Оценка стоимости земельных участков и сделок с ними

Сдерживающие факторы Высокая  конкуренция и существенный объем  предложения будут сдерживать рост цен на загородные объекты. Так, по данным аналитического центра корпорации "Инком", в Московской области с начала года в активной продаже на первичном  рынке находится около 700 поселков. На данный момент ведется реализация 680 комплексов, что на 3% больше, чем  в январе. Количество объектов, находящихся  сейчас на реализации, увеличилось  на 9% и теперь составляет 52,2 тыс., подсчитали в компании.

При таком объеме предложения самым  большим спросом будут пользоваться самые качественные и интересные проекты, где цены могут подрасти, а в остальных проектах ценовая  стагнация, скорее всего, продолжится. На текущий момент, средние цены на участки без подряда варьируются  между 1,5 млн и 7 млн рублей. Все зависит от набора инфраструктуры, направления и удаленности. "Если говорить о готовых домах в экономклассе (удаленность от 50 км), цена на них варьируется от 4 млн до 8 млн рублей, в бизнес-классе — от 8 млн до 15 млн рублей, в элит-классе — от 15 млн до 30 млн рублей. Есть и дороже — это традиционные Рублевка, Киевка, Новая Рига, там цена составляет $1,5-2 млн. Цена на эксклюзивные объекты может быть еще выше.

Успешность же тех или иных проектов во многом будет зависеть от изменения  покупательских предпочтений. Если во время кризиса самым ходовым  товаром были участки без подряда, то сейчас интерес к ним снижается. "Неизменной остается тенденция  постепенной потери интереса к участкам без подряда: если во времена кризиса  на данный формат загородной недвижимости приходилось 80% спроса, то сейчас этот показатель снизился до 55% от общего объема спроса". http://www.irn.ru/articles/33526.html

В 2012 году продавцы земельных участков в Подмосковье, воодушевившись появившимся  после кризиса спросом, принялись  поднимать цены на «сотки» и гектары. По некоторым направлениям с начала года стоимость участков увеличилась  в среднем на 30%, утверждают в компании Knight Frank. За девять месяцев 2012 года земельные участки в Московской области подорожали в ряде случаев на 30%, говорится в исследовании консалтинговой компании Knight Frank. Однако рост цен еще не отыграл 50-процентного падения в кризис.

Если в 2011 году стоимость участков вблизи МКАД начиналась от 2,5 млн долл./га, то сейчас — от 3 млн долл./га, говорит заместитель директора департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Владислав Нигматулин. Например, минимальная цена земли в районе Ленинградского шоссе составляет теперь не 800 тыс. долл., а 1 млн.

Помимо Ленинградки наиболее востребованными  направлениями специалисты назвали  Новорижское и Минское шоссе. Самими непопулярными традиционно являются Щелковское и Горьковское шоссе, где цены сегодня варьируются от 350 тыс. до 800 тыс. долл./га. Среди главных катализаторов роста цен специалисты назвали повышенный спрос со стороны девелоперов, реализующих проекты складской недвижимости (так, компания PNK Group приобрела 140 га на Рогачевском шоссе, Raven Russia — 38 га на Новорижском шоссе, а «Бати Лосино» (FM Logistic) — 26 га на Дмитровском шоссе), и торговых операторов. Особый интерес к подмосковным участкам демонстрировали компании, организующие полигоны ТБО, под организацию которых необходимо до 100 га площади. Между тем старший консультант отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle Анна Сорокина добавляет, что тенденция к росту стоимости промышленных земель связана со сменой руководства области, а также усложнением процесса перевода участков в другие категории.

Со своей стороны генеральный  директор PNK Group Олег Мамаев обращает внимание на то, что за последний год на рынке произошло слишком мало сделок с землей, чтобы можно было говорить о существенном росте ее цены. «Есть какие-то маленькие сделки, но на докризисный уровень рынок далеко не вышел и не собирается», — считает г-н Мамаев. С ним соглашается директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов: «В 2012 году увеличивается количество сделок и площади продаваемых участков, но вместе с тем называть конкретные параметры роста цен преждевременно, поскольку в 2011 году объем сделок был достаточно мал, а, соответственно, цены в определенной степени были нерепрезентативны». http://www.irn.ru/articles/33518.html

