Оценка рыночной стоимости офисного помещения

     Федеральное агентство по образованию РФ

     Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

     "Тульский государственный университет" 

     Кафедра "Финансы и менеджмент" 
 
 
 

     Курсовая  работа по оценке бизнеса

     на  тему:

     "Оценка рыночной стоимости офисного помещения" 
 
 

                                          Выполнила: студентка гр.760641

                                          Еремина Е.А.

                                          Проверил: доц. Кузнецов С.А. 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Тула 2008

 

      Содержание 

Введение

1. Краткое описание основных фактов и выводов

2. Цель оценки

3. Объем и этапы исследования

4. Среда местоположения

5. Описание объекта оценки

6. Оценка стоимости объекта затратным методом

7. Оценка стоимости объекта методом прямого сравнения продаж

8. Оценка стоимости объекта методом капитализации доходов

9. Согласование результатов

Список использованной литературы

Приложение 

 

     Введение 

     В данной курсовой работе производится оценка объекта недвижимости (офисного помещения). В процессе оценки определяется рыночная стоимость объекта.

     В соответствии с действующим законодательством  в отчетах по оценке недвижимости применяется следующее определение рыночной стоимости.

     Рыночная  стоимость – это наиболее вероятная  цена, за которую имущество будет  продано на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, требуемых для заключения чистой сделки между покупателем и продавцом, при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно, и на цену сделки не влияют дополнительные стимулы.

     Стоимость выбранного объекта недвижимости рассчитывается тремя методами:

1. затратным методом;
2. методом сравнительного анализа продаж;
3. методом капитализации дохода.

     Итоговая  величина стоимости объекта недвижимости определяется на заключительном этапе  процесса оценки путем согласования результатов, полученных с помощью  каждого из трех методов. 

 

      1. Краткое описание основных фактов и выводов 

     Местонахождение г. Тула, ул. Рязанская, 38, офис ***

     объекта:

     Тип объекта Офисное помещение общей площадью

     недвижимости: 97,3 кв. м.

     Цель оценки: Определение рыночной стоимости объекта для целей купли-продажи

     Оцениваемые права: Собственность

     Наилучшее и наиболее Использование объекта в качестве

     эффективное использование: офисного помещения

     Дата оценки: 18 января 2008 г., дата оценки

     совпадает с датой осмотра

     Стоимость объекта оценки 2726000 руб.

     (по данным БТИ): 

     2. Цель оценки 

     Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки для использования ее при заключении сделок по купле продаже.

     Под рыночной стоимостью, в соответствии с Федеральным Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г., понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1. одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
2. стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3. объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
4. цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;
5. платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

     3. Объем и этапы исследования 

     Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта  включает в себя следующие этапы:

1. сбор общих данных и их анализ. На данном этапе были собраны и проанализированы данные о факторах, наиболее существенно влияющих на рыночную стоимость объекта оценки.
2. сбор специальных данных и их анализ. На данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно предлагавшимся, проданным на рынке или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультациями со специалистами по строительству зданий и сооружений, изучения данных периодической печати и данных БТИ.
3. анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. На этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.
4. применение методов оценки. Для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода:

     - затратный;

     - метод прямого сравнения продаж;

     - доходный.

     Эти методы являются стандартными, принятыми Российским

     Обществом Оценщиков.

5. подготовка отчета об оценке. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

 

     4. Среда местоположения 

     Местоположение  объекта.

     Объект оценки расположен в городе Тула, в Центральном районе, в торгово-офисном здании на ул. Рязанская, 38, офис ***, в непосредственной близости от остановки "Рязанская" автобуса 1, маршрутных такси 1, 22, 29, 37. Доступ к объекту обеспечивается городским и маршрутным транспортом по улице Рязанская и Городскому переулку.

     Окружение.

     Окна  оцениваемой стороны выходят  с западной стороны. В непосредственной близости находятся несколько продуктовых магазинов, магазин автомобильных запчастей, АЗС, автобусная остановка.

     Наличие инженерных коммуникаций.

     Здание, в котором находится объект оценки, обеспечено электроснабжением, газоснабжением, системами отопления, водоснабжения, канализации и вентиляции, радиоточкой. На момент осмотра объекта все инженерные коммуникации офисного помещения находились в работоспособном состоянии.

     Подъезд. Асфальтированная дорога от улицы Рязанская. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как отличное.

     Характеристика  местности.

     Местность городская, расположена в Центральном районе г. Тулы. Климат умеренно-континентальный, средняя температура января - 8,3 град С, июля 20,5 град С. За год выпадает примерно 625 мм осадков. Глубина промерзания грунта - 1,2 м. Преобладающее направление ветров – юго-западное. Степень застройки – 80%.

     Характеристика  спроса и предложения.

     Анализ  рынка недвижимости города Тулы, проведенный по данным периодических изданий (газеты "Моя реклама", "Слобода" за декабрь 2007 г. - январь 2008 г.), показал, что предложение подобных объектов значительно. Спрос на подобные объекты также весьма высок.

     Коммерческая  привлекательность объекта оценки.

     К достоинствам объекта оценки, увеличивающим  его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1. удобное местоположение;
2. объект располагается в недавно отстроенном торгово-офисном здании;
3. объект имеет все необходимые коммуникации, находящиеся в работоспособном состоянии;
4. объект расположен на максимально близком расстоянии от центра города.

     Исходя  из вышесказанного, можно оценить  коммерческую привлекательность объекта оценки как высокую. 

     5. Описание объекта оценки 

     Техническое обследование произведено с целью  определения фактического состояния  основных элементов строительных конструкций  объекта оценки. Объект представляет собой офисное помещение. При описании использованы данные визуального технического осмотра и данные БТИ.

 

      Таблица 1 Краткая характеристика квартиры

 

     План  объекта представлен в приложении 1.

     По  данным БТИ действительная инвентаризационная стоимость офисного помещения на момент выдачи выписки из технического паспорта (1.12.07) составляла 3086000 руб. 

     Таблица 2 Строительные характеристики объекта оценки

 

     С целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки было произведено техническое обследование.

     Описание  технического состояния основных конструктивных элементов здания.

     1. Фундамент дома. При осмотре вскрытия  не производилось. Состояние хорошее.

     2. Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.

     3. Перекрытия. При осмотре объекта  дефектов перекрытий не обнаружено. Побелка ровная. Состояние перекрытий характеризуется как хорошее.

     4. Крыша. Трещин и других дефектов не обнаружено. Состояние характеризуется как хорошее.