Оценка бизнеса

К примеру, в странах Европы и США профессия оценщика формировалась  в основном путем саморегулирования. Практикующие оценщики объединялись в  соответствующей профессиональной корпорации, созданной по типу объединений  лиц других свободных профессий (адвокатов, юристов, аудиторов и  т. д.). Данная форма регулирования  принята в большинстве государств. В некоторых из них, в частности  в Великобритании, функция контроля за деятельностью оценщиков законодательно закреплена за профессиональными организациями.

На туманном Альбионе первоначально  оценочная деятельность возникла в  рамках профессии сюрвейера (от англ. surveyor – землемер) в середине XIX столетия. В 1981 году король предоставил профессиональным сюрвейерам Хартию на право саморегулирования [10].

В США существует развитая система профессионального саморегулирования  оценочной деятельности, где с  середины 30-х годов действует  Институт оценки, в настоящее время  объединяющий более 15 тыс. членов. В  последнее десятилетие введено  лицензирование оценочной деятельности. До этого же оценщиком мог стать  каждый. Причиной для перехода к  государственному лицензированию стали  убытки американских кредитно-сберегательных институтов в результате некомпетентной и некачественной оценки.

Во Франции в основном регулируется оценка недвижимости для  суда, а также оценка сельскохозяйственных земель и лесных массивов. В связи  с этим еще в 1990 году Французский  институт оценки недвижимости (IFEI) обратился  к крупнейшим профессиональным организациям с предложением о внедрении общих  принципов деятельности членов профессиональных организаций оценщиков. А в 1993 году впервые издана Хартия оценщиков  недвижимости (Charter of real EstateValuers) [10].

В Германии к практике оценочной  деятельности предъявляются многочисленные требования, законодательно закреплено требование к ведению сборников  цен купли-продажи, в которых регистрируются и оцениваются сделки с земельными участками.

В Китае с активизацией экономических реформ возросла потребность  в независимой оценке имущества. В 1989 году при содействии правительства  в КНР официально появилась профессия  – оценщик. Основным документом, регулирующим оценочную деятельность в Поднебесной, является положение об оценке государственной  собственности, изданное Государственным  советом в 1991 году [10].

В результате всего вышеперечисленного появились первые признаки деградации оценочной деятельности как высококвалифицированной  профессии. На ней начали действовать  лица предлагающие оценить имущество  по любой цене, которую назначит заказчик, оплачивающий эту работу. С каждым годом количество таких  лицензированных псевдооценщиков  становилось все больше, что сформировало в обществе устойчивое недоверие  к результатам их работы. В этих условиях банки и другие субъекты реальных рыночных отношений начали создавать свои службы оценки, которые  в силу корпоративных интересов  старались завысить стоимость залогового имущества, что и явилось первопричиной  развития ипотечного кризиса.

Следует отметить, что уже  в преддверии кризиса начала появляться потребность в объективной оценке, в связи, с чем встал вопрос о повышении достоверности отчетов, а осуществить даже выборочную экспертизу отчета уполномоченному органу без  помощи квалифицированны оценщиков, стало  физически невозможно. Если на первом этапе лицензирования уполномоченный орган мог в течение 2-3 лет проверить  работу всех оценщиков с выездом  на место, то на сегодня для этого  не хватит и 10 лет.

Следует отметить, что, помимо национальных законодательств, оценочная  деятельность регулируется международно-правовыми  нормами. Глобальные стандарты оценки разрабатываются Международным  комитетом по стандартам оценки (IVSC), который объединяет профессиональные организации оценщиков более  чем 50 стран [11].

В государствах СНГ, в том  числе и в Казахстане, оценочная  деятельность переживает период становления. Для гармонизации законодательств  стран Содружества по инициативе ряда национальных организаций в  области оценки создан и уже действует  Координационный совет оценщиков.

С течением времени правоприменительная  практика по оценочной деятельности в рамках рыночных процессов и  результатов форсированного развития строительного сектора в нашей  республике предопределила необходимость  пересмотра оценочной деятельности, в том числе и на институциональном  уровне. Так, в ноябре 2010 года Парламент  принял поправки в законы, целью  которых является совершенствование  и упорядочение системы рынка  оценочной деятельности. В целях  имплементации позитивного опыта  в области оценочной деятельности установлен постепенный переход  от государственного контроля оценки имущества к саморегулированию  оценочной деятельности субъектами оценки. В связи с этим на первоначальном этапе законодательно закреплены основы оценочной деятельности путем консолидирования разрозненных субъектов – оценщиков  в предлагаемые саморегулируемые палаты, осуществляющие организацию данной деятельности на рынке соответствующих  услуг.

