Статистическое исследование рынка недвижимости

     Техническое состояние жилого фонда Петербурга, в целом, удовлетворительное - более 50% строений имеют степень износа (СИ) равную 21-40%. Чуть больше 20% жилых зданий имеет очень хорошее состояние (СИ - 0-20%), столько же зданий находится в неудовлетворительном состоянии (СИ - 41-60%). Более 4% зданий - ветхие (СИ - более 60%).

     Ценовая ситуация. В целом, в течение всего  периода развития рынка, цены в Петербурге в сравнении с Москвой были ниже на 40-60% (сегодня стоимость квартир  в домах типовой застройки  Петербурга составляет 55-60% от стоимости  аналогичных квартир в Москве). Система статистического учета цен в Петербурге существенно отличается более тесной привязкой к административным районам (в Москве зонирование определяется линиям метрополитена).

     В 2002 году на вторичном рынке недвижимости прослеживались тенденции, начавшиеся еще в предыдущем году. В течение всего 2001 года наблюдался рост цен на жилье, который составлял 1,2-1,5% ежемесячно, т.е. за год цены выросли примерно на 20%, а 2002 год оказался даже более "продуктивным" в этом смысле, так как уже летом был достигнут и даже превышен уровень цен 1998 года, а по отдельным сегментам стоимость кв.м. увеличилась за 12 месяцев на 60% (табл. 2.7). –

Таблица 2.7. Динамика роста средних цен по категориям квартир ⁹

     Рисунок 2.2 –Динамика роста средних цен по категориям квартир

     В течение всего 2002 года на Петербургском вторичном рынке жилья доминировали тенденции ценового роста, не радовавшие покупателей квартир: постепенно росли объемы продаж (по сравнению с прошлым годом объем продаж увеличился не намного 12%) и цены увеличивались достаточно высокими темпами, несмотря на очевидное снижение спроса в конце года. Следует также отметить тенденцию, наметившуюся еще в прошлом году, когда рынок жилья обошелся без резких взлетов и падений и несколько сгладились сезонные колебания летнего периода. В этом году сезонность была заметна еще меньше - июнь и июль раньше являлись месяцами отдыха в агентствах недвижимости, оживление наступало осенью и достигало своего пика в конце декабря. Уходящий 2002 год стал феноменальным в этом плане - необычайно большое количество сделок было проведено летом и практически их полное отсутствие наблюдалось в декабре.

     По-прежнему наибольшим спросом пользуются небольшие  и недорогие квартиры (1-3х комнатные, площадью до 80 м²) и комнаты, которые  вместе составили 70% в общей массе сделок (табл.2).

Таблица 2.8 Средние цены по категориям домов и количеству комнат

     Достаточно  качественные 3-4х комнатные квартиры с удобными планировками с площадью от 90 м² до 120 м² пользуются спросом у 20% покупателей, элитные, многокомнатные квартиры занимают нишу размером 10% рынка.

     Из  тех, кто интересуется многокомнатными  квартирами львиную долю составляют покупатели, подбирающие себе квартиру в "золотом треугольнике" - элитном сегменте Центрального района, ограниченном реками Невой, Фонтанкой и Невским проспектом, где практически все объекты, с хорошими характеристиками, уже реализованы; а перепродажи - достаточно редки. Несколько помогает расселению программа благоустройства прилегающих к Невскому проспекту дворов и организации пешеходных улиц. Уже несколько лет стабильна доля так называемого "элитного" сегмента 5-7% от общего количества операций с жильем. Цена за кв.м в этом сегменте колеблется от $1000/кв.м до $1500/кв.м при расселении и $2000-3500/кв.м - при вторичной продаже отремонтированных квартир. Общее распределение цен по районам показано в таблице 2.7.

     На  конец 2002 г. сохранился дисбаланс между  спросом и предложением по всем категориям домов. Наибольший относительный и абсолютный дисбаланс имеет место в домах старого фонда, для которого предложение превышает спрос в 3 раза. Для наиболее дешевых квартир ("Хрущевки") характерно обратное явление - спрос превышает предложение почти в 4 раза. Казалось бы, что в этой ситуации для увеличения оборота соответствующего жилья должны изменяться цены, как в сторону снижения, так и в сторону их увеличения. Однако на практике наблюдается только одностороннее повышение цен, которое сдерживает объем сделок.

     Этот  вывод подтверждает анализ динамики спроса-предложения за 2001-2002 годы. Так, например, для однокомнатных квартир  спрос в 2001 г. составил 27%, а предложение - 7%. Реакция рынка на конец 2002 г. зафиксировала снижение спроса до 22% и увеличение предложения до 12%. В этом случае проявилась естественная реакция рынка на уменьшение дисбаланса между спросом и предложением. Иная ситуация наблюдается при анализе спроса-предложения на двухкомнатные квартиры. В 2001 г. зафиксирован спрос в 9% и предложение в 17%. Превышение предложения над спросом должно уменьшить потребность в этих квартирах и действительно спрос на них упал в 2002 г. до 7%. А предложение снова возросло до 20%.

     На  данный момент, общий объем текущего предложения на первичном рынке  составляет 2,3 млн.кв.м., 83% из которого - типовое жилье. В начале осени, вместо традиционного оживления на рынке, сделки с недвижимостью заключались  с той же частотой, что и летом. К октябрю их количество снизилось на 10%. К ноябрю же возрос спрос на жилье: постоянные заявления о скидках вызвали интерес у покупателей.  

Таблица 2.9. Средние цены по категориям домов и районам в 2002 года

       
Рис. 2.3. Диаграммы спроса-предложения жилья ¹⁰ 

     Первое  полугодие 2008 года рынок находился  в стадии ценового подъема. За этот период рост цен на жилую недвижимость составил около 32% в рублях.

     Ниже  представлена диаграмма изменения ценовой ситуации на рынке жилой недвижимости за период 1998- 3 кв.2008 гг.

     Рис. 2.4- Динамика средней цены квартиры в Санкт-Петербурге с 1998 по 2008годы¹¹

     В настоящее время ситуация на рынке  жилой недвижимости характеризуется  высокой неопределенностью и  в большой степени подвержена влиянию внешних условий.  За период сентябрь-октябрь 2008 года снижение объемов продаж составило порядка 40%.  Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию в условиях финансового кризиса.

     Динамику  средних цен на первичную недвижимость Петербурга за весь 2008 год можно  посмотреть на графике:

     Рисунок 2.5 –Динамика средних цен на первичную недвижимость в 2008 году

     Вторичный рынок

     Небольшой рост цен на вторичном рынке жилья, за III квартал 2008 года составивший 10%, остановился в сентябре. В октябре же зафиксировано снижение предложение с динамикой 1% в две недели. В данный момент динамика цен, так же как и на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга, отрицательная.

     Динамику  средних цен на вторичную недвижимость Санкт-Петербурга за весь 2008 год можно посмотреть на графике:

     Рис. 2.6 –Динамика средних цен на вторичную недвижимость в 2008 году

     Средняя цена предложения на вторичном рынке  по типам квартир в ноябре составила:

     На  вторичном рынке, самая высокая  цена за квадратный метр в ноябре также  зарегистрирована в Центральном  (119 500 руб.) и Петроградском (117 350 руб.) районах. Самая дешевая вторичная жилплощадь - в Кировском (70 200 руб.) и Красносельском (70 400 руб.) районах Санкт-Петербурга.

     Итак, в данный момент рынок недвижимости Санкт-Петербурга замер в ожидании: покупатели жилья ждут дальнейшего спада цен, а компании-застройщики - стабилизации финансового рынка.