Оценка стоимости земельных участков и сделок с ними

Градостроительное (территориальное) зонирование непосредственно влияет на спрос на земельные участки и их стоимость. Для города характерно полифункциональное использование земельных участков. 
 
В целом определение земельного участка может выглядеть следующим образом: это ограниченная часть земли, имеющая определенный правовой режим, целевое назначение (разрешенное использование), включающая находящийся в границах поверхностный слой земной коры, замкнутые водоемы, лес и растения. Описание границ участка дается в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и в кадастровом деле земельного участка. 
 
Государственный земельный кадастр содержит систему необходимых сведений и документов о распределении по категориям земель, о качественной характеристике и народнохозяйственной ценности земель. Данные государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению при планировании использования и охраны земель, при их изъятии и предоставлении, определении платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель. Ведение государственного земельного кадастра обеспечивается топографо-геодезическими, картографическими, почвенными, агрохимическими, геоботаническими и другими обследованиями и изысканиями. 
 
Кадастровый план дает точное описание границ земельного участка, которые определяются списком точек углов поворота границы участка, расстояниями между этими точками и собственно углами поворота. Границы участка могут быть закреплены в натуре на земной поверхности. 
 
Над одной точкой земной поверхности может быть несколько земельных участков на разных уровнях (наземный, надземный, подземный), у которых может быть несколько различных пользователей. 
 
Одна из важнейших характеристик земельного участка — его площадь. Различают физическую и геодезическую площадь. Физическая площадь земельного участка — это площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности земли (склонов, оврагов, обрывов и т.д.), т.е. то, что можно обмерить в натуре. Геодезическая площадь земельного участка определяется по координатам углов поворотов границы, это площадь многоугольника, получающегося при проекции границ участка на плоскость, в которой установлена геодезическая система координат.

При описании участка в кадастровых документах указывается его геодезическая площадь. 
 
Государственный земельный кадастр является системой учета земель. Системой же фиксации и государственного подтверждения прав собственности на землю и иное недвижимое имущество является Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП). 
 
В современном российском праве ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору соответствующего земельного участка либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (ГК РФ, ст. 34, п. 3). 
 
При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное. При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с егоназначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора — судом. 
 
Внесенные в 2004 г. поправки в Закон «Об ипотеке» предусмотрели ипотеку в силу закона на земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств или средств целевого займа, а также на земельный участок (право аренды на него), на котором производится строительство или приобретается жилой дом на кредитные (заемные) средства. 
 
Ипотека может быть установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, не принадлежащие залогодателю. В этом случае при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые имел залогодатель в отношении собственников этих зданий и сооружений (ГК РФ, ст. 320, п. 5).

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие  непосредственное влияние на оценку недвижимости:

- земля не является  результатом предшествующего труда;

- пространственно ограничена;

- незаменима другими средствами производства;

- обладает постоянством  местоположения;

- не изнашивается при  правильном использовании;

- территориально разнокачественная;

- характеризуется специфической  полезностью каждого конкретного  земельного участка;

- обладает плодородием  и в сельском хозяйстве наиболее  эффективно используются все  ее полезные качества;

- практически во всех  сферах деятельности человека (кроме  сельского и лесного хозяйства)  выступает в основном в качестве  пространственного операционного  базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Следует различать термины  «земля» и «земельный участок», которые  используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется  в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть  территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:

- внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

- внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков  для подключения инженерных сетей,  коммуникаций связи и т.д.

В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение  земельного участка: «Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая  фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном  кадастре и документах государственной  регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное  использование, форму законного  владения. Земельный участок может  быть делимым и неделимым. Неделимым  признается земельный участок, который  по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки».

Оценка земли применима  не только к пустующим, незастроенным  землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и  построек и существует необходимость  в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

- различие в налогообложении  земли и строений (налог на  имущество и земельный налог);

- требуется отдельная  оценка земельного участка от  улучшений при применении затратного  метода определения стоимости  недвижимости;

- принятие решений о  сносе имеющихся улучшений в  целях лучшего и наиболее эффективного  использования земельного участка.

