  определяет текущий уровень цен  на земельные участки. На земельном  рынке возможны три ситуации. Если спрос равен предложению, то цены близки к общественно-нормальному  уровню. Когда спрос превышает  предложение, цены продажи земельных  участков растут. Возникает опасность  протекционизма и коррупции. Наконец, если предложение превышает спрос, то цены снижаются, и земельный рынок  приходит в депрессивное состояние.

 

 

Глава 2. Правовые основы регулирования земельных  отношений и государственной  регистрации сделок с землей.

2.1. Понятие земельно-правовой  сделки.

 

Современная рыночная экономика предопределяет наличие рынка земли. Но введение рыночного оборота земли —  процесс исключительно сложный  и противоречивый и должен осуществляться на принципе приоритета земельно-правового  регулирования, при котором отчуждение земельной недвижимости разрешается  только в случаях, прямо разрешенных  земельным законодательством. Этот принцип, должен быть основополагающим для земельного рынка России, который  еще только начинает складываться и  функционировать.

Современный оборот земли должен быть частно-публичным, поэтому его следует регулировать земельным законодательством на основе общих положений гражданского законодательства о сделках с землей.

Включение земли как недвижимости в гражданский  оборот влечет за собой участие ее в сделках купли-продажи, аренды, мены, залога и т. п., а значит, и  появление особого рода сделок —  земельно-правовых.

Вопрос  о земельно-правовых сделках недостаточно был разработан и в дореволюционном  законодательстве, а уж современная  земельно-правовая наука, недавно вышедшая из-под запретов монопольного положения  государственной собственности  на землю, имеет сплошные пробелы  в разработке данной проблемы.

Земельно-правовые сделки имеют смешанный  правовой режим, поскольку они одновременно регулируются и нормами гражданского, и нормами земельного права Российской Федерации.

В ст. 36 Конституции РФ сказано, что  владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами  осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. ГК РФ в ч. 3 ст. 209 указывает, что перечисленные  правомочия собственник земли и  других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают  и осуществляют свои гражданские  права своей волей и в своих  интересах. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В земельном  же праве руководствуются принципом, заложенным в ч. 1 ст. 9 Конституции  РФ, где земля и другие природные  ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории. Поэтому сделки с землей должны регулироваться на ином, чем  в гражданском праве принципе, и совершаться собственниками только в отношении тех из них, которые  разрешены земельным законодательством.

Частная собственность на землю предполагает существование земельного рынка. Каким ему быть?

Цивилистическое понимание земельного рынка — стихийная саморегулирующаяся сфера, живущая по законам свободной рыночной экономики. Однако с точки зрения здравого смысла очевидно, что закон обязан придать земельному рынку статус регулируемого, чтобы избежать в России формирования мафиозно-спекулятивных структур на земельном рынке. Поэтому государство должно взять на себя контроль за регулированием цен при заключении сделок с землей.

Переход от командно-административной системы  в регулировании земельных отношений  к рыночным земельным отношениям сделал возможным применение методов  правового регулирования гражданских  отношений к сфере регулирования  земельных отношений. Однако нормы  гражданского права действуют в  этой сфере не непосредственно, а  в трансформированном виде, значительно  преобразуясь, так как учитывают требования земельного законодательства. Поэтому нормы гражданского права соотносятся с нормами земельного права как общее с частным. При этом общей является норма гражданского права, а специальной — земельного права. При возникновений коллизии между нормами этих отраслей права преимущество получают нормы земельного права.

Высказанная в юридической литературе точка  зрения о полной свободе земельного рынка в РФ не может быть признана правильной, так как при этом забывают, что земля является особым имуществом и оборот земли (особенно в отношении  земель сельскохозяйственного назначения) должен осуществляться при строжайшем правовом регулировании земельным  законодательством.

Так, если в 1996 г. в России было совершено 500 тыс. сделок с земельными участками, то в 1997 — их было уже более 800 тыс.

В силу сказанного выше на сделки с землей распространяются общие и особенные  правила, которые мы рассмотрим по отдельности.

