Оценка бизнеса

Конкуренция. Прогнозируя  объем ожидаемых выгод, приносимых собственностью, аналитику нужно  помнить, что конкуренция стимулирует  постоянный переток ресурсов в те отрасли и сферы, где их использование  приносит максимальную отдачу и способствует выравниванию доходов.

Принцип соответствия. Объект оценки, характеристики которого не соответствуют  рыночным потребностям, скорее всего  будет оценен ниже среднего уровня. К характеристикам можно отнести  уровни удобств и услуг, технологии, оснащенность производства и т.д.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и  прогрессии. Регрессия имеет место, когда оцениваемый объект оценки характеризуется улучшением. Рыночная цена такого объекта не будет отражать его реальную стоимость и может  быть даже меньше затрат не его производство. Эффект регрессии может проявляться  в случае, когда оцениваемый объект существенно отличается в лучшую сторону от окружающих его по назначению и масштабу. Эффект прогрессии это  положительное воздействие несоответствия на стоимость. То есть когда стоимость  среднего по качеству объекта оценки завышается благодаря благоприятному окружению.

Принцип изменения. Объекты  оценки постепенно изнашиваются. Изменение  политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка, уровень цен и стоимость объектов. Стоимость объекта оценки, поэтому  оценивается на определенную дату, которая указывается в отчете об оценке.

Принцип зависимости. Стоимость  объекта оценки зависит от многих факторов внешней и внутренней среды, поэтому их необходимо тщательно  изучать и использовать в оценке. Например, в оценке недвижимости существенную роль играет местоположение объекта, в  оценке машин и оборудования –  фактор износа.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – синтез всех трех групп принципов, рассмотренных  ранее. Наилучшим и наиболее эффективным  использованием (ННЭИ) называется вариант, который:

-  отвечает всем правовым требованиям и ограничениям;

-  физически осуществим;

-  экономически эффективен;

-  максимально продуктивен.

То есть обеспечит объекту  оценки наивысшую текущую стоимость. ННЭИ чаще всего используется в оценке недвижимости для определения наилучшего варианта использования земельного участка или участка с постройками, используется также при определении  наилучшего варианта реструктуризации в оценке бизнеса и в других случаях.

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный между оценщиком  и заказчиком в соответствии с  гражданским законодательством  Республики Казахстан.

По договору на проведение оценки оценщик обязуется выполнить  услуги для установления рыночной или  иной стоимости объектов оценки, а  заказчик обязуется оплатить эти  услуги.

В случаях, предусмотренных  законодательными актами, оценка объекта, в том числе повторная, должна быть произведена на основании решения  суда или уполномоченного органа.

К договору на проведение оценки применяются нормы Гражданского кодекса Республики Казахстан о  договоре возмездного оказания услуг.

Договор на проведение оценки должен содержать:

1) реквизиты заказчика  и оценщика:

-  для физического лица — фамилию, имя, отчество (при его наличии), место жительства;

-  для юридического лица — наименование, место нахождения (почтовый адрес), банковские реквизиты;

2) наименование и (или)  место нахождения объекта (объектов) оценки, вид определяемой стоимости;

3) вид оценки;

4) вид объекта оценки;

5) сроки проведения оценки;

5-1) указание на стандарты  оценки, которые будут применяться  при проведении оценки;

6) условия, порядок и  размер оплаты за оказываемые  услуги;

7) права, обязанности и  ответственность сторон;

8) реквизиты документа,  подтверждающего право собственности  заказчика на объект оценки, либо  иные основания, предоставляющие  право заказчику на заключение  договора об оценке;

9) реквизиты лицензии  на право осуществления деятельности  по оценке имущества (номер  и дату выдачи лицензии с  указанием органа, выдавшего ее).

По результатам проведенной  оценки составляется отчет об оценке в двух экземплярах, один из которых  хранится у заказчика, второй — у  оценщика. Требования к форме и  содержанию отчета об оценке устанавливаются  в нормативных правовых актах  в области оценочной деятельности.

