Оценка стоимости земельных участков и сделок с ними

а) по форме, т.е. по документальному оформлению ее. Как правило, сделки в земельных отношениях имеют регламентированную законом форму, преимущественно типовую. В частности, купля-продажа земельных участков гражданами осуществляется в форме купчей, подлежащей нотариальному заверению;

б) по процедуре заключения, нарушение которой может повлечь также незаконность сделки. Так, нотариально заверенная купчая на земельный участок гражданами подлежит регистрации в местной администрации. Однако, если данная последовательность нарушена и вначале осуществляется регистрация купчей, а потом ее нотариальное заверение, то это является основанием оспаривания ее в суде.

Местная администрация, которая осуществляет сделки по купле-продаже земельных  участков, воспользовавшись правовым вакуумом в связи с отменой  большей части статей действующего ныне ЗК РФ, сильно осложнила процедуру  заключения этих сделок, поставив перед  гражданами — собственниками земельных  участков множество преград на пути осуществления их конституционного права по распоряжению принадлежащими им земельными участками, установив  сложнейшую процедуру для его  реализации.

Для того, чтобы убедиться, какого высочайшего уровня достиг бюрократизм, граничащий с абсурдом, достаточно перечислить множество различных справок и документов, которые необходимо представить гражданину, вздумавшему продать собственный земельный участок. Так, земельный комитет Ленинского района Московской области для осуществления подобного рода сделки затрачивает около 2-х месяцев, а за вызов представителей различных служб районного масштаба и получение различных документов необходимо вносить установленные многочисленные поборы в больших размерах. Комитет определил предоставление следующих документов:

1) копии  свидетельства на право собственности  на земельный участок (предварительно  для нотариальной конторы нужно  получить от местной администрации  справку о размерах земельного  участка, об отсутствии арестов,  запрещений на дом и земельный  участок, судебного спора и  задолженности по налогам с указанием о том, кто постоянно проживает по данному адресу);

2) протокола  согласования границ земельного  участка с соседями, который подписывается  главой местной администрации,  землеустроителем и собственниками  смежных земельных участков;

3) справки  о наличии на участке магистральных  подземных коммуникаций, которая выдается районным архитектором;

4) справки  из бюро технической инвентаризации  о принадлежности домовладения  с указанием площади земельного  участка по землеотводным документам, с указанием оценки домовладения, общей полезной площади (в том числе жилой), износа основного строения, в том числе самовольно построенной общей полезной площади;

5) справки  из бюро технической инвентаризации (БТИ) в нотариальную контору  на предмет оформления купли-продажи  с указанием места нахождения  земельного участка, с указанием  краткой характеристики домовладения, зарегистрированной в материалах  БТИ на праве частной собственности;  срок действия этой справки  10 дней.

После предоставления в земельный комитет всех указанных  материалов тот посылает на место  геодезиста (землеустроителя) для осуществления  кадастровой оценки земельного участка. Для чего собственник земельного участка пишет заявление на имя  председателя комитета по земельным  ресурсам и землеустройству о  подготовке кадастрового дела на принадлежащий  собственнику земельный участок  и выдает план, участка для оформления купли-продажи (дарения) земельного участка, гарантируя оплату этой процедуры.

Так, если кадастровая служба при измерении  земельного участка найдет разницу  между планом земельного участка  БТИ более чем в 50 метров, этого будет достаточно, чтобы вновь вызывать БТИ для повторного составления плана и для повторного получения нового свидетельства о праве собственности на земельный участок. Спрашивается, при чем же здесь собственник земельного участка?

Стоимость всего земельного участка и каждого  квадратного метра определяются, исходя из земельно-кадастровых карт, составленных много лет тому назад  и почти не уточняющихся. Невольно возникает вопрос: зачем же вызывать геодезистов и снова платить  деньги? Неудивительно, что при такой  оценке земельных участков квадратный метр земли может стоить неодинаково. Здесь нет преград на пути к  произволу;

в) по содержанию земельно-правовой сделки, в которой должны быть отражены существенные ее условия, а последние можно подразделить на установленные законом. Так, при продаже земельных участков в ходе приватизации государственных или муниципальных предприятий в плане приватизации должны быть отражены: ситуационный план земельного участка; данные об его границах, размерах, местоположении, экологических и инженерно-геологических условиях и др.

При переходе имущества в порядке наследования или дарения взимается специальный  налог с этого имущества в  соответствии с Законом РФ от 12 декабря  1991 г. «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» с соответствующими изменениями и дополнениями.

При совершении этих сделок необходимо знать, что если общая стоимость переходящего в  собственность физического лица имущества превышает необлагаемый минимум (при наследовании он составляет 850-кратный минимальный размер оплаты труда, а при дарении 80-кратный), взимается указанный налог. Поэтому очень важно произвести правильную оценку имущества;

Государственная налоговая служба РФ в письме от 24 декабря 1993 г. № НП-4-02/200 «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» разъясняет, что с доходов, получаемых гражданами от продажи земельных участков или земельных долей уплачивается подоходный налог в установленных размерах;

устанавливаемые сторонами. Например, каждая из сторон вправе определить в качестве существенного условия земельно-правовой сделки состояние земельного участка в момент продажи; порядок передачи проданного земельного участка; освобождения его от хранящихся на участке материалов и т. п.;

г) по продаваемому объекту. Например, согласно п. 2 Указа Президента РФ от 14 июня 1992 года №631' не подлежат продаже земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, проезды, дороги и т. п.);

земли заповедников, памятников природы, национальных природных  и дендрологических парков, ботанических садов; земли оздоровительного и  историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения  сельского хозяйства, использования  и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению и др.

