Оценка стоимости земельных участков и сделок с ними

На практике данная статья ЗК не всегда соблюдается. Местные органы власти не имеют права вынуждать  граждан приобретать в собственность  земельный участок, предоставленный  им в бессрочное пользование (до вступления в силу ЗК), т.к. это противоречит данной статье ЗК.

2. Юридических лиц (за исключением указанных в п. 1, ст. 20 Земельного Кодекса РФ) обязали переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. (п. 2 ст. 3 Вводного Закона № 137 ФЗ от 25 октября 2001г.).

Впоследствии сроки обязательного  переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками для юридических лиц  неоднократно продлялись.

Несоблюдение сроков переоформления права пользования земельными участками  на право аренды или приобретение земельных участков в собственность  обусловлено высокими ставками аренды земли, устанавливаемых отдельными местными органами власти или их нежеланием на переоформление права выкупа. По действующим ставкам многие юридические  лица не имеют финансовых возможностей переоформить права на земельные  участки.

Необходимо обратить внимание, что данное положение п. 2, ст. 3 Вводного Закона № 137 ФЗ от 25 октября 2001 г. не вполне корректно с п. 3 ст. 20 ЗК РФ, согласно которому право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у юрлиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется, причем каких-либо ограничений срока указанного права Кодексом не предусмотрено. Законы и иные правовые акты не должны противоречить Конституции РФ, которая имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории России (п. 1 ст. 15 Конституции РФ).

Согласно п. 3 ст. 35 Конституции  РФ никто не может быть лишен своего

имущества иначе как по решению суда. Поскольку право  постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком является имущественным  правом и, соответственно, относится  к имуществу, а Вводный Закон  № 137-ФЗ от 25 октября 2001 г. не предусматривает  судебного порядка его прекращения, то, следовательно, указанная норма  Вводного Закона прямо противоречит Конституции РФ.

Переоформление права  пользования земельными участками  на право аренды или приобретение земельных участков в собственность  для юридических лиц, получивших участки в бессрочное пользование  до принятия ЗК, не является обязательным к исполнению.

3 Еще одной важнейшей задачей является решение проблемы индивидуализации земельных участков. Она становиться возможна при проведении государственного кадастрового учёта, в результате которого каждый участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его экономическую и качественную оценку. Все характеристики участка содержаться в электронном виде. Причем не только его геодезические координаты, но и параметры участка, наличие или отсутствие капитальных строений на нем, наличие особенностей, сервитутов (ограничений, которые имеются по данным участкам) и даже наличие соседей. Фактически в кадастре должны быть представлены полные сведения о каждом участке.

В России уже создана кадастровая  стоимость земли. Вся недвижимость должна также учитываться в единой учетной системе. Соответственно появится кадастровая стоимость не только земельных участков, но и недвижимости. В перспективе она станет базой  налогообложения на недвижимое имущество.