Отчет, составленный оценщиком, являющимся индивидуальным предпринимателем, подписывается им и заверяется его  личной печатью.

Отчет юридического лица, имеющего лицензию на осуществление оценочной  деятельности, подписывается оценщиком  — физическим лицом, утверждается руководителем  юридического лица либо уполномоченным им лицом и заверяется печатью.

В случае, если оценка проводилась  несколькими оценщиками по разным объектам оценки, входящим в состав оцениваемого объекта оценки, отчет подписывается  каждым оценщиком с указанием  объектов оценки, по которым он проводил оценку.

В отчете об оценке должны быть указаны:

1) наименование (фамилия,  имя, отчество (при его наличии)  оценщика;

2) номер и дата выдачи  лицензии на право осуществления  деятельности по оценке имущества;

3) вид определяемой стоимости;

4) дата составления отчета  и дата оценки;

5) наименование и (или)  место нахождения и описание  объекта (объектов) оценки;

6) подходы к оценке  и методы оценки, используемые  при проведении оценки;

7) стандарты оценки, используемые  при проведении оценки;

8) фактические данные, используемые  при проведении оценки, с указанием  источника их получения;

9) обоснование расчета;

10) результат оценки;

11) иные сведения, необходимые  для полного и однозначного  толкования результата проведенной  оценки.

Оценка не может проводиться  оценщиком, если:

-  в отношении объекта оценки оценщик имеет либо приобретает вещные или обязательственные права вне договора;

-  оценщик является акционером, учредителем, работником, собственником, участником, кредитором, дебитором, спонсором юридического лица - заказчика, либо оценщик - физическое лицо является близким родственником или свойственником с заказчиком - физическим лицом;

-  оценщик - юридическое лицо, в котором руководитель либо уполномоченное им лицо состоит в близких родственных или свойственных связях с заказчиком - физическим лицом и (или) руководителем либо уполномоченным им лицом юридического лица [1].

Не допускается вмешательство  заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки, в том числе ограничение  круга вопросов, подлежащих выяснению  при проведении оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки не может выражаться в процентном отношении к определяемой стоимости объекта оценки и устанавливается  по соглашению сторон до выполнения работ.

Страхование гражданско-правовой ответственности оценщика является одним из условий, обеспечивающих защиту интересов потребителей услуг оценщика.

Страхование гражданско-правовой ответственности оценщика, возникающей  вследствие причинения вреда в результате проведения оценки, осуществляется в  порядке, определенном законодательными актами Республики Казахстан.

Стандартами оценки в Республике Казахстан признаются стандарты  оценки, разработанные в соответствии с законодательством Республики Казахстан и утвержденные уполномоченным органом [15, 16, 17, 18, 18, 19, 20, 21, 22].

Оценщики при осуществлении  оценочной деятельности имеют право  использовать международные стандарты  в области оценочной деятельности, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

Стандарты оценки являются общеобязательными для всех субъектов  оценочной деятельности и распространяют свое действие на всей территории Республики Казахстан.

Стандарты оценки не относятся  к нормативным документам по стандартизации, принятие которых осуществляется в  соответствии с законодательством  Республики Казахстан о техническом  регулировании.

Оценщик имеет право:

1) самостоятельно применять  методы оценки и подходы к  оценке в соответствии со стандартами  оценки и (или) с международными  стандартами с указанием источника;

2) требовать от заказчика  при проведении оценки обеспечения  доступа к объекту, а также  в полном объеме к документации, необходимой для осуществления  оценки;

3) получать у заказчика  разъяснения и дополнительные  сведения, необходимые для осуществления  оценки;

4) привлекать по мере  необходимости на договорной  основе к участию в проведении  оценки иных оценщиков либо  других специалистов;

5) отказаться от проведения  оценки в случаях, если заказчик  нарушил условия договора, не  обеспечил предоставление необходимой  информации об объекте оценки;

6) запрашивать в письменной  или устной форме у третьих  лиц информацию, необходимую для  проведения оценки, за исключением  сведений, составляющих государственные  секреты, коммерческую и иную  охраняемую законом тайну.

