Оценка стоимости земельных участков и сделок с ними

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ (РГТЭУ)

 

Факультет  ресторанно-гостиничного бизнеса и услуг

Кафедра экономики  недвижимости

Специальность 080502 «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)

 

ДОПУЩЕНА К ЗАЩИТЕ

 

Зав. кафедрой, проф. __________Панкратов  Е.П.

 

«__» ___________ 2013г.

 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

(ДИПЛОМНАЯ РАБОТА)

 

Тема: «Оценка стоимости земельных участков и сделок с ними»

 

Выполнила: студентка

4 курса очно-заочной формы  обучения

по сокращенной программе

Шатилова Анастасия  Викторовна

 

«__»____________2013г._______________

(подпись)

 

Научный руководитель ВКР:

Пацкалев Александр Федорович,  доктор экономических наук, профессор.

 

«__»____________2013г._______________

(подпись)

Москва 2013

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ (РГТЭУ)

 

Факультет ресторанно-гостиничного бизнеса и услуг

название факультета

 

 

УТВЕРЖДАЮ

Зав. кафедрой экономики недвижимости

название кафедры

          _________             Панкратов Е.П.

подпись            Ф.И.О

 

«_____» ___________ 2013 г.

 

 

З А Д А Н И Е

 

по выполнению выпускной  квалификационной работы (дипломной  работы, бакалаврской работы, магистерской диссертации)

 

студентке_________Шатиловой Анастасии Викторовне______________,

(Ф.И.О)

обучающейся по специальности (направлению подготовки), специализация/профиль/магистерская программа 080502 «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)», специализация экономист-менеджер .

 

1. Тема выпускной квалификационной  работы (дипломной работы)  «Оценка стоимости земельных участков и сделок с ними»____________________

утверждена приказом проректора по учебной работе от «__» ___20__ г. №___.

 

Руководитель выпускной  квалификационной работы (дипломной  работы) Пацкалев Александр Федорович,  доктор экономических наук, профессор.

(Ф.И.О, уч. степень,  уч. звание)

___________________________________________________________________

 

Срок сдачи студентом  законченной ВКР на кафедру до «__»_________20__г.

 

2. Исходные данные для  выполнения ВКР________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

3. Содержание структурных  частей ВКР и перечень обязательных  вопросов по каждой части  ________________________________________________________

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

 

4. Перечень графического  материала (обязательные таблицы,  схемы, графики и др.):______________________________________________________________

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

 

5. Календарный план выполнения  и представления ВКР:

№	Структурные части ВКР	Срок выполнения
		по календарному плану	фактически

 

Руководитель выпускной  квалификационной работы            __________________________

                                                                                                                        (подпись руководителя)

 

Задание принял к исполнению                                                    __________________________

                                                                                                 (подпись студента)

 

Дата получения задания  по ВКР                                          «____»____________20__ г.

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

Введение…………………………………………………………………………...6

Глава 1. Теоретические  основы развития земельного рынка

1.1. Современные тенденции  развития земельного кадастра  в России………..8

1.2. Понятие земельных  участков как объекта недвижимости, их

особенности при оценке…………………………………………………………21

1.3 Государственный кадастр  недвижимости, понятие, сущность,

назначение………………………………………………………………………..27

1.4. Земельный рынок как  часть рынка недвижимости……………………….29

Глава 2. Правовые основы регулирования земельных  отношений и государственной  регистрации сделок с землей.

2.1. Понятие земельно-правовой  сделки………………………………………33

2.2. Государственная регистрация  земельно-правовых сделок………………41

2.3. Основные направления  государственной политики по управлению земельным фондом………………………………………………………………49

Глава 3. Методические основы оценки земельных участков

3.1. Стандарты оценки и  виды стоимости……………………………………..51

3.2. Подходы и методы оценки земельных участков………………………….56

3.3 Виды моделей массовой  оценки……………………………………………60

3.4. Оценка стоимости земельных  участков, занятых производственным комплексом в г. Зеленограде……………………………………………………65

3.5. Разработка предложений  по совершенствованию рынка земельных участков…………………………………………………………………………92

Заключение………………………………………………………………………….

Библиография……………………………………………………………………….

Введение

Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики.

Необходимость в  получении достоверной стоимости  земельных участков испытывают как  государственные так и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, проведении рациональной земельной и налоговой политики.

Для обеспечения  рационального использования земельных  ресурсов с 13 декабря 1968 года ведется  государственный земельный кадастр, содержащий совокупность достоверных  и необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении  земель. Земельный кадастр включает регистрацию землепользования, учет количества и качества земельных  угодий, бонитировку почв и экономическую  оценку земель.

Государственный земельный  кадастр имеет важное народнохозяйственное значение. Его данные широко применяются  при решении многих вопросов, связанных  с использованием земельных ресурсов. С помощью земельно-кадастровых  данных можно определить место земельных  ресурсов в составе национального  богатства страны, устанавливать  задания по повышению продуктивности использования земельных ресурсов путем перевода земель из одной категории  в другую, трансформации и улучшения  угодий, мелиорации земель, борьбы с  эрозией почв, кислотностью, засолением, заболачиванием земель, давать оценку экономической эффективности планируемых  мероприятий.

На сегодняшний  день в Российской Федерации сложились  адекватные предпосылки для формирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за землю, находящуюся  в государственной и муниципальной  собственности, а также государственной  политики в области оценки земель для целей налогообложения.

Одним из решающих условий эффективного использования  земельных ресурсов в условиях переходной экономики является методически  корректное определение цены земли, обеспечивающее установление обоснованных размеров разного рода платежей за землю, и в первую очередь величины земельного налога. При этом принципиальное значение приобретает поиск такой  расчетной величины, которая бы в  полной мере соответствовала экономическим  реалиям конкретного этапа общественного  развития. Проблема заключается в  том, что в современных экономических  условиях отсутствуют методические основы для расчета объективно обоснованной равновесной цены земли. Сложившаяся ситуация объясняется следующими причинами.

Во-первых, отечественные  методы экономической оценки земли, использовавшиеся в дореформенный  период, создавались без учета  применения их в условиях современной  рыночной экономики.

Во-вторых, известные  зарубежные методы не ориентированы  на слабо предсказуемую кризисную  экономическую ситуацию и такие  рынки земли, как российский, который  находится в стадии формирования, неустойчив и не соответствует общепринятым стандартам функционирования. Поэтому  вряд ли можно рассчитывать на получение  достоверных результатов, применяя широко используемые за рубежом методы капитализации доходов, либо капитализации  затрат на конкретном земельном участке.

В-третьих, в России еще не накоплена достоверная  информационная база об операциях с  землей, на основе которой могли  бы быть использованы некоторые зарубежные методики, в частности методы аналогии, простой, либо основанной на математических статистических моделях экстраполяции.

Именно поэтому  сегодня крайне острой и актуальной представляется проблема разработки научно обоснованной методики определения  равновесной цены земли, которая  способна учитывать особенности  российских условий.

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические  основы развития земельного рынка

1. Современные тенденции развития земельного кадастра в России

 

Кадастр как общественное явление известен с давнего времени, когда человек начал обрабатывать землю. История развития земельного кадастра в России определяется, прежде всего, уровнем экономического развития и характером отношений собственности. А начинается эта история с  образованием государства и развитием  налогообложения. Объединение в 882 году двух крупнейших политических центров  древних славян, Киевского и Новгородского, под властью Киева, положило начало существованию могущественного  древнерусского государства – Киевской Руси. Отсюда берет истоки отечественный  земельный кадастр, об этом свидетельствуют  некоторые статьи «Пространной Русской  правды» Владимира Мономаха. Существовавший в то время качественный учет земель имел упрощенный характер. «Русская правда»  сохранила сведения о подразделении  земель только по видам угодий - дворовые, пахотные, пустопорожние, охотничьи  угодья (без указания почвенных различий). Первые переписи земель с характеристикой  их качества и количества относятся  к XII в. Очень подробное описание многочисленных и разнообразных  доходов с земли сделано в  уставных грамотах новгородского князя  Святослава и смоленского князя  Ростислава.

Исторически сложилось, что  земельный кадастр в России включал  такие составные части, как учет и регистрацию земель, естественноисторическое  и экономическое описание земель, оценку земель.

На развитие древнего земельного кадастра определенное влияние оказало  монгольское владычество. Для верного  учета и сбора дани проводилась  перепись жителей и их имущества, а поскольку главной доходной статьей являлась земля, то при раскладе дани учитывалось ее количество и  качество. Брались на учет пространства целых княжеств и поземельное  владение каждого частного лица.

Наиболее яркое и полное описание земельных владений в России относится к периоду ликвидации феодальной раздробленности и возникновения  централизованного государства. В  описаниях приводились сведения о количестве земель во владениях, давалась оценка этих земель путем приведения их к определенным условным единицам. Основной единицей податного обложения считалась соха. В связи с этим система переписи земель получила название сошного письма. Кроме налоговых целей описание земель по сошному письму имело большое значение для определения количества ратников, лошадей и продовольствия, необходимых для обороны. Раздача земель за службу и необходимость приведения вотчинных и поместных земель в соответствие с отправляемой службой стали одной из основных причин частых переписей земель в XV - XVI вв. При царе Иване IV (Грозном) были описаны почти все земли России, а некоторые из них - даже по нескольку раз.