Специальные правила земельно-правовых сделок заключаются  в следующем.

1. Земельно-правовые  сделки совершаются под контролем  государства, полномочия которого  осуществляют органы местной  администрации, т.е. надведомственные органы. В частности, сделки купли-продажи и аренды земли подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (п. 1. ст. 131 ГК РФ); сделки приватизации земельных участков приватизируемых предприятий через конкурс или аукцион осуществляются через комитеты по управлению имуществом и фонды имущества; договоры залога земельных участков подлежат нотариальному удостоверению и т. п.

В соответствии с Федеральным Законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» этот процесс определяется межведомственной комиссией, ею выдается заключение, которое подписывается десятью членами.

Для осуществления  регистрации в каждом районе создана  регистрационная палата. 

2.2. Государственная регистрация  земельно-правовых сделок

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним — юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения  прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

1. Государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

2. Земельно-правовые  сделки ограничиваются кругом  субъектов, в который могут  входить лишь лица, предусмотренные  законом. В частности, субъектами  сделок купли-продажи земли в  России не могут быть иностранные  физические и юридические лица, за исключением случаев, предусмотренных  законом; при продаже участков  собственникам приватизированных  предприятий на конкурсной или  аукционной основе участниками  этих конкурсов (аукционов) могут  быть только собственники приватизированных  предприятий; собственником земли  по результатам конкурса (аукциона) может быть лишь победитель  его (лицо, наибольшим образом  удовлетворившее конкурсные требования  или предложившее в ходе торгов  максимальную цену).

3. Земельно-правовые  сделки ограничиваются видами  земель, которые могут быть объектами  этих сделок. В частности, не  подлежат продаже при приватизации  государственных и муниципальных  предприятий земли, предоставленные  для ведения сельского хозяйства,  использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами  и подверженные биогенному заражению;  земельные участки, находящиеся  во временном пользовании и  др.

4. Земельно-правовые  сделки осуществляются по особой, предусмотренной законом форме,  нарушение которой влечет за  собой, с одной стороны, возможное  признание данной сделки недействительной, а с другой — возможность  привлекать к ответственности  лиц, виновных в нарушении этой  формы и процедуры. Так, для  выделения земли под ведение  крестьянского (фермерского) хозяйства  заинтересованные лица должны  подать письменное заявление  в местную администрацию, которая,  в свою очередь, обязана в  месячный срок выделить земельные  доли заявителя-работника сельхозпредприятия  и членов его семьи в натуре. С одной стороны, неподача заявления  или досрочное (до истечения  месячного срока) требование решения  земельного вопроса не гарантировано  законом к исполнению, а с другой — задержка сверх месячного срока с выделением земли влечет для виновных установленный законом штраф.

5. Земельно-правовые  сделки регламентированы законодательством  таким образом, чтобы посредством  их обеспечивалось рациональное  использование земель, вовлеченных  в сферу этих сделок. Это достигается  тем, что дополнительно к договорным  обязательствам лица, получившие  земельный участок по земельно-правовым  сделкам, обязаны использовать  его с соблюдением всех установленных  правил: эффективно, рационально, в  строго целевом назначении и  т. п.

Правовое  обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется через механизм применения наказаний за нарушение договорных обязательств: расторжение сделок, условия которых нарушаются; взыскание  убытков, причиненных нарушением договорных обязательств; иные неблагоприятные  последствия. Рассмотрим их по отдельности.

Наказания за нарушение договорных обязательств (сделок в сфере использования  земли) можно подразделить на законные (установленные действующим законодательством) и договорные (определенные договором).

Законные наказания выражаются в применении административной, уголовной и иной юридической ответственности за нарушение тех или иных условий договора. Так, административная ответственность наступает за самовольное строительство на арендуемом участке не предусмотренного договором объекта; загрязнение земель химическими или радиоактивными веществами; порчу и уничтожение плодородного слоя почвы и др.

Особенностью  законных наказаний за нарушения  отдельных условий земельно-правовых сделок является их применение государственными органами и должностными лицами в  соответствии с Положением о государственном  земельном контроле, нормами Кодекса  об административных правонарушениях, УК и УПК.

Договорные наказания, в отличие от законных, применяются по инициативе одной из сторон земельно-правовой сделки в случаях, когда, таковые предусмотрены договором и ситуация (основание применения данного наказания) соответствует диспозиции договорной санкции.

Договорные  наказания за нарушение земельно-правовых сделок можно подразделить на следующие  разновидности:

а) неустойка за нарушение договорных обязательств — денежная сумма, предусмотренная в земельно-правовом договоре за нарушение определенного вида договорных обязательств, как виновное, так и невиновное. Например, за несвоевременное внесение арендной платы за арендуемый земельный участок; нарушение порядка пользования арендатором земельным участком;

б) пеня за просрочку договорных обязательств. Отличается от неустойки длящимся характером действия. Если, например, неустойка применяется в виде одноразового 3% штрафа за несвоевременное внесение арендной платы, то пеня — в виде 0,05% штрафа за каждый день просрочки внесения этой платы.

Договорные наказания могут  применяться по двум основаниям:

а) по требованию потерпевшей стороны договора, если противоположная сторона согласна с предъявленными требованиями (решение дела на претензионном уровне);

б) по решению суда (арбитражного суда), если противоположная сторона не согласна с требованиями потерпевшей стороны.

Если условия земельно-правовых сделок нарушаются, то они подлежат расторжению, что предусматривается: