Оценка бизнеса

Очень важно отметить, что  оговоренная последовательность существенным образом влияет на итоговую стоимость.

Сравнительный подход в новом  Постановлении подвергся минимальным  корректировкам. Оценка земли должна осуществляться преимущественно по сравнительному подходу. Рыночные цены застроенных земельных участков должны выводиться из цен сделок с  незастроенными участками. Но если ранее  можно было вместо цен продаж использовать ориентировочные (выровненные) цены земли, которые на начало каждого года в  соответствии с §196 Градостроительного кодекса систематизируются муниципальными экспертными комиссиями по ценовым  зонам и видам использования, то теперь эти цены, с учетом необходимых  корректировок на рыночную ситуацию и особенности объекта оценки, могут только дополнять данные по рыночным сделкам, а не использоваться вместо них. Ранее, например, такие цены часто использовались как основа определения цен реверсии.

Причины такого решения:

1. Необходимость дополнительной  проверки обоснованности для  конкретного случая определения  стоимости этих усредненных показателей.

2. Усреднение цен сделок  с земельными участками не  основано на единой методике. Но роль усредненных показателей  будет усиливаться для определения  налогов.

3. Ориентировочные цены  земли основаны исключительно  на свойствах незастроенных участков, а для определения рыночной  стоимости застроенных участков  необходимо брать факторы сравнения.  Применение ориентировочных цен  земли для оценки застроенных участков означало бы упор на эти факторы, а не на собственно цены сделок с самими аналогами.

4. Анализ и использование  ориентировочных цен земли вместо  цен рыночных сделок имело  бы последствием чрезмерную бюрократизацию  оценки, что не соответствует  интересам ни немецкого государства,  ни рынка [13].

Однако такая новелла  может привести к снижению интереса к развитию теории и практики определения  ориентировочных (выровненных) цен  земли, что всегда считалось одним  из преимуществ информационного  обеспечения рынка недвижимости Германии. При этом требование об определении  границ ценовых зон в интервале 20% колебания цен вокруг средней  – ориентировочной цены земли  – закреплены Конституционным судом  Германии (например, в решении от 7 ноября 2006 г.) в рамках дел, связанных  с установлением налогов на наследство. Предпринятая в период кризиса попытка  верхней палаты Парламента определить 30%-ное отклонение в выровненных  ценах земли по ценовым зонам  как приемлемое для этих целей  в силу необходимости использовать в качестве исходной информации значительное число сделок по каждой ценовой зоне не нашла понимания в Правительстве (из-за необходимости применения этих цен для принятия мотивированных судебных решений).

Кроме того, теперь от оценщика требуется произвести скидку на обесценение  земли застроенного земельного участка  в размере обычных затрат на освобождение участка от улучшений, если это соответствует  обычной практике делового оборота. Это позволяет избежать искусственного вздутия цен. Существенной нормой стал учет отклонения объема фактического использования и застройки или  местоположения оцениваемого земельного участка от обычных для делового оборота условий, от разрешенных  норм или обычных размеров застройки  аналогичных участков в данном месте. Ранее такая норма была ориентирована  на оценку в рамках мероприятий по санированию территорий. Это означает существенное сближение рыночной стоимости  земли и ее стоимости по фактическому использованию при значительном сроке дальнейшей эксплуатации застройки:

 

LV = LVфакт + (LVразр./обычн.  – LVфакт) × 1 // (1+p)n (1)

где LV – рыночная стоимость  всего земельного участка;

LVфакт – стоимость  земли на основе фактического  использования;

LVразр./обычн. – стоимость  земли на основе разрешенного  или обычного использования;

p – ставка капитализации; 

n – остаточный срок  жизни застройки. 

Пример:

LVфакт при плотности  застройки 800 м2 на стандартном  участке 10 соток = 244 €/м2.

LV разр./обычн. при плотности  застройки 1200 м2 на стандартном  участке 10 сот. = 300 €/м2

p = 5%

n = 20 лет

Итог: LV = 244 €/м2 +56 €/м2 x 1/ 1,05 20.

Учет расходов на подготовку земельного участка под застройку (прежде всего на снос существующей застройки), если по физическим или  экономическим причинам такой снос является ожидаемым в обычной  практике, становится для оценщиков  обязательным.

