Оценка стоимости земельных участков и сделок с ними

В период с ноября 1989 г. По март 1990 г. Верховным советом СССР были приняты законы об аренде, о  собственности и о земле. Эти  законы разрешили гражданам арендовать земельные участки как внутри, так и вне колхозов и совхозов. Данные законы также предоставили право  владения землей, включая наследуемое  право работать на земле, но без прав купли-продажи и залога земли.

К началу земельных реформ 1990 гг. в России сформировался многоцелевой Государственный земельный кадастр  как единая интегрированная система  сведений о правовом, природном и  экономическом положении земель, направленная на решение задач управления в различных сферах экономики.

В конце 1990 года Верховный  Совет РСФСР одобрил пакет, состоящий  из трех законодательных актов по земельной и аграрной реформе: Закон  о крестьянском хозяйстве, Закон  о земельной реформе и Закон  о социальном развитии в сельской местности. Эти законы дали крестьянам право продажи земли районному  Совету, обеспечили механизм наделения  крестьян землей, освободили крестьянские хозяйства от госзакупок, земельного налога на 5 лет, разрешили использовать наемный труд и обеспечили гибкий максимальный размер землевладения.

С августа 1991 г. проведение аграрной и земельной реформ осуществлялось в границах территории всей страны. В декабре 1991 г. вышел Указ Президента «О неотложных мерах по проведению земельной реформы» и Постановление  Правительства РФ «О порядке реорганизации  колхозов и совхозов». На основании  этих документов колхозы и совхозы  должны были принять решение о  переходе к частной собственности.

С 11 октября 1991 г. принят Закон  «О плате за землю», который установил, что использование земли в  Российской Федерации является платным. Формами платы за землю являются земельный налог, арендная плата, плата  за временное пользование землей, плата за приобретение земельных  участков в собственность, плата  за приобретение права аренды земельных  участков, компенсационные платежи  за потери сельскохозяйственного производства, плата за пользование земельным  участком при установлении сервитута.

Платежи за землю направляются на финансирование мероприятий по охране земель и повышению их плодородия, освоению новых земель, обустройство территории, на компенсацию затрат на эти цели собственников земельных  участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, а также на проведение землеустройства (включая работы по установлению границ земельных участков в натуре, изготовлению их планов или  чертежей границ), ведение государственного земельного кадастра, проведение мониторинга  земель, осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель.

От 19 марта 1992 г. Постановлением Правительства Российской Федерации  были утверждены новые свидетельства  о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного  назначения и договора временного пользования  землей сельскохозяйственного назначения.

25 августа 1992 г. Постановлением  Правительства Российской Федерации  «О совершенствовании ведения  государственного земельного кадастра  в Российской Федерации» было  утверждено Положение о порядке  ведения государственного кадастра, признана необходимость координации  ведения земельного кадастра, обеспечения  поэтапного перехода на автоматизированный  метод получения, обработки, хранения  и предоставления его данных. Кроме того, была указана необходимость  проведения инвентаризации земель  населенных пунктов.

Важными стали Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании  земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и  Гражданский кодекс Российской Федерации, которые отнесли земельные участки  и все, что прочно с ними связано, к недвижимости. Это повлекло за собой изменение многих положений  земельного кадастра, касающихся научных  и методических основ земельной  регистрации, учета и оценки земель. Указом были введены новые формы  свидетельства на право собственности  на землю и других регистрационных  документов. В декабре 1993 г. были изданы указы Президента РФ: «О налогообложении продажи земельных участков и операций с землей»; «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»; «Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы»; Положение о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в Российской Федерации; Основные положения о залоге недвижимого имущества – ипотеке.

Принятие Конституции  Российской Федерации 12 декабря 1993 года разрешило главный спорный вопрос в сфере земельных отношений. Конституция закрепила право  частной собственности на землю  в Российской Федерации и свободу  распоряжения землей как одно из основных неотъемлемых прав человека, охраняемых законом.

В 1994 году деятельность органов, ведающих земельным кадастром в  России, была направлена на реализацию вышеуказанных законов, указов Президента РФ и постановлений Совета Министров  РФ. К наиболее значимым документам можно отнести Постановление  Правительства Российской Федерации  от 3 ноября 1994 года «О порядке определения  нормативной цены земли», установившей ее в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка.

В 1997 году были продолжены работы по формированию автоматизированной системы  государственного земельного кадастра и регистрации прав на землю. В  субъектах РФ были разработаны и  утверждены региональные программы  создания систем государственного земельного кадастра.

В содержание земельного кадастра, в соответствии с Федеральным  законом «О государственном земельном  кадастре» от 2 января 2000 г., включено получение достоверных сведений о земельных участках и территориальных  зонах как основных единиц кадастрового учета. Все прочие действия (ведения основного и текущего учета земель, составление баланса земель, бонитировка почв и экономическая оценка земель, государственное управление земельными ресурсами и др.) включены в земельную информационную систему.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. определил, что государственный земельный  кадастр – это систематизированный  свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель Российской Федерации, о кадастровой стоимости, месторасположении, размерах земельных  участков и прочно связанных с  ними объектов недвижимости. В государственный  земельный кадастр также включают информацию о субъектах прав на земельные  участки.

Объектом земельного кадастра является земельный фонд Российской Федерации, независимо от его ведомственной  принадлежности, форм собственности, целевого назначения и вида использования. Земля  имеет важное значение как предел суверенитета государства, как основа жизнедеятельности народов, как природный ресурс, как территориальный базис, как средство производства, как составная часть единой глобальной экологической системы и как элемент рыночных товарно-денежных отношений.

