Оценка бизнеса

Экспертное установление стоимости имущества необходимо во многих ситуациях делового оборота, а отчет о стоимости, составленный экспертом оценщиком должен иметь  доказательственное значение. В целях  упорядочивания деятельности экспертов-оценщиков, а также в целях установления их правового статуса Республика Казахстан установила ряд законов  и других нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность. Если широко определить понятие оценочной  деятельности, то оценка представляет собой суждение кого-либо обладающего  специальными знаниями об объекте окружающей действительности.

Оценка в рамках законодательства РК об оценочной деятельности рассматривается  в контексте установления суждения о стоимости объекта оценки.

Оценочная деятельность - предпринимательская  деятельность, осуществляемая оценщиками, направленная на установление в отношении  объектов оценки рыночной или иной стоимости на определенную дату, если иное не предусмотрено законами Республики Казахстан.

Исходя из логики законодательства об оценке, деятельность, направленная на установление рыночной стоимости, осуществляемая не субъектами оценки, не подпадает  под регулирование законодательства об оценочной деятельности. Отчет, составленный не оценщиками, не может иметь доказательственного  значения и такая стоимость не является рекомендуемой для совершения сделок с имуществом. Однако, оценка, не соответствующая требованиям  законодательства не запрещена законом. На практике инвестиционные, аналитические  компании, другие юридические и физические лица, государственные органы определяют и анализируют стоимость отдельных  видов имущества. Даже на бытовом  уровне мы часто анализируем стоимость  различных товаров, услуг, объектов недвижимости и прочих. И всё-таки, суждение о стоимости, не подпадающие  под сферу правового регулирования  законодательства об оценке, не может  являться независимым экспертным заключением  о стоимости объекта оценки, и  не имеет законного доказательственного  значения. Таким образом, одним из существенных условий признания  доказательственной силы суждения о  стоимости является осуществление  этой деятельности субъектами оценочной  деятельности в соответствии с законодательством.

Оценочная деятельность –  это сфера самостоятельного предпринимательства, направленная на оценку природных ресурсов, финансовых активов, бизнеса, инвестиционных проектов, интеллектуальной собственности, основных фондов, движимого и недвижимого  имущества, в частности, земли.

Предметом оценочной деятельности является установление рыночной, инвестиционной, ликвидационной и других видов стоимости  объектов оценки. Данный вид деятельности, как и профессия, связанная с  ним, - профессия оценщика, является новым для Республики Казахстан  видом бизнеса.

Субъектами оценочной  деятельности являются оценщики - юридические  лица и индивидуальные предприниматели, получившие лицензию на право оценки, с одной стороны, и заказчики - юридические лица, граждане, государство  в лице уполномоченных органов, с  другой стороны.

В то же время, оценочная  деятельность - это и область научной  деятельности со своим предметом, методами, принципами и стандартами.

Оценочная деятельность - это  полноправный раздел экономической  науки - прикладной экономический анализ, тесно связанный с другими  экономическими науками: экономикой отрасли, бухучетом, анализом хозяйственной  деятельности с финансовой математикой, финансовым менеджментом.

Оценочная деятельность необходима как органам государственной  власти с целью налогообложения, так и физическим и юридическим  лицам для нужд гражданского оборота. Необходимо различать правовое регулирование  сферы недвижимости и правовое регулирование  оценочной деятельности.

Рассмотрим несколько  признаков оценочной деятельности, характеризующих ее как вид профессиональной деятельности:

-  получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности;

-  соблюдение правил деловой и профессиональной этики, установленных саморегулируемой организацией оценщиков.

Профессиональную оценочную  деятельность вправе осуществлять лица, относящиеся к категории субъектов  оценочной деятельности.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта  оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе  при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных  споров, принятии управленческих решений  и иных случаях.

Оценочная деятельность предполагает использование следующих видов  стоимости объекта оценки: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость и кадастровая  стоимость. Таким образом, осуществление  оценочной деятельности связано  с определением стоимости объекта.

Существует много видов  стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей заказчика  и целей оценки. Однако, в общем  стоимость может быть разделена  на две большие категории: стоимость  в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в пользовании (стоимость использования) – стоимость  вещи с точки зрения конкретного  пользователя, использующего или  собирающегося использовать эту  вещь определенным образом для удовлетворения собственных потребностей. Она устанавливается  одним лицом (пользователем), поэтому  является субъективной.

Стоимость в обмене (стоимость  обмена) – стоимость, рассматриваемая  в связи с отчуждением вещи и проявляющаяся в форме цены при обмене этой вещи на деньги. В  определении имеется в виду цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке не основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Поэтому стоимость в обмене является объективной. Она рассматривается  как обобщенная характеристика привлекательности  вещи как предмета обмена с позиций  неопределенного числа ее потенциальных  обладателей, в совокупности называемых рынком [7].

Наиболее ярким примером стоимости в обмене является рыночная стоимость. Некоторые специалисты  считают, что рыночная стоимость  является краеугольным камнем оценочной  деятельности. Это связано с тем, что чаще всего целью оценки является определение рыночной стоимости  объекта оценки.

Следовательно, рыночная стоимость  является результатом справедливой сделки, осуществляемой при соблюдении ряда условий:

1) открытость рынка, на  котором совершается сделка;

2) конкурентность рынка;

3) типичная мотивация  сторон;

4) разумная информированность  сторон;

5) достаточное время, в  течение которого объект оценки  предлагается на рынке для  продажи;

6) использование типичных  средств платежа;

7) отсутствие необычных  финансовых условий сделки [8].