Для повышения качества оценочных  услуг законом вводится обязательная экзаменация претендента на занятие  оценочной деятельности с целью  проверки уровня его знаний. За уполномоченным органом закреплена компетенция  по разработке и утверждению стандартов оценки, которые будут обязательными  для оценщиков. Правда, оценщики вправе использовать и международные стандарты  оценки.

1.3 Зарубежный  опыт оценочной деятельности

Ни на мировом, ни на европейском  уровне нет сегодня единства в  подходах и методах оценки. В этом отношении интересна как сама немецкая система по регулированию  оценочной деятельности, так и  опыт Германии по ее изменению. Немецкие оценщики считают свою модель максимально  соответствующей рынку и доказательство этому находят в стабильности цен и прозрачности рынка недвижимости, отвечающей интересам государства, бизнеса и граждан. Германия традиционно  относится к группе стран с  четко выдержанной социальной ориентацией  экономики. Среди прочего это  означает широкие возможности государства  по регулированию земельного и других рынков, в том числе путем формирования стандартов и правил осуществления  оценочной деятельности. Сфера регулирования  оценочной деятельности отнесена к  градостроительному законодательству, а непосредственно со стороны  федеральных ведомств за нее отвечает Федеральное министерство транспорта, строительства и развития городов.

19 мая 2010 года Федеральное  Правительство Германии на основании  §199 Градостроительного кодекса  Германии (Baugesetzbuch) после необходимого  согласования с Верхней палатой  Парламента (Bundesrat) утвердило новую  редакцию Правил определения  рыночной стоимости земельных  участков (опубликовано 27 мая 2010 года  в BGB), которые вступили в действие  с 1 июля 2010 года. Одновременно аналогичное  Постановление Правительства от 6 декабря 1988 года (с изменениями  от 18 августа 1997 года) утрачивает  силу [12].

Причины принятия нового Постановления:

-  необходимость корректировки системы через совершенствование методов оценки  и требований к исходной информации, возникшая вследствие мирового кризиса на рынке недвижимости;

-  глобализация рынка недвижимости в соответствии с интересами международных  инвесторов. В частности, этим определяется указание в §1 на понятия «стоимости в обмене» и «рыночной стоимости» объектов недвижимости как синонимов «Verkehrswerte (Marktwerte)». Данное определение соответствует понятию «market value» в RIGS в отличие от ранее применявшегося понятия «open market value» (best price);

-  изменение смежного законодательства, в частности переход на взимание налога  на наследование в зависимости от рыночной стоимости его составляющих.

Данное Постановление  распространяется на все возможные  действия на различных этапах определения  стоимости для различных целей.

Объектом оценки являются как непосредственно земельные  участки (земельный участок и  другие объекты недвижимости по российскому  законодательству), так и права  на них, права на права, а также  такие объекты оценки, для которых  нет рынка. Последний вид объектов является новым в отличие от ранее  действовавшей редакции. В данном случае стоимость определяется на основе рыночно ориентированной модели с учетом всех экономических преимуществ  и недостатков.

Постановление вводит необходимость  учета будущего развития, например, изменения вида использования земельного участка, но только в случае ее достаточной  достоверности на основе конкретных фактов. При этом требуется учесть предполагаемый срок (срок ожидания) до вступления в действие правовых и  реальных условий для реализации этих изменений. Учет будущих изменений  должен быть проведен с достаточной  достоверностью и без спекулятивных  ожиданий. Часто немецкой системе  оценки ставится в упрек то, что  она основана на прошлых фактах, а не на будущем развитии рынка. Но ошибки в прогнозировании обусловливают  приверженность требованию, что только достаточная достоверность оценок будущего развития может гарантировать  точность оценки на текущую дату. ImmoWertV четко и недвусмысленно дистанцируется от прогнозных оценок и ориентируется  на реальные трансакции.

Новое Постановление более  твердо разделяет необходимость  учета внешних факторов, связанных  с ситуацией на рынке недвижимости, капитала (а также общей экономической  и демографической ситуацией  в регионе) и учета внутренних факторов, связанных с самим объектом оценки. В основе разрешенного учета  будущих обстоятельств в Германии продолжает оставаться понятие «срок  остаточной экономической жизни  объекта оценки», который может  измениться из-за модернизации объекта  или недостатков при его эксплуатации.

