Оценка бизнеса

Фактически вводится линейный принцип снижения стоимости из-за возраста строительного сооружения. Это позволит сделать затратный  подход более сравнимым на практике работы отдельных оценщиков и  экспертных комиссий. Строительные недоделки  и недостатки должны быть учтены специальным  расчетом. Нововведением является невозможность  использования индивидуальных строительных норм, как это было ранее. Теперь используются только обычные нормы  для данного типа строительства  в расчете на единицу площади. Кроме того:

1.  Отсутствует понятие «стоимость воспроизводства», только – «строительные затраты».

2.  Вводится единый фактор «уторговывания» на рыночную ситуацию.

3.  Отдельно не выделяется особенное производственное оборудование, которое теперь относится к составной части – принадлежности строительных сооружений [13].

При расчетах потерь стоимости  из-за строительных недостатков одновременно делается скидка на уменьшение сроков службы здания, валового дохода и применяется  увеличенная ставка капитализации (на 0,5%). В затратном подходе необходимые затраты по устранению физических недостатков зданий и сооружений берутся с учетом аналогичного срока жизни этих новых частей, как и всего здания (то есть необходимо и к ним применить скидку на устаревание).

В целом, можно указать  на эффективную стратегию регулятора оценочной деятельности в Германии, позволяющего оперативно найти консенсус  между правовыми требованиями и  передовой национальной и мировой  практикой оценки различных объектов недвижимости, а также успешно  решать основную задачу по развитию прозрачности рынка недвижимости для всех инвесторов. Быстрый срок принятия новых Правил оценки (первый вариант данного Постановления  был представлен 1.04.2009 г.) свидетельствует об оперативном реагировании на комплекс проблем, возникших в последние годы на рынке недвижимости. Такая оперативность должна быть хорошим примером казахстанскому оценочному сообществу, нуждающемуся в современных качественных стандартах оценки объектов недвижимости.

 

2. Правовой режим  оценочной деятельности в Республике  Казахстан 

 

2.1 Общая характеристика  правового статуса оценщика и  принципов оценочной деятельности

В настоящее время необходимость  оценки земель, зданий и сооружений, а, следовательно, и подготовки экспертов - оценщиков крайне актуальна. В современной  экономике функцией оценщика является не просто определение стоимости  имущества, но и подготовка профессионального  заключения о варианте наилучшего и  наиболее эффективного использования  собственности, т.е. рекомендаций по совершенствованию  управления анализируемыми активами бизнеса. В этом контексте оценщик является одновременно и экспертом по эффективному управлению имуществом. Сейчас начинается новый этап развития оценочной деятельности - разработка и упорядочивание законодательства по оценочной деятельности.

Оценщик - физическое или  юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности и обязательно являющееся членом одной из палат оценщиков.

Основными принципами оценочной  деятельности являются объективность  и достоверность.

Субъектами оценочной  деятельности являются оценщики, заказчики  и третьи лица.

Оценщики - физические лица вправе заниматься оценочной деятельностью  в соответствии с Законом Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II «Об оценочной деятельности в  Республике Казахстан» на основании  трудового договора с юридическим  лицом, осуществляющим оценочную деятельность, либо самостоятельно в качестве индивидуального  предпринимателя на основании лицензии в соответствии с законодательством  Республики Казахстан о лицензировании [1].

Оценщики - юридические лица вправе заниматься оценочной деятельностью  на основании лицензии в соответствии с законодательством Республики Казахстан о лицензировании.

К объектам оценки относятся:

1) отдельные материальные  объекты (вещи), в том числе  бесхозяйное, выморочное имущество;

2) совокупность вещей,  составляющих имущество лица, в  том числе имущество определенного  вида (движимое или недвижимое);

3) право собственности  и иные вещные права на имущество  или отдельные вещи из состава  имущества;

4) право требования обязательства  (долги);

5) работы, услуги, информация;

6) объекты права интеллектуальной  собственности;

7) иные объекты гражданских  прав [1].

В оценочной деятельности выделяется четыре направления:

1. Оценка стоимости недвижимого  имущества.

2. Оценка стоимости машин,  оборудования и транспортных  средств.

3. Оценка стоимости нематериальных  активов и интеллектуальной собственности.

4. Оценка стоимости предприятия  (бизнеса) [14, 234].

В соответствии с этим лицензирующий  орган выдает лицензии на осуществление  следующих работ (услуг) в области  оценочной деятельности:

1. Оценка стоимости права  собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг)  в отношении недвижимого имущества  за исключением предприятий как  имущественных комплексов, подлежащих  государственной регистрации воздушных  и морских судов, судов внутреннего  плавания, космических объектов.

2. Оценка стоимости права  собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг)  в отношении движимого имущества  (за исключением денег и ценных  бумаг), а также подлежащих государственной  регистрации воздушных и морских  судов, судов внутреннего плавания, космических.

3. Оценка стоимости права  собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг)  в отношении результатов интеллектуальной  деятельности, в том числе исключительных  прав на них (интеллектуальной  собственности), а также конфиденциальной  информации, имеющей коммерческую  ценность.

4. Оценка стоимости права  собственности, иных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении  ценных бумаг, паев, долей (вкладов)  в уставных (складочных) капиталах,  а также предприятий как имущественных  комплексов.

Видами оценки являются обязательная и инициативная.

Обязательная оценка в  соответствии с законодательными актами Республики Казахстан проводится:

1) для налогообложения  объектов недвижимости физических  лиц, не используемых в предпринимательской  деятельности, а также для определения  кадастровой (оценочной) стоимости  земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств;

2) для приватизации, передачи  в доверительное управление либо  в аренду (аренду с последующим  выкупом);

3) для ипотечного кредитования;

4) для выкупа и изъятия  имущества у собственника для  государственных нужд;

5) для определения стоимости  имущества должника, когда он  или взыскатель возражают против  произведенной судебным исполнителем  оценки;

6) для определения стоимости  имущества, поступившего в государственную  собственность;

7) в иных случаях.