Участки незастроенной подмосковной земли интересуют покупателей гораздо  больше, чем участки с загородными  домами. Цены стабильны, популярные направления  определены, однако проект «новая Москва»  может внести коррективы и в этот сегмент рынка недвижимости. После  кризиса 2008 года участки без подряда  в Подмосковье стали наиболее ходовым товаром: интерес покупателей  явно сместился в сторону покупки  такого участка с возможностью самостоятельно построить дом. Если в 2008 году, по данным Vesco Group, в Подмосковье было продано 5 019 коттеджей и в два раза меньше участков без подряда (2 302 шт.), то в 2009 году ситуация кардинально изменилась – было продано 6 807 участков без подряда и 2597 коттеджей. Тенденция сохраняется до сих пор: в 2010 году было реализовано 13 480 участков без подряда, в 2011 – 19 429 шт., за первые два квартала 2012 года – 9235 шт. Для сравнения – количество проданных коттеджей за аналогичное время гораздо меньше. Так, в 2010 году было продано 2831 коттеджей, в 2011 году – 3290 шт., за первые два квартала 2012 года – 1041 шт. По данным компании «ОПИН», в 2011 году доля поселков, представленных исключительно участками без подряда, составляла 72% первичного рынка загородной недвижимости. К концу первого полугодия 2012 года этот показатель сократился до 68%. Однако по-прежнему коттеджные и дачные поселки с участками без подряда – преобладающий на рынке формат. Хотя участков становится меньше, по замечанию экспертов, они значительно улучшаются по качеству.

«Все меньше становится доля поселков с участками без подряда, не обеспеченных коммуникациями.

Электричество подведено к 80% поселков, газ есть в 55-60% случаев, централизованное водоснабжение от поселковой скважины – в 50% адресов.

Отмечается постепенное подтягивание сетей даже к тем проектам, которые  считались заведомо бесперспективными. Коммуникации на участках без подряда  сегодня – must have

даже для поселков экономкласса. Наличие того или иного инженерного набора повышает стоимость участка на 30-150%, в зависимости от площади, изначальной стоимости сотки, качества и уровня проекта», – рассказала «Газете.Ru» руководитель аналитического центра «ОПИН» Екатерина Лобанова.

Цены на земельном рынке Московской области сильно варьируются в  зависимости от направления, расстояния от МКАД, а также от наличия коммуникаций. Участки без коммуникаций значительно  менее востребованы, чем те, где  подведено хотя бы электричество, либо электричество и газ. По оценкам  независимого земельного портала Zemer.ru, в июне стоимость сотки земельного участка на первичном рынке (новые  дачные участки, участки без подряда) составила 221 653 рублей, год назад  – 241 249 рублей.

Снижение стоимости земли объясняется  в большей степени не снижением  цен в уже сформированных коттеджных поселках, а появлением на рынке  Московской области новых участков в более низком ценовом сегменте, как правило, далеко от МКАД. Сотка  земли на вторичном рынке (земля  в деревнях и в дачных товариществах) в июне оценивалась в 213 003 рублей, год назад – 207 404 рублей. По оценкам  портала, средняя стоимость сотки  участка без подряда в экономклассе составляет 131 439 рублей, в бизнес-классе – 435 544 рублей, в премиум-классе – 890 311 рублей.

Чем дальше от МКАД, тем меньше будет  стоимость сотки. Например, на востоке  области далее 60 км от МКАД можно  найти участок, даже с коммуникациями, по цене 31 тыс. рублей за сотку. Однако такой ценник объясняется не только значительной удаленностью от МКАД, но и невостребованностью данного направления в целом. Для примера – сотка земли на расстоянии менее 15 км от МКАД на восточных направлениях стоит до $30 тыс., в зоне 15-30 км – около $20 тыс., в зоне 30-60 км – $10 тыс., 60-90 км – $6 тыс.

Для сравнения – на популярной Новой Риге сотка на расстоянии до 15 км от МКАД стоит $50-70 тыс., 15-30 км – $30-60 тыс., 30-60 км – $15-40 тыс., 60-90 км –$4-10 тыс.

«Как можно заметить, стоимость  сотки на расстоянии свыше 60 км сразу  заметно снижается; отмечу также, что  в зоне 60-90 км от МКАД и далее цена существенно зависит от набора и  состояния коммуникаций. По другим востребованным направлениям, это в  основном Запад (Рублевка, Пятницкое, Калужское и Киевское шоссе), ценовая ситуация сопоставимая», – рассказал «Газете.Ru» руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс» Алексей Иванов. По данным компании TWEED, минимальная стоимость сотки на Рублевке и Ильинке до 15 км от МКАД – от $45 тыс. «Это участки со всеми коммуникациями. Естественно, лесные участки будут стоить дороже. Средний бюджет покупки в сегменте без подряда на Рублевке – 1,5 млн долларов за 15 соток»», – уточняет руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED Ирина Калинина.

Помимо этого, эксперты наблюдают  постепенное смещение спроса с традиционных направлений на юго-запад.

«Востребованные направления 2011 года в сегменте участков без подряда (Новорязанское, Симферопольское и Новорижское шоссе) в 2012 году сменились на Ярославское, Каширское, Калужское и Киевское шоссе.

Интерес рынка к юго-западному  сектору обусловлен темой Новой  Москвы. Ликвидность поселков Каширского шоссе – следствие недооцененности потенциала направления; сегодня земля без подряда в Домодедовском районе стоит в 1,5-2 раза дороже, чем на аналогичном расстоянии от МКАД по развитому Симферопольскому направлению. Лидерство Ярославки в структуре спроса на рынке участков без подряда также вполне закономерно. За последний год здесь вышло более десятка новых проектов, конкуренция обострилась, а покупатель только в выигрыше – выбор на любой вкус и кошелек», - рассказала Екатерина Лобанова.