Сама рыночная стоимость  земельного участка, как свободного, должна быть уменьшена на приведенные  затраты по освобождению участка  от застройки с учетом срока ее дальнейшей эксплуатации (по ставке капитализации  для соответствующего вида использования  участка в данной местности). Расходы  на это освобождение должны соответствовать  их рыночному (обычному в деловом  обороте) уровню на дату оценки. Рост или  скидки на данные мероприятия трудно прогнозировать, т.к. возможно, что к  концу срока эксплуатации застройки  требования к очистке грунтов  могут быть существенно увеличены. Для практики Германии характерно то, что дополнительные риски, связанные  с загрязнением почвы, являются существенными. В итоге рыночная стоимость земельного участка при особенно плохом состоянии  участка и застройки может  составлять нулевую величину. Заставить  собственника снести строение закон  позволяет только в случае угрозы безопасности и порядку. Но даже в  этом случае у собственника есть возможность  отсрочить такое решение. В итоге  оценщик обязан предусмотреть реальный срок принятия решения о сносе  строительных и иных улучшений [13].

Правила применения доходного  подхода к оценке единого объекта  недвижимости в новом Постановлении  получили более серьезные изменения. Принципиально они полностью  соответствуют требованиям ранее  действовавших редакций 1988 и 1998 гг. Но новое Постановление определяет три метода, которые при правильном применении должны давать совпадающие  результаты. Кроме того, при оценке доходным подходом, особенно больших  застроенных земельных участков, необходимо условно выделить из общего участка часть, которая не требуется  для существующей застройки и  может, исходя из местных условий, нормативных  требований и своего фактического состояния, использоваться самостоятельно. Данная часть участка должна быть оценена  в рамках оценки земельных участков.

Методы, определяемые новым  Постановлением:

1. Двухстадийный метод  (назван в Постановлении общим  методом доходного подхода):

EV = (RE – p × LVзд.) × V+ LVвсего, (2)

где EV – стоимость в  рамках доходного

подхода;

RE – чистый операционный  доход от эксплуатации объекта  оценки;

p – ставка капитализации  по недвижимости;

q = (1+p)

V – фактор текущей  стоимости аннуитета с учетом  срока экономической жизни застройки; 

LVвсего – стоимость  всего земельного участка как  свободного;

LVзд. – часть участка,  относящаяся к текущей застройке.

2. Одноэтапный метод 

Упрощенный метод –  хорошо работает при сроке дальнейшей эксплуатации зданий не менее 40–50 лет:

EV = RE x V+LVсамост.+ LVзд. / qn, (3)

где LVсамост. – часть участка, возможного уже на дату оценки к самостоятельному использованию.

n – число периодов  получения доходов от застройки.

3. Многопериодный метод  можно использовать при предполагаемых  существенных отклонениях от  обычных для данного рынка  доходах:

 (4)

i – конкретный период (год) в диапазоне до n лет;

Vn– фактор стоимости  аннуитета за период n, при n >b.;

Vb – фактор стоимости  аннуитета за период b.

Первый и второй методы названы методами доходного подхода  на основе обычных для данного  рынка получаемых доходах. Однако и 3-й метод обязан основываться на достоверной информации о периодически получаемых доходах в расчетный  период и стоимости реверсии в  конце него. При этом существует вопрос, как в этом случае провести четкую границу между достаточной  достоверностью на основе объективных  фактов и собственно прогнозом как  субъективной деятельностью? Теперь в  основу расчетов по доходному подходу  должны ложиться данные по «обычно  получаемым рыночным доходам» вместо ранее действующего понятия «стабильные  доходы». В общем виде при всех методах доходного подхода необходимо капитализировать доходы через ставку капитализации по данному типу недвижимости, как обычные для данного сегмента рынка чистые доходы, так и отклонения в чистом доходе при использовании  многопериодного метода. Тем самым  ожидаемое изменение доходности должно рассчитываться на основе действующей  ставки капитализации, а не на методах  прогнозирования, как при применении DCF. По мнению большинства немецких оценщиков, метод DCF при всей видимости  математической корректности вводит в  заблуждение [13].

Причины этого следующие:

1. В теории и на практике  под DCF понимается метод доходного  подхода, при котором исходной  информацией являются не обычные  на дату определения стоимости  доходы, а прогнозируемые. Эти доходы  не капитализируются необычными  ставками капитализации (all over capitalization rate), а особой ставкой дисконтирования,  ориентированной на рынок капитала. В итоге речь идет о признанном  методе оценки бизнеса или  об определении инвестиционной  стоимости.

2. Так как в настоящее  время нет приведенных DCF именно  к оценке объектов недвижимости, то и немецкое экспертное сообщество  не признает его адаптированным  для этих целей. На практике  использование данного метода  не исключено, однако немецкие  суды такие методы не подтверждают, поскольку прежде всего самим  пользователям таких оценок сделанные  вычисления представляются непонятными  и необоснованными [13].