Современный Государственный  земельный кадастр призван обеспечить государство и граждан следующей  актуальной юридически значимой для  развития государства и общества информацией: гарантия прав собственности  и их надежная защита; поддержка  системы налогообложения земли  и иной недвижимой собственности; гарантия ипотечных кредитов; развитие и контроль земельного оборота; проведение государственного контроля за охраной и использованием земель; рассмотрение земельных споров; проведение земельной реформы, включая приватизацию земли; развитие территорий, планирование и эффективное использование земельных ресурсов; рациональное использование окружающей среды.

Земельный кадастр – это  единая информационная система описания на бумажных и электронных носителях  всех земельных участков и прочно связанного с ними недвижимого имущества  в границах государства для его  административно-территориальных образований  по правам собственности, владения и  пользования, местоположению, физическим и техническим характеристикам и параметрам, оценочной стоимости, ограничениям использования, которая сопровождается кадастровыми картами и индивидуальными кадастровыми номерами земельных участков.

Государственный земельный  кадастр содержит систему следующих  необходимых документированных  сведений: месторасположение и границы  земельных участков и территориальных  зон; целевое назначение и правовое положение земель; качественная характеристика и ценность земель; прочно связанные  с земельными участками объекты  недвижимости; земли и границы  территорий, на которых осуществляется местное самоуправление; земли и  границы субъектов Российской Федерации; земли и границы Российской Федерации.

В соответствии с федеральным  законом от 29 ноября 2004 г «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и  некоторые другие законодательные  акты Российской Федерации, а также  о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» налоговой базой  стала являться кадастровая стоимость  земли.

Составной частью земельного кадастра является государственный  кадастровый учет земельных участков, который осуществляет посредством  внесения необходимой и достаточной (предварительно формализованной) информации в государственную кадастровую  книгу.

До настоящего времени  учет земель представлял собой процесс  регистрации земельных участков и территориальных зон с внесением  записей в Единый государственный  реестр земель. Теперь создана автоматизированная система ведения государственного земельного кадастра и государственный учет объектов недвижимости (разработанная в соответствии с федеральной целевой программой "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)", утвержденная Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.10.2005 № 745) с целью обеспечить эффективное использование земли и иной недвижимости, вовлечение их в оборот и стимулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества.

Назначение автоматизированной системы государственного кадастра объектов недвижимости – создание единой системы, функционирующей на всех уровнях государственного управления недвижимостью, обеспечивающей консолидацию сведений об объектах недвижимости на уровнях субъектов Российской Федерации, обеспечивающей возможность публичного доступа к сведениям единого кадастра объектов недвижимости.

Автоматизированная система  обеспечивает доступность сведений кадастра, прозрачность рынка недвижимости, упрощения процедур оформления сделок с недвижимостью за счет создания системы электронного взаимодействия между органами (организациями) по формированию, кадастровому учету, технической инвентаризации, оценке, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органами по управлению государственным и  муниципальным имуществом, налоговыми и другими органами, увеличение поступлений  земельного налога и арендной платы  за землю в бюджеты всех уровней.

Информация об объектах недвижимости поступает в систему в электронном  виде, в том числе и о координатах  объекта. Перед внесением сведений об объекте в единый кадастр объектов недвижимости, информация проходит тщательный контроль на корректность семантических  и графических данных. При внесении в кадастр, сведения об объектах капитального строительства привязываются к  сведениям о земельных участках, на которых они располагаются. Для  привязки объектов используются их координаты.

Таким образом, проведение земельной  реформы еще раз подчеркнуло  необходимость государственного земельного кадастра как системы информации, обеспечивающей осуществление государственного регулирования земельных отношений  и управления земельными ресурсами  в Российской Федерации. 

1.2. Понятие земельных  участков как объекта недвижимости, их

особенности при оценке.

Земля обладает рядом достоинств в качестве товара и предмета обеспечения (залога). 
 
1. Во-первых, ограниченность предложения земли, практически бесконечный срок службы, исключительная роль в жизни общества обеспечивают ей стабильную ценность.  
 
2. Во-вторых, в отличие от зданий и сооружений земельный участок не подвержен физическому износу (за исключением продуктивных земель сельскохозяйственного назначения), что устраняет риск снижения или потери стоимости вследствие повреждений и разрушений. 
 
Понятие земельного участка является центральным в земельном законодательстве. За рубежом (США, Англия, Швеция и т.д.) под земельным участком понимается конус с вершиной в центре Земли, сечением в земной коре по границе участка и основанием, уходящим вверх. Все, что находится в конусе: недра, полезные ископаемые, здания, постройки, инженерные коммуникации, относится к земельному участку. 
 
В России пока нет аналогичного обобщенного законодательного определения земельного участка. Все, что ниже почвы (плодородного слоя), принадлежит государству, и пользование регламентируется Законом Российской Федерации «О недрах». Все, что выше земной поверхности и находящихся на ней зданий, строений, сооружений, принадлежит государству, и пользование регламентируется Воздушным кодексом Российской Федерации. Ограничения по высоте и глубине устанавливаются отдельно в каждом конкретном случае. 
 
В состав элементов земельного участка, на которые распространяется право собственности, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации входят находящиеся в границах земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, лес и растения (ГК РФ, ст. 261). 
 
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений ? это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. 
 
Все земли поселений используются в соответствии с их генеральными планами, правилами землепользования и застройки, проектами планировки и застройки, которые определяют основные направления развития территорий. 
 
Целевое назначение и разрешенное использование земель — важный принцип российского земельного права. Существенной категорией для ипотечного кредитования земли является категория разрешенного использования земли. Если по целевому назначению земли поселений отнесены к специальной категории земель (одной из семи, установленных Земельным кодексом Российской Федерации), то правилами землепользования и застройки определяется градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально , что в конечном счете служит важной экономической характеристикой земельного участка.