Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

Существует два метода пересчета чистого дохода в текущую  стоимость: метод прямой капитализации  и анализ дисконтированного денежного  потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений наиболее применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Оценка  методом дисконтирования денежных поступлений

Этот метод основан  на том, что оценщик измеряет текущую  стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом, анализирует  поток доходов и расходов в  течение нескольких периодов владения. Потоки доходов и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) конвертируется в текущую стоимость.

Анализ доходов.

Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы  сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 350-450 руб. за квадратный метр площади. Для расчетов принимаем величину в 395руб. за 1 кв.м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 5% в год в течение второго и третьего года и на 3% в течение последующих годов. Все расходы по содержанию квартиры (коммунальные услуги, счет за телефон и прочее) несет арендатор.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как  сумму доходов каждого года, приведенных  к текущему моменту:

ТС=П1+П2+П3+П4+П5

Приведение доходов  к текущему моменту производится по следующей формуле:

Пi=(Cap i-Cз i)*TCEi,

где Cap i  - арендная плата  в i-году;

      Cз i - затраты на содержание в i-году;

      TCEi  - текущая стоимость единицы для  года i;

где СД – ставка дисконтирования  за год;

i - количество лет.

Величина ставки дисконтирования  СД отражает возможность альтернативного  вложения капитала. По состоянию на дату оценки (20 сентября 2012 года) она  установилась на уровне 8,25% (указание Банка России от 13.09.2012 № 2873-У).

Вторым источником дохода является продажа этой квартиры по истечению 5 лет (реверсия). Для определения  возможной стоимости реверсии используется формула:

Доход от аренды берется  по шестому году. Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для жилых помещений (квартир), представленных на рынке эта ставка равна 10%

После получения стоимости  реверсии ее необходимо, так же как и доходы от аренды привести к текущему моменту:

ТСрев = Срев * ТСЕ5,

где Срев – стоимость  реверсии;

ТСЕ5 – текущая стоимость  единицы для пятого года.

Анализ расходов.

Затраты на ремонт квартиры составляют 185 000 рублей, в том числе отделка ванной комнаты и санузла – 60 000 рублей, окрас потолка – 25 000 рублей, внутренняя отделка 80 000 рублей, замена проводки –20 000 рублей. Предполагается , что затраты на ремонт учитываются 1 раз в 5 лет , тогда затраты на ремонт за 1 год составят : 37 000 руб.

Согласно Федеральному закону от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах  организации местного самоуправления в Российской Федерации",

Уставом муниципального образования город Тула, Тульская городская Дума решила:

Установить ставки налога на имущество физических лиц в следующих размерах:

Ставки налога на имущество физических лиц

Суммарная инвентаризационная стоимость  объектов налогообложения	Ставка налога
	Жилые помещения	Нежилые строения, помещения и сооружения
До 300 000 руб. (включительно)	0,1 процента	0,1 процента
Свыше 300 000 руб. до 500 000 руб. (включительно)	0,15 процента	0,3 процента
Свыше 500 000 руб. до 1 000 000 руб.(включительно)	0,31 процента	2,0 процента
Свыше 1 000 000 руб.	0,5 процента	2,0 процента

Таким образом, налог  на имущество 2-х комнатной квартиры составит : 2 170 руб.

Принимаем, что затраты  на содержание квартиры будут расти, как и арендная плата: на 5% в течение 2-го и 3-го годов и на 3% в течение последующих годов.

Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме (табл.5).

 

 

 

Таблица 5 - Анализ дисконтированного денежного потока

№ п/п	Наименование  показателя	Единица измере-ния		Изменение по годам
				1	2	3	4	5	6
1.	Арендуемая площадь	м2	43
2.	Арендная плата за месяц	руб.	17000
3.	Арендная плата за год	руб.		204 000	214 200	224 910	231 657	238 607	245 765
4.	Увеличение арендной платы в  год	%/год		0	5	5	3	3	3
5.	Эксплуатационные расходы	руб./год		37 000	38 110	39 253	40 038	40 839
6.	Изменение эксплуатационных расходов	%/год		0	3	3	2	2
7.	Налог на имущество	руб./год		2 170	2 279	2 393	2 465	2 539
8.	Чистый операционный доход	руб./год		164 830	173 811	183 264	189 154	195229
9.	Процент по депозиту			8,25	8,25	8,25	8,25	8,25
10.	Стоимость единицы			0,92379	0,85338	0,78834	0,72826	0,67276
11.	Текущая стоимость денежных потоков	руб.		152 268	148 327	144 474	137 753	131 342
12.	Текущая стоимость будущих доходов	руб.							714 164
13.	Стоимость реверсии	руб.							1 653 409
14.	Рыночная стоимость объекта	руб.							2 367 573

Общая стоимость объекта  определяется как сумма текущей  стоимости потока доходов от аренды и дохода от продажи квартиры (реверсии).

