Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

Окна выходят на проспект Ленина. Ориентация окон по сторонам света: запад.

5. Описание технического состояния  основных элементов

 

Фундамент. Вскрытие не производилось. Выпучивание кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние отличное.

Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как отличное.

Перекрытия. При осмотре мест примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытия не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.

Крыша. При осмотре выявлено, что рулонный ковер не поврежден. Состояние крыши отличное.

Проемы  оконные и дверные. На окнах поставлены новые пластиковые стеклопакеты. Рассыхание дверных и оконных блоков отсутствует. Повреждения поверхностного слоя не обнаружены.

Полы. При осмотре видимых повреждений не обнаружено. Полы покрыты плиткой на кухне, в коридоре и ванной комнате, ламинат – в жилых комнатах. Состояние оценивается как отличное.

Внутренняя  и наружная отделка. Внутренняя и наружная отделка находятся в отличном состоянии.

Инженерное  обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии, не требуют ремонта или замены.

Общее состояние объекта можно оценить как хорошее.

6. Анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования объекта

 

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

При определении вариантов  лучшего и наиболее эффективного использования объекта были применены  четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность – рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
2. Законодательная разрешенность – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, исторических, зонных и экологических положениями законодательства.
3. Финансовая осуществимость – рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.
4. Максимальная эффективность – рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

На основании анализа  всех возможных вариантов, можно  сделать вывод о том, что наилучшими и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве жилого помещения.

7. Определение стоимости объекта

 

Определение стоимости  осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок  недвижимости в целом, так и непосредственно  на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют 3 основных подхода:

• Затратный подход;
• Метод прямого сравнительного анализа продаж;
• Доходный подход.

7.1. Оценка  стоимости объекта затратным  методом

 

Затратный метод основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемому объекту.

Затратный подход применяется в следующих случаях:

• При технико-экономическом обосновании нового строительства;
• При выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
• При выборе профиля объекта недвижимости;
• При согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных различными методами;
• При оценке зданий специального назначения;
• При оценке объектов недвижимости в «пассивных» секторах рынка;
• Для страхования.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным методом, соответствует  полному праву собственности  и равна рыночной стоимости земли, плюс стоимость нового строительства улучшений и минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства  улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может  выступать в виде восстановительной  стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с использованием современных материалов, современных стандартов, проекта.

Таким образом, восстановительная  стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта-аналога.

Применение  затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

1. расчет стоимости замещения оцениваемого объекта объектом с аналогичной полезностью;
2. определение величины накопленного износа строений;
3. уменьшение стоимости замещения на сумму износа для получения остаточной стоимости.

Определение стоимости замещения:

Существует несколько  способов определения стоимости  замещения объекта недвижимости.

1) Метод сравнительной единицы. Основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости.

2) Метод разбивки  на компоненты. Сущность метода заключается в том, что стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов. Стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т.е. суммы издержек, необходимых для выполнения единичного объема. Зная объем каждого элемента и его единичную стоимость находят стоимость всего сооружения.

3) Ресурсный  метод. Основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, затрат на эксплуатацию машин и механизмов, накладных расходов, прибыли подрядчика и прочих работ и затрат.

Для оценки стоимости строительства  наиболее целесообразно применить метод сравнительной единицы.

Для получения обоснованной стоимости  необходимо также определить величину прибыли предпринимателя и добавить ее к определенной восстановительной  стоимости объекта. Прибыль предпринимателя  – это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую застройщик рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Фактическая прибыль предпринимателя составляет 25-35% от затрат на строительство.

В соответствии с приказом Министерства регионального развития РФ от 07.06.2012 N 225 «О нормативе стоимости 1 квадратного  метра общей площади жилья  на второе полугодие 2012 года и средней  рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам РФ на третий квартал 2012 года», стоимость постройки 1 кв.м. жилья на дату оценки по Тульской области составляет 30 250 рублей. Отсюда найдем стоимость квартиры с площадью 43 кв.м. с учетом фактической прибыли предпринимателя, составляющей 30% затрат на строительство.

30 250*43 = 1 300 750 рублей.

Определение величины накопленного износа:

Износ - потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа:

- физический,

- функциональный (моральный),

- износ внешнего воздействия  (экономический).

Физический  износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый  физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный (моральный) износ – потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Аналогично физическому износу может быть как устранимым, так и неустранимым.

Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

 

Таблица 4 - Определение  физического износа здания

Наименование  конструктивных элементов	Удельный вес конструктивного  элемента	Износ, %	Процент износа к строению
Фундамент	8	20	1,6
Стены и перегородки	23	26	5,98
Крыша	10	18	1,8
Перекрытия	6	15	0,9
Полы	10	21	2,1
Наружная и  внутренняя отделка	11	22	2,42
Окна	8	11	0,88
Двери	4	10	0,4
Электрическое освещение и прочие инженерные коммуникации	20	20	4
ИТОГО	100	-	20,08

 

Техническое состояние  объекта оценивалось по логической шкале укрупненных оценок:

Шкала укрупненной оценки технического состояния

Характеристика технического состояния	Диапазон коэффициентов  физического износа, %	Код технического состояния
Отличное состояние, ремонт не требуется	0 – 20	А
Хорошее состояние, требуется текущий ремонт	20 – 40	B
Удовлетворительное  состояние, требуется капитальный  ремонт отдельных конструктивных элементов	40 – 60	C
Неудовлетворительное  состояние, требуется капитальный ремонт	Более 60	D

Фз = К, i  Ii

где Фз – физический износ  здания, %

ФК, i – физический износ  конструктивного элемента, конструкции  или системы здания, %

Ii – удельный вес  конструктивного элемента в общей  восстановительной стоимости здания

n – число отдельных элементов, конструкций или систем в здании.

Таким образом, процент  физического износа здания составляет 20,08%.

Исходя из того, что  оцениваемый объект имеет определенный процент физического износа, его  остаточная стоимость составит:

Sзат=1 300 750 *(100-20,08)/100= 1 039 559 рублей.

Таким образом, рыночная стоимость квартиры, рассчитанная затратным  методом, составляет 1 039 559 рублей.

7.2. Оценка  доходным подходом

 

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру  оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Сущность данного подхода  заключается в следующем: средства, вложенные в имущество, должны приносить  доход не меньший, чем та же сумма, размещенная альтернативным, наименее рискованным вариантом инвестирования.

Основные этапы  данного метода:

• Определение периода владения для оцениваемой недвижимости;
• Прогнозирование периодических платежей;
• Выбор соответствующей нормы дисконтирования для периодических потоков дохода и реверсии;
• Расчет стоимости оцениваемого объекта на конец периода владения (стоимость реверсии);
• Расчет текущей стоимости периодических потоков и реверсии путем дисконтирования их с применением соответствующих норм дисконта;
• Расчет окончательной стоимости путем суммирования всех текущих стоимостей доходов.