Общие правила  земельно-правовых сделок сводятся к  следующему:

1. Земельно-правовая сделка может  быть совершена только между  правомочными субъектами, к числу  которых могут быть отнесены:

а) дееспособные граждане, т.е. лица, достигшие восемнадцатилетнего возраста, не лишенные по суду дееспособности и не ограниченные в ней. В противном случае совершенная земельно-правовая сделка может быть оспорена в суде заинтересованным в этом лицом и признана незаконной со всеми вытекающими из этого последствиями.

К числу  дееспособных граждан могут быть приравнены и лица, не достигшие  совершеннолетия (восемнадцатилетнего  возраста). В частности, ст. 21 ГК РФ признает полную дееспособность и за несовершеннолетними  лицами, если они вступили в законный брак.

Граждане  с 14-летнего возраста хотя и не являются совершеннолетними, тем не менее имеют право на совершение ряда сделок самостоятельно, все другие сделки совершаются подростками с письменного согласия своих законных представителей.

Если  какая-нибудь из сделок, требующих такого согласия, уже совершится, а о ее разрешении подросток не позаботился, то она становится действительной только в случае письменного одобрения ее законными представителями гражданина (родители, усыновители или опекуны).

Согласно  ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетнего  гражданина, не достигшего 14 лет, сделки могут совершать его представители (за исключением сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды, не требующих нотариального удостоверения  или регистрации (ст. 28 п. 2 ГК РФ);

б) организации, обладающие правами юридического лица, если их уставная правоспособность допускает совершение подобных сделок. Например, промышленное предприятие, в уставе которого не оговорено право выращивания сельскохозяйственной продукции, не может совершать земельно-правовые сделки по покупке сельскохозяйственных земельных угодий. Такое право может принадлежать лишь сельскохозяйственным предприятиям либо предприятиям, в уставе которых предусмотрена возможность осуществлять сельскохозяйственную деятельность наряду с промышленной.

2. Если  земельно-правовая сделка осуществляется  через представителей, то они  должны быть:

а) дееспособными, т.е. совершеннолетними и не лишенными дееспособности в судебном порядке;

б) иметь надлежащие полномочия на совершение данной сделки (доверенность установленной формы с необходимой полнотой реквизитов; служебные полномочия представителя администрации предприятия и др.).

3. Земельно-правовая  сделка обязательно предполагает активные (а не пассивные) действия субъектов этого правоотношения: подача оферты офертантом акцептанту; акцепт, подаваемый акцептантом офертанту в ответ на его оферту; регистрация сделки в местной администрации и т. п.

Пассивные действия (например, молчание) не могут  служить основанием для заключения сделки, поскольку заключение земельно-правовых сделок предполагает по закону только активные действия.

4. Активные  действия могут повлечь за  собой заключение земельно-правовой  сделки только в том случае, если они направлены на достижение определенной юридической цели. В частности, ст. 170 ГК РФ признает недействительной мнимую (ничтожную) сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

При этом следует различать волю субъектов  земельно-правовой сделки и их действительное волеизъявление. Так, указанная статья ГК РФ определяет статус сделок в зависимости  от воли и волеизъявления, подразделяя  их на действительные и притворные. Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны имели в виду. Иначе говоря, если стороны маскируют сделку купли-продажи земельного участка сделкой мены, к примеру, земельного участка на имущество, то применяться должны правила сделки купли-продажи.

5. При  заключении земельно-правовых сделок  должна обеспечиваться свобода воли сторон, поскольку дефект этой воли является основанием для признания недействительности сделок по суду. Например, заинтересованным лицом может быть признана через суд недействительной земельно-правовая сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; обмана, насилия, угрозы; злонамеренного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны и др. (ст. 178, 179 ГК РФ).

6. Земельно-правовая  сделка не должна противоречить закону, поскольку признание ее незаконности влечет по суду признание ее недействительности с применением двойной реституции (возвратом сторонами друг другу всего полученного по сделке и возвращением их в первоначальное положение, существовавшее до сделки).

Законность сделки определяется по следующим направлениям: