Оценка стоимости земельных участков и сделок с ними

Для описания земель в XVI в. было создано специальное учреждение - Поместный приказ, которое стало  общегосударственным руководящим  центром, объединяющим все межевые, кадастровые и крепостные работы. Описания земель проводились лицами, называвшимися писцами, дозорщиками  и мерщиками. Писцовый наказ 1622 г. возлагал на писцов измерение пашни, перелогов, сенокосов, лесов и других угодий. Количество земли исчислялось приблизительно. Сведения о земле отражали в писцовых книгах. Их составляли в двух экземплярах: один посылался в Москву в Поместный  приказ, а второй предназначался для  воевод, наместников и дьяков.

Писцовые книги имели  юридический и правовой характер. При их заполнении проверяли права  землевладельца на описываемые земли. Купля-продажа земли, обмен земельными владениями, передача земель по наследству подтверждались документами и отражались в писцовых книгах. Эти книги признавались государством в качестве важнейшего доказательства прав на землю, а сама запись в них получила характер земельной  регистрации. Составление писцовых книг велось по населенным пунктам.

В писцовых книгах освещались и финансовые вопросы: оценка имущества, размеры обложения налогом. Запись этих книг содержит показатели своеобразной русской статистики населения, землевладения, культуры, финансов и т. д. В книгах, наряду с учетом и регистрацией земель, дается их классификация по качеству с выделением четырех групп - добрые, средние, худые и очень худые. Для классификации земель использовались данные об урожайности, видах угодий и физических свойствах почв. Оценочной  формой были различные окладные единицы - соха, обта, выть, лук, сошка. Постепенно они заменяются большой московской сохой - единицей податного счета, соответствующей определенному размеру чистого дохода.

Кроме писцовых книг, в которые  заносились все земли, составлялись окладные, приправочные полевые, строенные, засечные, отказные, дозорные и вотчинные  книги. В окладных книгах отражались только земли, приносящие доход, с указанием  размера. В приправочных книгах - служилые земли с указанием кому какие принадлежат и по каким документам. Полевые книги составляли при межевании, на их основе появились межевые книги, в которых отражались границы землевладений. В строенных книгах регистрировалось количество земли, отведенной под строительство городов, с указанием их местонахождения. Отказные книги содержали описание раздач, засечные - описание земель по границам государства, в дозорные книги заносили земли, находящиеся в разорении и подлежащие конфискации. Вотчинные книги давали сведения для распределения тягла между населением вотчины с учетом имущественного положения крестьян. Таким образом, собираемая информация могла быть использована для управления территориями и проведения земельной и налоговой политики Российского государства.

Следующий этап развития кадастра был обусловлен политикой Петра I, он уничтожил поместную систему, сравнял прежние поместья с вотчинами  и ввел подушную подать. В результате качественный учет земель и их оценка утратили свое значение. Вместе с тем  значительно повысилась точность полевых  измерений, впервые основанная на геометрии  и применении геодезических инструментов. Однако замыслы Петра I о производстве сплошного межевания выполнить  не удалось, и первое генеральное  межевание было начато в 1754 г. Оно  было основано на писцовом наказе 1684 г. и помимо учета земель имело елью лишение прав владения и изъятия  не соответствующих документам земель. Такой формальный подход привел к  возбуждению споров соседствующих  владельцев даже в случаях отсутствия взаимных претензий до начала межевания. Это вызывало отрицательное отношение  землевладельцев к самой идее генерального межевания и предопределило его неудачный исход.

Главная задача межевания 1765 г. состояла в регистрации казенных и других земельных владений. На каждый уезд составлялись межевые книги  и планы с указанием землевладельцев, местоположения и общего количества земель, их распределения по угодьям  и составлением перечня угодий по провинциям и губерниям. К планам прилагались алфавитные реестры  с характеристикой землевладений  и отражением проведенных измерений. Кроме того, при межевании составлялись экономические описания, содержащие сведения о качестве пахотных земель.

В 1837 году министерство государственных  имуществ приступило к разработке нового земельного кадастра. Были проведены большие работы по съемке и определению размеров усадебных земель, пашни, сенокосов, пастбищ. Каждое из этих угодий делилось на несколько разрядов. На основе собранных данных об урожайности за 12 лет определяли условный валовой доход пашни и сенокосов. Из дохода исключалась стоимость семян, расходы на удобрения, обработку почвы, перевозку продукции и определялся условный чистый доход. По данным о средних рыночных ценах на сельскохозяйственные продукты вычисляли условный чистый доход в денежном выражении.

Дальнейшее развитие и  совершенствование системы учета  и оценки земельных ресурсов стимулировалось  такими этапными реформами, как отмена крепостного права в 1861 г., предусматривавшая  выкуп земли крестьянами у  помещиков, отмену взимания выкупных платежей в 1905 г. и Указ 1906 г., дающий крестьянам право выделения или выхода из общин.

19 февраля 1861 года был  подписан Манифест об отмене  крепостного права и Положения  о крестьянах, вышедших из крепостной  зависимости.

Отмена крепостного права  положила начало коренным изменениям в положении крестьянства. Началось развитие капитализма, в процессе которого крестьянство из сословия феодального  общества превращалось в сословие капиталистического общества. Втягиваясь в обстановку товарного хозяйства и рыночных отношений, крестьянское хозяйство  постепенно утрачивало натуральный  характер и становилось товарным.

Таким образом, в период наиболее динамичного развития хозяйственных  отношений в России межевание  имело следующие основные цели:

Юридическая - определение и укрепление формальными юридическими законами границ земельных владений с составлением соответствующих юридических документов.

Сельскохозяйственная - устранение неудобных условий землепользования (чересполосица, сильная извилистость границ и т. п.).

Финансовая - определение доходности владений для исчисления налога на основе подробной съемки и оценки угодий.

Земельная собственность  могла быть: единоличной (крестьянина, помещика, учреждения); общей для  нескольких лиц с указанием доли каждого; общинной; в виде права в  чужой вещи (например, право крестьян на помещичьей земле пасти скот, ловить рыбу, въезжать в лес и  т. п.).

Реформа сохранила в руках  крестьян значительную часть земельной  площади, находящейся в их распоряжении до воли. Но досталась им земля далеко не даром. Не одному поколению пришлось нести за нее тяжелые платежи по цене, заведомо завышенной против действительной стоимости. Платежи эти сопровождались особой выкупной операцией в форме земельного кредита. Притом ссудное обеспечение не требовало волеизъявления тех, кому оно предназначалось, и ссуды назначались подневольно, причем - на выкуп земли, которую крестьянин уже давно считал своей, а следовательно, признавал несправедливым платить за нее.

Новая аграрная политика России 1906 – 1910 гг. связана с именем Петра  Аркадьевича Столыпина. 19 ноября 1906 г вышел в свет Указа императора Николая II - «Об изменении и дополнении некоторых постановлений об крестьянском землевладении». Главное содержание реформы составило разрушение общины и насаждение частной крестьянской земельной собственности. Разрешением продажи и купли наделов облегчался отлив бедноты из деревни, и происходила концентрация земли в руках зажиточных крестьян.

Накануне реформы формы  землевладения и землепользования в России отличались большим разнообразием, которое было связано с различием, как природных условий, так и  исторических судеб населения. Землепользование практически сохраняло сословно - феодальный характер, когда наряду с формирующейся буржуазной частной  собственностью существовали и другие виды собственности на землю. Крупнейшим собственником являлось государство (казна). В 1905 году ему принадлежало почти 35 % общего землевладения в  европейской России (или 138 млн. десятин).

По реформе 1906 - 1910 годов  к началу 1916 года общину покинуло в  общей сложности примерно 27 % крестьянских семей, увеличив частную (подворную) надельную  землю на 14 % (около 16 млн. десятин).

Собственность юридических  лиц (включая церкви, монастыри, города, посады, учреждения) составляла менее 2 %.

Земли Сибири, Дальнего Востока, Средней Азии и Закавказья, в основном, принадлежали казне и Кабинету. В  Сибири крестьяне владели государственной  землей на праве пользования, а фактически присваивали ее практически неограниченно.

Основными тенденциями развития в области земельных отношений  в России к началу ХХ века были значительное сокращение дворянской земельной собственности, некоторое уменьшение государственной  и увеличение площадей крестьянского  землевладения.

Закон 1910 года еще более  жестко проводил линию на ликвидацию общины и переход к частному крестьянскому  землевладению. Он предусматривал обязательность перехода к личной собственности  на землю в общинах, где за предшествующие 24 года не было общих земельных переделов. В этих общинах крестьяне автоматически становились новыми собственниками своих наделов.

Всего с 1906 по 1915 год 2,8 млн. крестьянских хозяйств заявили о закреплении  земли в собственность (30 % их общего числа). Закреплена земля была за 2,0 млн. хозяйств (22 %), которым отошло в  собственность 13, 9 млн. десятин, или 16 % всей надельной земли.

Значительная часть крестьянства сопротивлялась выходу из общины своих  товарищей. Из всех подавших в 1906 - 1914 годах  заявления о выделе только 27 % получили на это от общины согласие, 67 % решали вопрос через земство.

Перераспределение земельной  собственности в пользу частного крестьянского землевладения дополнилось  механизмом земельной аренды в виде надельной, внутринадельной, внешненадельной аренд и аренды казенных земель.

Необходимые сведения о земле  содержались в «Поземельной книге» и «Межевой книге». В «Межевой книге» описывали границы землевладений  и отражали происходящие изменения  в размещении границ между землевладениями, связанные с куплей-продажей части  владения. В «Поземельной книге» фиксировали  обладателей прав на землевладения  и отражали сведения о совершаемых  с землей сделках. Государство, имея такие сведения, могло выполнять  фискальную функцию, а землевладельцы могли защищать в суде свои права  и решать межевые споры.

После 1917 года земельные  отношения в России резко изменились. Одним из первых законодательных  актов о земле был Декрет «О социализации земли» 1918 года, причем этим актом была закреплена всенародная  собственность на землю, трудовой характер землепользования, учреждено равное право на пользование землей, исходя из потребительско-трудовой нормы землепользования на землях сельскохозяйственного значения. А положения «О социалистическом землеустройстве» и «О мерах перехода к социалистическому землепользованию» 1919 года закрепили две основные формы: государственную и коллективную. Одновременно с этим земля фактически перестала являться объектом налогообложения. В то же время государство нуждалось в сведениях о земле. Эта потребность определяла состав сведений земельного кадастра и порядок его ведения.

Кадастр представлял собой  сведенные в единую книгу регистрационные  сведения по землепользователям, а  также количественные и качественные характеристики земель. Основой ведения  кадастра являлась развернутая система  регулярно проводившихся за счет государственных средств съемок и обследований земель сельскохозяйственного  назначения и лесного фонда. Сведения о землях промышленности и территориях  городов и других поселениях (в  силу их малого влияния на планирование промышленного производства) приводили  в кадастре укрупнено и недостаточно.

Регистрацию проводили в  государственных земельно-кадастровых  книгах районов (городов) и именовали  государственной регистрацией землепользований. Выполняли ее должностные лица районной землеустроительной службы, персонально  отвечающие за достоверность регистрируемых сведений о землепользовании.

Начиная с 1955 года, был введен государственный учет наличия и  распределения земли по угодьям  и землепользователям, а также  государственная регистрация всех землепользований по единой общесоюзной  системе. В последствии в 1970 году Совет Министров СССР утвердил положение  «О государственном контроле за использованием земель», возложив контроль на Советы народных депутатов и землеустроительные службы системы Министерства сельского хозяйства и продовольствия СССР.

За годы советской власти были созданы три основные вида кадастров: сельскохозяйственных территорий, водный и лесной. Все основные учетные и отчетные кадастровые документы создавались в виде государственных актов на право пользования землей, списков землепользователей, земельно-кадастровых книг предприятий и организаций и др., а также в виде планово-картографических документов. Все вышеперечисленные документы создавались в рукописной форме, и имели достаточно низкую точность. Координаты точек на границах между коллективными хозяйствами определялись с точностью от 1 до 5 метров, а на населенные пункты не всегда имелись карты и планы даже масштаба М 1: 5 000.

После национализации российские земли до времени внесения в 1990 году поправок в Конституцию РСФСР 1976 года не знали права частной собственности. Они без оплаты передавались физическим и юридическим лицам в вечное, бессрочное пользование.

С 1989 года было принято большое  количество нормативно-правовых документов, в той или иной степени связанных  с содержанием и ведением государственного земельного кадастра. Они были направлены на осуществление земельной реформы, предусматривающей претворение  в жизнь новых земельных отношений, формирование многоукладности землевладения  и землепользования, переход к  рыночным отношениям.