Организация работы по оценке имущества, поступившего в республиканскую  собственность, производится государственным  органом, определяемым Правительством Республики Казахстан [1].

Организация работы по оценке имущества, поступившего в коммунальную собственность, проводится органом, уполномоченным распоряжаться коммунальной собственностью.

Инициативная оценка проводится на основании волеизъявления заказчика  по проведению оценщиком оценки любого объекта оценки в соответствии с  настоящим Законом и другими  нормативными правовыми актами Республики Казахстан.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным  и не зависит от установленного законодательством  порядка осуществления бухгалтерского учета и отчетности.

Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки  данных бухгалтерского учета и отчетности.

Принципы оценки.

Каким образом оценщик  оценивает стоимость объекта  оценки? Какие факторы должны изменить или повлиять на величину стоимости?

Профессиональные оценщики разработали логический и системный  подход к определению стоимости  собственности. Он реализуется через  серию последовательных шагов, позволяющих  принять во внимание все важные и  сколько-нибудь значимые факты, которые  могут повлиять на стоимость собственности.

Теоретической основой процесса оценки является единый набор оценочных  принципов.

Принципы оценки могут  быть объединены в четыре группы:

1. Принципы, основанные на  представлениях собственника (пользователя).

2. Принципы, связанные с  эксплуатацией собственности. 

3. Принципы, обусловленные  действием рыночной среды. 

4. Принципы наилучшего  и наиболее эффективного использования. 

К принципам, основанным на представлениях пользователя относятся:

-  полезность;

-  замещение;

-  ожидание (предвидение).

Принцип полезности объект обладает стоимостью только в том  случае, если он полезен какому-либо потенциальному собственнику. Полезность – это способность собственности  удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение  данного периода времени.

Принцип замещения гласит, что рациональный покупатель не заплатит за объект оценки больше минимальной  цены, взимаемой за другую собственность, обладающей такой же полезностью.

Принцип ожидания. Стоимость  объекта оценки определяется не столько  факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. Полезность объекта оценки связана со стоимостью прогнозируемых выгод.

Принцип ожидания заключается  в определении текущей стоимости  дохода или других выгод, которые  могут быть получены в будущем  от владения данным объектом оценки.

К принципам, связанным с  эксплуатацией оценки, относятся:

-  остаточная продуктивность;

-  вклад;

-  сбалансированность;

-  возрастающие и уменьшающиеся доходы (предельная производительность);

-  экономическая величина;

-  экономическое разделение.

Остаточная продуктивность может быть результатом того, что  земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или  до предела уменьшать затраты. Собственность  может быть оценена выше, если земельный  участок позволяет обеспечить более  высокий доход или его расположение позволяет минимизировать затраты.

Экономическая теория утверждает, что любой вид экономической  деятельности обычно требует наличия  некоторых факторов производства: труд, земля, капитал, предпринимательская  деятельность. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

Принцип вклада основывается на следующем: включение любого дополнительного  фактора в объект оценки экономически целесообразно, если получаемый прирост  стоимости больше затрат на приобретение или строительство этого фактора. Указанный прирост стоимости  и является вкладом.

Принцип сбалансированности утверждает, что максимальный доход  от объекта оценки можно получить при соблюдении оптимальных величин  факторов производства. Иными словами  факторы производства должны находиться в пропорциональном соотношении  друг с другом, чтобы обеспечить максимальные доходы владельцу объекта  оценки.

Принцип возрастающих и уменьшающихся  доходов. Исходя из предыдущего принципа изменение того или иного фактора  производства приведет к изменению  стоимости объекта оценки. Принцип  возрастающих и уменьшающихся доходов  гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться более  быстрыми темпами по сравнению с  темпами роста затрат вплоть до той  точки, начиная с которой общие  доходы хотя и растут, однако уже  замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост  стоимости не станет меньше, чем  затраты на добавленные ресурсы.

Принцип экономической величины (экономического размера) – это оптимальный  характерный размер объекта оценки, который наилучшим способом соответствует  рыночным предпочтениям, преобладающим  на данном рынке. Отклонение от экономического размера, как правило, приводит к  снижению привлекательности и стоимости  объекта.

Если земельный участок  или предприятие слишком малы или слишком велики относительно требований рынка, то они могут потерять в стоимости.

Принцип экономического разделения – это такое сочетание имущественных  прав, связанных с объектом оценки, при котором обеспечивается оптимальная  структура текущих и ожидаемых  выгод и как следствие максимальная стоимость. Имущественные права  могут быть различными способами  распределены во времени и пространстве.

К принципам, связанным с  действием рыночной среды, относят:

-  принцип спроса и предложения;

-  принцип конкуренции;

-  принцип соответствия;

-  принцип зависимости;

-  принцип изменения.

Предложение и спрос –  это ведущий фактор, влияющий на ценообразование в рыночной экономике. Закон предложения и спроса это  экономическая закономерность, связывающая  объем спроса, объем предложения  и цены товаров на рынке. Когда  объем предложения и спроса сбалансированы, то рыночная цена как правило отражает затраты производства на оцениваемую  собственность. Если рыночные цены больше затрат на производство, то объем предложения  будет расти, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже затрат, то объем  предложения будет падать. Цена находится  в прямой зависимости с объемом  предложения и в обратной с  объемом спроса. Взаимодействие спроса и предложения формирует рыночные цены на собственность.