Таким образом, стоимость  объекта недвижимости, рассчитанная доходным методом, составляет 2 367 573 рублей.

 

7.3. Оценка  методом сравнительного анализа  продаж

 

Подход к оценке с  точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта  с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость  недвижимости определяется ценой, которую  заплатит типичный покупатель за аналогичный  по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Применение метода сравнения  продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

• исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи;
• определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
• сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых;
• приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен  предложения объектов сравнения  все поправки делаются от объекта  сравнения к объекту оценки. Стоимость  оцениваемого объекта не корректируется.

В общем виде модель расчетной  рыночной стоимости оцениваемого объекта  недвижимости Ср принимает следующую  форму:

Ср=Цi±Ki

где Цi – цена продажи i-го объекта недвижимости;

Ki – величина корректировки  цены продажи i-го сравнимого  объекта недвижимости.

На дату оценки имеется  информация о ценах продажи 3 объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Информация о характеристиках  объектов приведена в таблице 6.

Таблица 6 –  Характеристика объектов-аналогов

Номер объекта  сравнения	Объект оценки	1	2	3
Местоположение	пр. Ленина	ул. Вознесенского	пр. Ленина	ул. Рязанская
Юридическое описание	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Цена предложения, продажи,  руб.	-	2 330 000	2 700 000	2 950 000
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Дата предложения, продажи	Октябрь 2012	Октябрь 2012	Сентябрь 2012	Сентябрь 2012
Физические  характеристики
Строительные характеристики	Фундамент бетонный, стены  кирпичные	Фундамент бетонный, стены  кирпичные	Фундамент бетонный, стены  кирпичные	Фундамент бетонный, стены  панельные
Общая площадь, м2	43	41	47,1	52
Этаж/этажность	9/9	6/9	9/9	9/9
Санузел (разд./совм.)	Разд.	Разд.	Разд.	Совм.
Окна	Пластиковые	Пластиковые	Пластиковые	Пластиковые
Состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Коммуникации	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые
Удаленность от дороги, м	50	150	50	100
Использование	Жилое помещение	Жилое помещение	Жилое помещение	Жилое помещение

 

Таблица корректировок  включает показатели, которые были внесены на основании имеющихся  различий между объектами-аналогами  и объектом оценки. В качестве единицы  сравнения выбрана цена предложения на 1 кв.м площади квартиры.

Объекты сравнения подобраны  по общей площади и техническим  характеристикам. Сравнение и корректировка  стоимости представлены в таблице 7.