Кроме рыночной стоимости  в стандартах оценки приводится ряд  видов стоимости, которые могут  применяться для целей оценки:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость  объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или  требует дополнительных затрат по сравнению  с затратами, необходимыми для продажи  свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения  объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту  оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) стоимость воспроизводства  объекта оценки - сумма затрат в  рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с  применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта  оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость  объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его  использования;

д) инвестиционная стоимость  объекта оценки - стоимость объекта  оценки, определяемая исходя из его  доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость  объекта оценки, определяемая для  исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями  нормативных правовых актов (в том  числе инвентаризационная стоимость);

ж) ликвидационная стоимость  объекта оценки - стоимость объекта  оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных  объектов;

з) утилизационная стоимость  объекта оценки - стоимость объекта  оценки, равная рыночной стоимости  материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта  оценки;

и) специальная стоимость  объекта оценки - стоимость, для определения  которой в договоре об оценке или  нормативном правовом акте оговариваются  условия, не включенные в понятие  рыночной или иной стоимости, указанной  в стандартах оценки.

На стоимость объекта  оценки оказывает влияние многообразие факторов внешней и внутренней среды.

Экономические факторы:

-  спрос на объект оценки;

-  доход объекта оценки от эксплуатации и перепродажи;

-  продолжительность получения доходов;

-  риск, связанный с объектом;

-  степень контроля над объектом (наличие имущественных прав);

-  степень ликвидности объекта оценки;

-  ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект;

-  затраты на создание аналогичных объектов;

-  соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты и др.

Социальные факторы:

-  наличие и развитость инфраструктуры;

-  демографическая ситуация и др.

Политические факторы:

-  состояние законодательства в области оценки, собственности, налогообложения и т.д.;

-  политико-правовая ситуация в стране.

Географические факторы, состояние окружающей среды.

 

1.2 Возникновение  и развитие независимой оценки  и законодательства об оценочной  деятельности

Мировой опыт свидетельствует, что зарождение рыночных механизмов хозяйствования сопровождается становлением и развитием оценочной деятельности. Вот и в нашей республике появились  первичный и вторичный рынки  имущества, продолжают совершенствоваться законодательная и нормативная  базы в этой сфере, появились лицензированные  оценщики.

Формирование профессии  оценщика в Казахстане началось в 1995 году, когда было создано Государственное  агентство по регистрации и оценке недвижимости с территориальными подразделениями  во всех областях республики. В этом же году наряду с государственной  оценкой появились первые общественные объединения профессиональных оценщиков.

7 августа 1997 года приказом  Министерства труда и социальной  защиты населения Республики  Казахстан в нашей стране были  утверждены квалификационные требования  для лиц, профессионально занимающихся  оценкой имущества, тем самым  была официально признана новая  профессия [9].

В 1997 году законодательно в  лицензируемые виды была введена  оценочная деятельность и образован  уполномоченный орган по оценочной  деятельности. В это же время была создана Казахстанская Ассоциация Оценщиков (КАО), которая добилась в 1998 году принятия Казахстана в Международный  комитет по стандартам оценки и инициировала разработку и принятие Закона «Об  оценочной деятельности в Республике Казахстан», который был принят в  ноябре 2000 года. На первом этапе развития оценочной деятельности с 1998 по 2000 год  лицензии получили всего 117 юридических  и 343 физических лиц.

Несмотря на то, что начиная  с 2000 года, были разработаны и утверждены нормативные правовые акты в области  оценочной деятельности, качество оценки начало отставать от бурного роста  численности оценщиков. Как показала выборочная проверка, различие в стоимости  одного и того же объекта, оцененного практически в одно и тоже время  разными оценщиками, очень часто  могло расходиться в два и  более раза. Основной причиной участившихся случаев недостоверной оценки стал низкий уровень квалификации оценщиков, т.к. выдача лицензий производилась  заочно на основании документов об образовании, без проведения квалификационного  экзамена. Кроме того, принятые в 2002 году Правила оценки были не конкретны, они разрешали оценщикам пользоваться устаревшими справочниками, такими как УПВС, выпущенные еще в СССР в 1069 году. В органах статистики не отслеживалась информация о ценах  на различные виды имущества, показателях  риска и внутренней нормы доходности различных категорий бизнеса, так  как единый заказчик на эту информацию отсутствует. Проводимые уполномоченным органом плановые проверки оценочной  деятельности не могли кардинально  улучшить положение дел, так как  ежегодно составлялось около миллиона отчетов, ревизия многих из которых  невозможна без специальных знаний, которыми обладают только профессиональные оценщики высшей квалификации. По существу проверка отчетов была сведена к  формальной процедуре рассмотрения их структуры, наличия в ней всех требуемых Правилами разделов и  сведений.

Именно с 2002 года оценочная  деятельность получила развернутое  законодательное регулирование  и развитие, была сформулирована модель, основанная исключительно на государственном  контроле оценочной деятельности.

Вместе с тем, как показывает международный опыт, в государствах с развитой рыночной экономикой предпочтение постепенно отдается механизмам саморегулирования, а в развивающихся странах  заметно возрастает регулирующая роль государства. Основы законодательного регулирования и история зарождения института оценочной деятельности также различны.