Главный элемент земельных  отношений - земельная собственность.

При оценке земельного участка  необходимо учесть связанный с ним  набор прав. Распространенные права, требующие оценки:

1) полное право собственности  - возможность использования свободного  от арендаторов участка любым  законным способом;

2) право аренды - возможность  владения земельным участком  по договору аренды.

В соответствии с Законом  Российской Федерации «О плате за землю» использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а также землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду. Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а  стоимость прав его аренды. Стоимость  прав аренды - это сумма, которую  готов заплатить потенциальный  покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью  получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при  определении цены продажи права  аренды земельного участка, при определении  стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения  договора аренды.

 

1.3 Государственный кадастр  недвижимости, понятие, сущность,

назначение.

 

Государственный кадастр  недвиимости — систематизированный свод сведений об учтённом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населённых пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. Основное назначение: организация оборота прав зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кадастровой деятельностью является выполнение управомоченным лицом (кадастровый инженер) в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учёта сведения о таком недвижимом имуществе (кадастровые работы).

Правовую основу регулирования  кадастровых отношений составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Кадастровый учёт и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на основе принципов  единства технологии его ведения  на всей территории Российской Федерации, обеспечения общедоступности и  непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений, сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.

Содержащиеся в государственном  кадастре недвижимости документы подлежат постоянному хранению; их уничтожение  и изъятие из них каких-либо частей не допускаются.

Действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр  недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование  такого недвижимого имущества с  характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в  качестве индивидуально-определенной вещи (далее — уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ сведений о недвижимом имуществе, называются кадастровым учётом.

Кадастровый учет осуществляется в  отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Сведения, содержащиеся в ГКН являются общедоступными. Заказать их можно через портал государственных услуг Росреестра (https://portal.rosreestr.ru). К сожалению, по состоянию на август месяц 2011 года отсутствует возможность получения выписки в бумажном виде посредством почтового отправления, как то предусмотрено приказом Минэкономразвития № 75 от 27.02.2010 (см. письмо Росреестра от 10.08.2011), Росреестр обещает обеспечить доступность этой функции «в ближайшее время».

 

 

1.4. Земельный рынок как  часть рынка недвижимости

 

Оценщики рассматривают  стоимость в контексте рынков недвижимости, поэтому исследование рынка является важной частью процедуры  оценки. Рынки недвижимости отличаются от рынков других товаров и услуг  экономическими характеристиками и  поведением покупателей и продавцов, а также характеристиками находящихся  в обороте товаров. Рынки недвижимости подразделяются на сегменты исходя из различий между типами недвижимости и их привлекательности для различных  участников рынка.

В процессе определения стоимости  земли (в частности, рыночной стоимости) знание оценщиком земельного рынка  позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации  сопоставимости других земельных участков. Чтобы определить рыночную стоимость, оценщику необходимо идентифицировать и проанализировать земельный рынок  или рынок недвижимости в целом, оказывающие влияние на стоимость  оцениваемого земельного участка.

Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения.

В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов  рынка земли.

1. Российская Федерация (Президент, Государственная дума. Совет Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.

2. Юридические лица —  коммерческие и другие организации,  в том числе иностранные.

3. Граждане и их объединения,  семьи, народы и, в определенных  случаях, иностранные граждане.

Учет специфики рынка  недвижимости позволяет более обоснованно  оценить текущее влияние основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности земли как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком конкретного сегмента земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

При оценке стоимости земельных  участков необходимо учитывать следующие  особенности земельного рынка:

■  объекты на рынке земли сложно стандартизировать, сортировать и покупать по образцам, поскольку каждый земельный участок имеет конкретное местоположение и физические характеристики, кроме того, ценность участка в значительной мере зависит от внешнего окружения;