Таблица 7 –  Корректировка стоимости сравниваемых объектов

Элемент сравнения	Ед. изм.	Объекты сравнения
		Оцениваемый	1	2	3
Цена продажи (предложения)	Руб.	-	2 330 000	2 700 000	2 950 000
Площадь	Кв.м	43	41	47,1	52
Цена за единицу  площади	Руб./кв.м	-	56 829	57 325	56 730
Право собственности		полное	полное	полное	полное
Корректировка	%	0	0	0	0
Сумма корректировки	Руб.	0	0	0	0
Скорректированная цена	Руб.	-	56 829	57 325	56 730
Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	%	-	0	0	0
Сумма корректировки	Руб.	-	0	0	0
Скорректированная цена	Руб.	-	56 829	57 325	56 730
Условия продажи		предложение	предложение	предложение	предложение
Корректировка	%	-	0	0	0
Сумма корректировки	Руб.	-	0	0	0
Скорректированная цена	Руб.	-	56 829	57 325	56 730
Условия рынка (время продажи)		октябрь 2012	октябрь 2012	сентябрь 2012	сентябрь 2012
Корректировка	%	-	0	+5	+5
Сумма корректировки	Руб.	-	0	+2 866	+2 837
Скорректированная цена	Руб.	-	56 829	60 191	59 567
Местоположение  в Туле		пр. Ленина	ул. Вознесенского	ул. Ленина	ул.Рязанская
Корректировка	%	-	+1	0	+1,1
Сумма корректировки	Руб.	-	+568	0	+655
Скорректированная цена	Руб.	-	57 397	60 191	60 222
Физические  характеристики
Материал стен		кирпичные	кирпичные	кирпичные	кирпичные
Корректировка	%	-	0	0	0
Сумма корректировки	Руб.	-	0	0	0
Скорректированная цена	Руб.	-	57 397	60 191	60 222
Этаж/Этажность		9/9	6/9	9/9	9/9
Корректировка	%	-	-3	0	0
Сумма корректировки	Руб.		-1 722	0	0
Скорректированная цена	Руб.		55 675	60 191	60 222
Санузел (раздел./совмещ.)		Разд.	Разд.	Разд.	Совм.
Корректировка	%	-	0	0	+1
Сумма корректировки	Руб.	-	0	0	+602
Скорректированная цена	Руб.	-	55 675	60 191	60 824
Окна		пластиковые	пластиковые	пластиковые	пластиковые
Корректировка	%	-	0	0	0
Сумма корректировки	Руб.	-	0	0	0
Скорректированная цена	Руб.	-	55 675	60 191	60 824
Техническое состояние		хорошее	хорошее, треб. косм. ремонта	хорошее	хорошее
Корректировка	%		+5,5	0	0
Сумма корректировки	Руб.		+3 062	0	0
Скорректированная цена	Руб.		58 737	60 191	60 824
Коммуникации		Все необходимые	аналогичные	аналогичные	аналогичные
Корректировка	%	-	0	0	0
Сумма корректировки	Руб.	-	0	0	0
Скорректированная цена	Руб.		58 737	60 191	60 824
Удаленность от дороги, м	м	50	150	50	100
Корректировка	%	-	+2	0	+1
Сумма корректировки	Руб.		+1 292	0	+608
Скорректированная цена	Руб./кв.м	-	60 029	60 191	61 432
Средневзвешенная  цена	Руб./кв.м	60 550
Стоимость	Руб.	2 603 650

 

Таким образом, рыночная стоимость квартиры, рассчитанная методом  прямого сравнительного анализа  продаж, составляет: 2 603 650 руб.

Объяснение  корректировок:

Таблица корректировок  включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравнимыми объектами.

В качестве единицы сравнения  была выбрана цена предложения 1 кв.м площади квартиры.

Объекты сравнения подобраны  близкие по общей площади и техническим характеристикам.

1. поправки на имущественные права, условия финансовых расчетов и условия продажи не производились, т.к. все аналоги находятся на полном праве собственности, финансовые расчеты производятся за счет собственных средств и чистота сделок одинакова;

2. корректировки относительно времени (даты) продажи выполнялись исходя из того, что увеличение цены продажи за предшествующие периоды происходили в среднем на 5% в месяц;

3. корректировки на местоположение объектов, техническое состояние и удаленность от дороги определялись на основе визуального осмотра.

Таким образом, местоположение объекта оценки лучше, чем у аналога №1 и №3, следовательно, корректировка положительная, а этажность – хуже (корректировка «-»), чем у аналога №1. Наличие совместного санузла у объектов №3 – положительная корректировка. Удаленность от дороги у аналогов № 1 и № 3 больше, что является положительной корректировкой

 

 

8.Согласование результатов оценки

 

В результате расчетов рыночной стоимости квартиры по трем подходам получены следующие результаты.

Таблица 8 - Стоимость объекта, полученная разными методами

Метод оценки	Стоимость, руб.
Затратный метод	1 039 559
Доходный метод	2 367 573
Сравнительный метод	2 603 650

 

Рыночную стоимость  объекта оценки устанавливаем как  средневзвешенную сумму результатов, полученных различными подходами к оценке.

Затратный метод полезен  в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство  велика доля экспертных суждений. Основным недостатком затратного подхода, несмотря на большую достоверность его результатов, является то, что стоимость, рассчитанная данным подходом, не учитывает затраты на выделение земельного участка, и не отражает часто меняющуюся ситуацию на рынке недвижимости.

Сравнительный метод  отражает ту цену, которая может  сложиться на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. В наибольшей степени  применим к развитым секторам рынка  недвижимости, которым и является рынок жилья.