Более того, по мнению участников рынка, участки на территории «новой Москвы»  сейчас наиболее перспективный товар  в плане роста цен. Но повышение  стоимости возможно только после  озвучивания конкретных планов по развитию территории. «Цены на

присоединенных территориях выросли примерно на 10% еще в прошлом году, сразу после того, как было объявлено о расширении Москвы.

Можно прогнозировать и дальнейшее повышение цен, но только после того, как станут понятными конкретные перспективы застройки новых  территорий. Читать полностью: http://www.irn.ru/articles/32687.html

Ценовые индексы 

Первичный рынок – участки без  подряда в организованных коттеджных поселках, где обязательно предусмотрено  полное или частичное проведение коммуникаций и организация минимальной  и необходимой инфраструктуры.

Вторичный рынок – свободные  земельные участки или со строениями, не имеющими материальной ценности, расположенные  в деревнях, садовых товариществах, в дачных некоммерческих партнерствах и др. организационных формах (все, кроме организованных коттеджных поселков) Московской области.

Стоимость земли на расстоянии в 25 км. от МКАД дешевле на 20-50% в зависимости от направления. В среднем и дальнем Подмосковье стоимость участков ниже в 2-5 раз, а ближе к 100 километровой отметке цена за сотку может быть ниже в 5-11 раз по сравнению с районами расположенными рядом с Москвой.

Источник: Земер

На загородном рынке коттеджей  стал выделяться новый формат спроса - на дальнее Подмосковье. Если несколько  лет назад покупкой домов, расположенных  далее 80 км от Москвы, интересовалось около 3% покупателей, то сейчас эта цифра  приблизилась к 6-7%.

Принято считать, что дальняя зона Подмосковья начинается от 50 км от МКАД.

Коттеджные поселки, дома за пределами 60 и даже 100 км от МКАД - свежее явление  на рынке загородной недвижимости. Новая волна под условным названием `ранчо`, или `дальняя дача`, связана  с тем, что ближайший элитный  загород все больше походит на город (инфраструктура, магазины и т.д.).

Сегодня, интерес к `дальним дачам` не просто вырос, но и существенно  изменил представления москвичей  об удаленных от Москвы местностях. Городские и областные власти этот интерес поощряют как могут: в течение нескольких лет велись существенные финансовые вливания в строительство дорог, усиление коммуникаций, создание необходимой инфраструктуры в ранее глухих уголках дальнего Подмосковья.

`Предложение земли в более  отдаленных районах интересно  покупателям также с точки  зрения размера участков: на рынке  ближнего Подмосковья преобладают  небольшие земельные участки,  в среднем по 12-15 соток, а сегодня  существует очень большой спрос  на участки, значительно превышающие  30-50 соток. Все больше клиентов  желают приобрести второй загородный  дом с большим участком земли,  который рассматривается в качестве  дачи и предназначен для отдыха`. `На рынке загородной недвижимости  давно известны места, интересные  элитной московской публике, - Завидово, Конаковское, Рузское и Можайское водохранилища, дальние берега Истринского водохранилища, берега рек Волги и Оки. Все эти места интересны наличием так называемой большой

воды, нетронутой природы с сосновыми  борами, прекрасными охотничьими  и рыболовными хозяйствами и - в сравнении с Москвой - хорошей  экологией`.

Налицо тенденция, при которой  состоятельные люди живут в ближнем  коттедже или особняке рядом с  Москвой, а отдыхают подальше от цивилизации, в полутора-трех часах езды от МКАД. `Как правило, это очень хорошо обеспеченные люди, имеющие квартиру в Москве, коттедж в ближнем Подмосковье и пожелавшие приобрести еще и большую дальнюю резиденцию. У них появилась потребность в девственном лесу без всякого забора и соседей`. Территория `ранчо`, как считают риэлтеры, начинается от одного гектара. В идеале это сочетание поля, леса и, может быть, даже небольшого водоема на одном участке. `Появление супербольших `ранчо` - 50 га и более - будет связано с приобретением крупными компаниями земельных владений для строительства корпоративных объектов. Фактически это может быть собственным домом отдыха, например, с рыболовецкими заказниками`.

Риэлтеры неоднократно подчеркивали, что заказчики становятся все более придирчивыми в выборе участков и домов. Обеспеченному клиенту хочется уже не просто купить элитный домик на шести сотках элитной земли, но и позволить себе нечто большее. Например, иметь свою конюшню, эллинг для своего водного самолета. Возможно, у покупателей больших участков есть особое хобби - выращивать земляничные поля, желтые розы или карликовые новогодние елки. `Конечно, `ранчо` для них - это не постоянная резиденция, это место для отдыха, куда можно поехать с друзьями на выходные, каникулы, окунуться в дикую природу и отдохнуть от `беверлихиллзской` цивилизации.