В случае, если отказ в  предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность  результатов оценки, оценщик указывает  это в отчете.

Оценщик обязан:

1) соблюдать при осуществлении  оценочной деятельности требования  настоящего Закона, стандартов оценки, а также иных нормативных правовых  актов Республики Казахстан;

1-1) соблюдать правила  деловой и профессиональной этики,  утвержденные палатой оценщиков,  членом которой он является;

1-2) состоять членом только  одной палаты оценщиков;

2) сообщать заказчику  о невозможности своего участия  в проведении оценки вследствие  возникновения обстоятельств, препятствующих  проведению объективной оценки;

3) обеспечивать сохранность  и конфиденциальность документов, получаемых от заказчика и  третьих лиц в ходе проведения  оценки;

4) предоставлять по требованию  представителя уполномоченного  органа и заказчика лицензию  на осуществление деятельности  по оценке имущества;

5) не разглашать конфиденциальную  информацию, полученную от заказчика  и третьих лиц в ходе проведения  оценки, за исключением случаев,  предусмотренных законодательными  актами;

6) осуществлять непосредственное  обследование объекта и представлять  заказчику отчет об оценке;

7) вести книгу отчетов  проведения оценки с указанием  нумерации договоров на проведение  оценки в хронологическом порядке;

8) хранить составленные  отчеты об оценке в течение  5 лет;

9) в случаях, предусмотренных  законодательными актами Республики  Казахстан, предоставлять копии  хранящихся отчетов об оценке  или информацию государственным  органам по их законному требованию [1].

Оценщик несет ответственность  за:

1) нарушение требований  нормативных правовых актов в  области оценочной деятельности, а также стандартов оценки, правил  деловой и профессиональной этики;

2) разглашение сведений, составляющих государственные секреты,  коммерческую тайну;

3) недостоверную оценку;

4) сохранность и целостность  документов и другой информации, предоставляемой ему для проведения  оценки;

5) не предоставление копий  отчетов об оценке или информации  государственным органам в случаях,  установленных законодательными  актами Республики Казахстан  [1]. 

 

2.2 Основные направления  правового регулирования оценочной  деятельности в Республике Казахстан

Государственная политика в  области оценочной деятельности определяет основные требования к оценщикам  и оценочной деятельности, устанавливает  правовые основы регулирования и  саморегулирования оценочной деятельности.

Целью Концепции развития оценочной деятельности на 2010-2020 годы является изложение основ государственной  политики в области развития оценочной  деятельности на современном этапе [23].

Основные задачи Концепции  заключаются в следующем:

-  обеспечение защиты прав собственности на имущество за счет объективной рыночной оценки его стоимости;

-  формирование и развитие цивилизованного саморегулируемого рынка оценочных услуг;

-  разработка, внедрение и поддержание единых правил добросовестной конкуренции на отечественном рынке оценки;

-  совершенствование системы подготовки и переподготовки кадров профессиональных оценщиков;

-  формирование и поддержание нормативно-правовой базы оценочной деятельности как одного из стержневых элементов казахстанской экономики;

-  совершенствование государственного контроля за деятельностью оценщиков;

-  создание системы общественного контроля субъектов оценочной деятельности;

-  защита интересов оценочного сообщества от непредусмотренного законодательством вмешательства государственных органов и должностных лиц;

-  обеспечить эволюционный переход от лицензирования к саморегулированию оценочной деятельности [23].

Для достижения намеченных целей необходимо решить следующие  задачи:

-  разработать и утвердить государственную программу развития оценочной деятельности в Республике Казахстан на среднесрочный период;

-  создать системы и организационную структуру саморегулирования оценочной деятельности;

-  совершенствовать нормативную правовую базу оценочной деятельности;

-  создать постоянно действующий Межведомственный совет по оценочной деятельности;