Высокий уровень оценки недвижимости в Германии базируется на требовании исходить из достаточного количества реальных рыночных цен. Это достигается  уникальной в мировой практике деятельностью  муниципальных экспертных комиссий, систематизирующих все сделки с  недвижимостью, на основе чего выводятся  показатели корректировок, применяемых  практикующими оценщиками:

-  ориентировочные (выровненные) цены на землю;

-  индексы инфляции по каждому сегменту рынка;

-  коэффициенты градостроительной ценности; 

-  факторы сравнения по недвижимости; 

-  ставки капитализации по недвижимости; 

-  факторы учета рыночной ситуации [13]. 

В целом, большинство изменений  в Постановлении фактически формализуют  развитие практики оценки в последние  годы. При этом Германии не потребовалось  кардинально менять требования к  проведению оценки рыночной стоимости. Это объясняет тот факт, что  теперь само Постановление содержит разделы, которые полностью воспроизводят  структуру предыдущей редакции, а  не ее части, как ранее. Единственное – исключены ранее действующие  параграфы, регулирующие оценку стоимости  земельного участка в случае проведения санации или мероприятий по развитию территорий, в случае потерь в стоимости  участков, а также в части определения  размеров участия собственников  участков в финансировании градостроительных  мероприятий. Данное сокращение вызвано  отсутствием необходимости специально обращать внимание на особенности оценки для данных целей, так как эти  особенности уже отражены в соответствующих  параграфах Градостроительного кодекса  Германии.

Одновременно вводятся новые  определения как в части новых  понятий, так и путем изменения  содержания уже действующих определений.

Например, во вводной части  Постановления это касается следующих  базовых вопросов – дата и объект оценки.

«День определения состояния  развития земельного участка» – день определения вида использования  и других параметров разрешенного использования  земельного участка в случае его  отличия по правовым или другим основаниям от даты оценки (дня определения  стоимости), например, в случае изъятия  земельных участков для госнужд.

Сокращено число различных  уровней (стадий) состояния развития земельного участка. Теперь их 4:

1.  Сельскохозяйственные и лесные угодья;

2.  Территории перспективной застройки;

3.  Участки, подготавливаемые к застройке;

4.  Подготовленные под застройку участки.

В итоге обозначение уровня, близкое по смыслу казахстанскому понятию  «особо ценные продуктивные сельхозугодия», в этом списке будет отсутствовать. По мнению немецких экспертов, это может  привести к неминуемому росту  рыночных цен на все сельскохозяйственные угодья [13].

Сами подходы к оценке рыночной стоимости земельных участков не изменились – это, по-прежнему, сравнительный, затратный и доходный подходы. Выбор их применения должен быть определен практикой делового оборота на соответствующих сегментах рынка и особенностями самого объекта оценки. Ранее был уклон на использование сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости как незастроенных, так и застроенных участков. Теперь, в новой редакции, сравнительный подход остался только для оценки собственно земли, прежде всего – незастроенных земельных участков. Но Постановление не исключало и не исключает возможность использования других методов определения стоимости, прямо не описанных в нем. Это не означает, что любые методы можно применять или модифицировать на практике – методы должны соответствовать целям оценки. Причем последнее требование зафиксировано в ряде судебных решений, в том числе в Федеральном административном суде. Например, на практике в качестве дополнительных методов в случаях недостаточности сделок со сравнительными земельными участками используются техники остатка.

Теперь, согласно Постановлению, любой метод определения стоимости  после выведения промежуточного результата должен дополнительно учесть общую ситуацию на локальном рынке  недвижимости и особенности самого объекта оценки (строительные недостатки, отличие от обычного уровня эксплуатации, особенности установления отдельных  доходов от объекта и другие условия, влияющие на стоимость). Это должно исключить использование «сырых»  исходных данных. В итоге применения каждого из подходов должны быть получены результаты исходя из состояния типового аналогичного объекта недвижимости в обычном деловом обороте, а  перед выведением окончательных  результатов – сделаны соответствующие  корректировки на состояние рынка  и особенности самого объекта. Итоговое присваивание весов происходит на основе степени достоверности результата по каждому методу. Таким образом, хотя ImmoWertV не оперирует с понятием «промежуточный результат» по каждому  из методов, все их результаты без  учета ситуации на рынке носят  предварительный характер. Учет специфики  самого объекта происходит после, и  на основе учета рыночной ситуации. Последнее – очевидная необходимость, так как, например, типичная ставка капитализации в рамках доходного  подхода и нормативы затрат в  рамках затратного подхода не могут  учитывать индивидуальные особенности  самого объекта оценки. В качестве основы для рассмотрения обычной  рыночной ситуации или типичного  объекта в отчете требуется сделать  ссылку на соответствующее доказательство [13].