В случае если на дату оценки действующие ставки аренды (доходы) отклоняются от обычных доходов  для данного состояния рынка, это должно приводиться в соответствие с рыночной ситуацией путем корректировок  ставки капитализации, а также дальнейшей корректировкой через скидку/накидку  на индивидуальные особенности объекта  оценки путем анализа нормативных  требований применительно к данной сфере. При этом многопериодный метод  позволяет учесть данные отклонения непосредственно путем использования  фактически действующих ставок, а  в двух других методах данное отклонение должно определяться путем капитализации  различий в обычных и фактических  договорных отношениях.

Доходный подход предполагает обязательность учета при определении  чистого операционного дохода рисков непоступления или снижения арендных платежей, в том числе из-за временного простоя помещений, а также риска  роста непредвиденных расходов на решение  всех связанных с арендными договорами правовых вопросов. Здесь необходимо указать, что длительный простой  помещений должен уменьшать и  сам размер извлекаемых валовых  доходов. На практике это определяет необходимость при анализе получаемых доходов по-разному учитывать  эти два основания снижения чистых доходов.

Учет обязательных платежей и взносов, прежде всего платы  за подключение при использовании  доходного подхода, заключается  в том, что распределение доходов  на долю земли и долю застроенной  части осуществляется как для  земли – без необходимости  внесения платы за подключение, а  собственно земельный участок оценивается  как требующий внесения платы  за подключение. Это существенно  снижает итоговую рыночную стоимость  объекта недвижимости, рассчитанную доходным подходом, так как при  длительном сроке дальнейшей эксплуатации объекта эта разница приближается к размеру самой платы за подключение («общий» доходный метод). В случае одноэтапной («упрощенной») модели разница  несущественна, если ожидается длительный срок эксплуатации.

Если земельный участок  ожидает изменение застройки, то обычные расходы на очистку участка  и снос сооружений обязательно берутся  во внимание. В отличие от использования  затратного подхода, в этом случае (метод I и II доходного подхода) расходы  на очистку не учитывают ожидаемый  срок наступления, даже если они потребуются  через длительный срок. При небольшом  сроке дальнейшей эксплуатации необходимо учесть пониженные затраты на техническое  обслуживание зданий и сооружений.

Затратный подход по-прежнему складывается из стоимости строительных сооружений, прочих сооружений и оборудования, а также стоимости собственно земли. При этом обязательно учитывается устаревание из-за возраста, а также ситуация на рынке недвижимости и особенности самого объекта оценки. Исходными данными на практике служат нормативы обычных затрат на строительство (NHK). В настоящее время действуют в Германии NHK-2000. Попытка перейти одновременно с изменениями в Постановлении об оценке к новым нормативным затратам была признана Федеральным министерством по транспорту, строительству и развитию городов очень проблематичной не только из-за несовершенства их содержательной части, но и в силу общих настроений. Применение аналогичных затрат по фактически сложившимся затратам уже невозможно (исключение такой возможности связано с некритическим переносом оценщиком данных из литературы и периодической печати в отчеты), необходимо четко ссылаться на каталог NHK, определяющий основные строительные затраты. При этом сами каталоги не лишены недостатков. За последние десять лет это уже третий каталог (первый – 1995 г., второй – 2000 г., проект – 2005 г.). Резкий рост накладных расходов (было 16%, стало 22,5%) вызывал у профессионалов рост заложенной инфляции между справочниками NHK 2000 и 2005 гг. В итоге различные справочники даже дают разные стоимости при их применении в рамках затратного подхода к аналогичным объектам. В итоге в 2009 г. Немецкая Палата Архитекторов (BKI) признала необходимость использовать NHK-2000.

Одновременно нововведения не коснутся изменений в модели потерь стоимости из-за возраста по отдельным  элементам зданий. Доказано, что  при правильной эксплуатации здания независимо от сроков обновления его  отдельных частей объект недвижимости можно эксплуатировать. Основополагающим фактором служит изменение требований к самим объектам, а не к их отдельным частям. Оценка земельной  составляющей мало изменилась. Она  должна быть основана на цене сделок с  участками со сравнимыми характеристиками.

Изменения затронули следующее.

Как и во всех других методах, произошла некоторая смена определений  – главное, что затратный подход, как и другие подходы, не будет  ориентирован только на затраты, а в  большей степени, чем раньше, будет  требовать учета ситуации на рынке, точнее, «согласования с рынком». При этом в новом Постановлении  согласование с рынком должно основываться на заключении местной экспертной комиссии, а не каком-то другом мнении.